郑州1~7月房地产市场总结 开年“小阳春”下半年走势咋样?

2019年，房地产市场既经历了开年的“小阳春”;也体验了喧嚣过后的寂静，单盘降价3000元/㎡，可谓是一波三折。市场趋于冷静时，正是总结复盘的最好时机。2019年前7个月，郑州房地产市场走势总体稳中带升，形势向好，在一系列国家政策调控及市场信号之后，剩余5个月将迎来怎样的市场环境，成为众多房地产开发企业心中的疑问。

喜庆开年楼市“小阳春”

2019年开年以来，郑州房地产市场可谓是直线走红。位于郑东新区白沙片区的郑地美景东望，没有任何意外地再次出现开盘即清，高新区的福晟谦祥钱隆城也出现开盘前晚上排队现象;惠济区的正商家河家从一期精装15000元/㎡左右，去化不太理想，在二期面世时果断调整营销策略，改为毛坯交付，价格定在12500元/㎡起步，两次推售都去化90%以上，核心区域及热点区域去化率都比较高。

根据统计数据显示，去年郑州首套房贷款利率整体上浮30%，位居全国最高点，而2019年之后全国房地产市场都开始了大面积降息。同时，1月份央行降准释放15000亿，对于房地产市场也有一定的促进作用。金融行业作为房地产行业的上游，有大量的金钱流入房地产市场，最终都会导致一波楼市的小高潮。降息作为最为明显的一个楼市转好信息，意义重大。2016年，作为近年来房地产最为火热的一年，彼时郑州贷款利率在基准利率上还进行了打折，以此为参考，今年的小阳春跟贷款利率下调还是有很大关联的。

楼市走热的另一大原因便是土地市场的火热。上半年，郑州土地市场热度居高不下。2019年上半年郑州土地供应4256亩，悉数成交，平均地价867.36万/亩，成交量同比有小幅度下降;2019年上半年土地成交金额369.72亿元，较去年上半年上涨3.4%，平均楼面价4323.09元/㎡，较去年上半年上涨55%，涨幅明显，且创近年来新高。

今年以来，建业集团在郑东新区一举拿下三个优质地块，着实吸引眼球，也是今年目前为止拿地金额最高的房企。1月21日，建业集团以13.2亿元摘得北龙湖24号地块;2月26日，建业集团以16.8亿元再次摘得北龙湖27号地块;同年3月8日，备受瞩目的北龙湖25号地块开拍，最终被建业集团以25.2亿元摘得。此次北龙湖3个地块的出让，不仅意味着北龙湖已经几乎没有剩余住宅地块，也代表着河南区域房地产企业拿地的门槛在不断提高。

此外，上半年全国百强房企又有两家入驻郑州，禹洲地产在荥阳以3.23亿元拿下荥阳72亩地;越秀地产在新郑南龙湖以5.01亿元拿下52亩地。至此，百强房企已有超半数入驻郑州，市场竞争激烈程度再次升级。

今年上半年，地市土地市场的高温就像郑州的酷暑一样，热度不断。洛阳、南阳、周口、开封、驻马店、濮阳、鹤壁、济源8个城市均在上半年出现地王。洛阳更是以2.6%的房价涨幅领跑全国。土地是房地产全流程的最前端，土地价格和土地的供应量直接影响着房价的涨跌。

不管从资金角度还是土地角度，郑州乃至整个河南，开年以来都表现异常火热，进而导致了房地产市场的火爆现象频发。不过由于房地产市场火爆现象涌现，国家只得再度加大调控手段，抑制房地产行业膨胀速度。

调控频发房地产迎来拐点

由于上半年全国楼市的火爆，国家不得不再次重申“房住不炒”重要纲领，加强调控。截至7月31日，全国已有279家房地产开发公司宣布破产，且这个数字还在不断增加。

国家调控房地产的第一步便是收紧银根，一旦货币流入不到楼市，高负债的房企便会由于杠杆率过高导致后期无法经营，出现资不抵债的情况。虽说目前破产的大部分为三四线城市的中小型房企，但是以目前中央对房地产的态度，很有可能最后出现行业聚拢效应，头部房企集中了大量资金和优质人力，发展越来越强。

前不久的“730”中央政治局会议上，关于房地产的表述除了坚持房住不炒，落实房地产长效管理机制的老提法没变之外，最大的亮点是多了一句“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

这句话的意义非常。此前在面临经济下行时，总会有热钱流入房地产行业来刺激经济，虽然在一段时间内经济得以复苏，不过相应地房价也会过快增长，导致群众购房压力过大。然而在目前经济基本面不是很好的时间点，此次会议仍然强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，可见其态度的坚定。

展望未来下半年先抑后扬

2019年转眼间还有不到5个月即将结束，剩余的这几个月时间里，房地产市场走向实际上是比较确定的，整体来说以稳为主，但是不能排除区域内的涨跌。7月份惠济区融创大河宸院降价3000元/㎡“甩卖”，当晚即被购房者一抢而空。据了解，郑东新区白沙片区蓝城诚园也有动作，从年初的12000元/㎡左右涨到了17000/㎡，还需要全款绑定车位才有房源。区域内由于情况不同，出现个别楼盘涨跌是十分正常的现象。

8月5日，经开国际物流园区土地开拍，有一宗流拍，由于地块位置不是很好，房企拿地欲望不强，这一现象不能完全说明接下来要迎来寒冬。首付分期，是房地产开发企业促销惯用的方式之一，例如融侨悦澜庭项目通过首付分期进行促销，违规后被郑州市房管局处罚，约谈责任人，通报批评，暂停网签端口。不过今年下半年，郑州市房管局将严查房地产市场乱象，首付分期是重要排查对象，对于违规房地产开发企业，必定依照有关规定进行处罚。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，第三季度还是会有所下调的，这和政策比较严厉是有关的。而到了第四季度市场还是会有所反弹，这和需求压抑后释放等有关。包括金融政策或也在第四季度会有所放松。从去化速度看，三季度预计新盘供应规模不会太大，尤其是各类高端楼盘其实是没有太大的放松的，所以这个时候库存积压的原因和需求不足是有关的。而到了第四季度，供求或继续活跃，尤其是金融环境会有进一步宽松的可能，这个时候去化速度有望加快，同时房价本身也有可能出现上涨。

其表示，郑州楼市若是后续降温，基本上是和季节因素以及贷款政策收紧等因素有关，所以郑州房地产市场估计8月份还是会有所小跌。当然从具体板块看，部分开发商若是资金压力大，这个时候也会积极推盘和降价促销，这个时候也会带来部分交易相对活跃的态势。而到了第四季度，预计郑州市场会有小反弹，这和部分观望需求积极释放等因素是有关的。

目前，整个市场在稳定的前提下，部分区域部分楼盘甚至会有轻微的下跌情况发生。2019年，郑州余下不足5个月的时间里，对于刚需购房者，是“择机上车”的好机会，在目前房地产市场行情不景气的情况，对于意向的楼盘多了解多咨询，或许可以在开发商之间的竞争中，争取到更大的购房优惠。

来源：大河客户端