K2又在郑州地产圈引"涟漪"：开始卖地，原"东家"或接手？

核心提示：

去年至今，因不断参与郑州城改地块竞拍，触碰郑州城改地“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”这一“潜规则”，房产企业K2备受关注，“野蛮人”、“搅局者”，外界褒贬不一。

近两日，K 2又在郑州地产圈引起“涟漪”，不过此次却是K2将今年年初竞拍的地块挂牌售卖。与以往相比，此次挂牌显得低调。对于接盘者，业内猜测原“东家”或将接手，未来该地房价至少1.4万元/m起。

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昔日“虎口”夺食，如今拱手转让

今年1月20日，郑州土地市场迎来今年以来第四次集中出让，在第192号地块上，一个熟悉的名字拨动了所有关心郑州土地市场人的神经：北京葡萄沟房地产开发有限公司。多方证实，葡萄沟地产正是“K2”旗下的子公司。

这块被“K2”摘得的住宅用地约有46亩，最终成交价为24726万元，折合单价538.2万元/亩，楼面价约合每平方2306元。

K2出其不意的杀回来，让宇通集团旗下地产板块绿都地产中枪。此前，192号地已经由宇通旗下绿都地产按照郑州城改模式的“潜规则”提前入场接手开发，也是绿都澜湾的整体规划的原定用地之一。

近两日，微信公众号“中诚天下产权并购”发布一则股权转让消息，郑州嘉通房地产开发有限公司(以下简称“郑州嘉通”)100%的股权现身转让名单，转让金额3亿元，截止日期为2017年11月1日。

熟悉地产圈的业内人士敏锐的察觉到，竞得郑州嘉通公司后的核心资产，就是192号地，也就是说，K2将虎口夺食的“成果”悄然转让。

大河报记者追查信源发现，9月29日，证券时报B2版刊发了上海联合产权交易所交易信息的公告，其中编号为Q317SH1014751的项目显示，郑州嘉通房地产开发有限公司100%股权转让，挂牌价3亿元。

对郑州嘉通房地产开发有限公司100%持股公司为北京葡萄沟房地产开发有限公司。

在中国产权交易报价网上，该标的核心资产正是土地。标的企业名下房地产开发项目土地使用权面积30629.42平方米，容积率3.499，绿地面积9500平方米，绿地率31%。拟建总建筑面积137748.47平方米，其中地上建筑面积107172.34平方米，地下建筑面积30576.13平方米。地上建筑包括住宅103092.34平方米、物业及配套4080平方米。小区内主要设备包括消防、安全智能化设备等。

根据两个地块的描述和多方印证，此地块正是K2抢地的“成果”之一。

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售卖地块狂赚3亿元?此地房价或1.4万元/㎡起

按照K2当初的竞得价24726万元，此次股权转让金额3亿元，K2至少能赚得5274万元。

事实上并不是赚5000余万那么简单。大河报记者注意到，此次转让的信息显示有重大债权债务事项：标的企业应支付转让方往来款人民币25811.6万元;应支付石榴置业集团股份有限公司分摊利息人民币1139.649707万元;涉及计提管理费用人民币5000元，总计人民币26951.749707万元。

财务状况中显示，截止2017年8月31日，标的企业资产总计:26932.291846万元;负债总计:26951.749707万元。

在中国产权交易报价网上的与转让其他相关条件中第3条，显示要求“受让方须在产权交易合同签订之日起5个工作日内一次性将截止评估基准日的转让方及他方对标的企业的债权总计人民币26951.749707万元(如评估基准日后标的企业向转让方借款开发在建项目，转让方成为标的企业的债权人成立的，涉及的欠款经双方确认后的金额为准，双方应提供新债权债务证明材料。)支付至转让方指定账户。”

大河报记者联系上负责此项目的上海联合产权交易所的一焦姓负责人，他向记者证实，如果要拍下此地，需要支付挂牌价和债务共计5.7亿元左右。

河南本土一开发商负责人告诉记者：按照挂牌的3亿元加上2.6亿元的债务，竞得此地块总价将接近6亿。也就意味着，从账面上看，K2囤地10个月，获得的回报至少达到惊人的3亿元。

高价“接盘”，能否有接盘者?业内人士分析仍有盈利。按照业内人士的算法，近6亿元接盘意味着楼面价达到近6000元/平方米，加上6000至6500元/㎡的综合建造成本，每平方米成本在12000元左右。“附近的绿都澜湾售价为14000元/㎡左右，按照现在行情，还有盈利空间。”

不过，另一名房地产开发商副总告诉记者，公告中语焉不详，假如交易中还要承担股权转让税费，就很难接手。

该地块原本属于绿都澜湾整体规划一部分，该区域有地铁2号线，南临运河，医疗和教育资源配套相对丰富。业界猜测，本属于绿都澜湾整体规划之一的192号地可能重新被原“东家”接手，而房价至少与现在的绿都澜湾看齐，至少1.4万元/㎡起价。

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K2未来或将携手本土企业共同开发

如今K2拱手让出竞得的城改地，在业内人士看来，颇耐人寻味。在192号地被K2竞得后，K2相关负责人表示未来将为郑州市民呈现高品质楼盘，话语尚有“温热”，地块或将易主。有人此前曾推测，K2很少拿“净地”，其疯狂“抢地”大部分都是城改地，并不是真正想搞房地产，这次转让，更加印证了这一推论。

从“搅局抢地”，到“加价出售”，外界猜测声音不断。那么，为何K2会选择此时转让竞得地块?挂盘近半个月，是否已经有下家正在进入商谈阶段?未来K2如何看待和布局郑州市场?

大河报记者联系K2品牌部相关负责人，该负责人向记者表示，作为外地企业，为了更好的开发郑州市场，需要“接地气”，最好的做法就是与本地开发商合作，未来也将加强合作，实现共赢。“此次转让也是K2和本地合作伙伴共同开发的体现，假以时日，我们会把一线城市的好作品带到郑州。”该负责人说。

对于是否有意向接盘者或正在磋商的企业，该负责人表示目前不便透露。

其实，河南曾出台《关于进一步加强节约集约用地的意见》，土地使用者未按期开工，造成土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;土地闲置满两年，依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。

9月29日，郑州市政府召集各县(市)、区政府分管领导及国土资源局局长，市规划局、建委分管领导，以及市国土资源局班子成员，召开全市土地利用管理突出问题集中整治行动加压推进会。

上述信息对于持地将近1年的K2来说，无疑增加风险成本。巧合的是，郑州嘉通发布挂牌转让公告恰好是9月29日。

河南商业经济学会会长宋向清告诉记者，“K2拿地和转让时的真实想法不得而知。但近一来房地产行业政策和市场走向的双重变化却是每个开发商都能感知的，放弃这块地，也许会带来一些议论，让预言家们一语成谶，但k2的选择怎么看都有他的道理，这也许是房地产领域的新江湖。”他表示，“郑州房地产行业不会因为k2而变局，也不会因为k2而兴衰，郑州房地产行业发展的基础是近千万的城市居民，兴盛的底气来自国家中心城市建设，郑州房地产业过去是，现在是，未来仍然是中部房地产业的旗手。”

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很长时间里，郑州城中村改造的模式是“提前进场、定向拿地、底价成交、返还成本”。几年前，郑州开始大拆城中村，但因政府当时没有足够的资金，于是邀请开发商“提前进场”。安置房建设和土地费、拆迁费、过渡费等费用一般都会超过10亿元，这些均由开发商来出，最后整理出来的土地通过招拍挂的形式公开出让。但在竞拍的时候，郑州本地开发商们都会按照约定俗成的规矩不参与竞争，以此能够保证前期进场的开发商以起拍价拿到土地，而政府再以总价的60%-65%返还给开发商。

这种模式被业内称为‘郑州模式’，郑州的城中村改造基本都是沿用这种模式，但从去年开始，K2的介入参与城改地竞拍，让前期进场的开发商处于“自己养大的孩子被别人抱跑了”的尴尬境地，打破了郑州多年的行规，因此K2被称为‘搅局者’、‘野蛮人’;但从另一方面来讲，K2参与拍地又是合乎法律的，它深谙市场规律，只是不守‘江湖规矩’罢了。

此次售卖的地块，此前已经由绿都地产提前进场开发，但是被K2“截和”。