光阴70年 回顾郑州住宅变迁史

□大河报·大河客户端记者陈振兴

新中国成立70年来，人民生活发生了翻天覆地的变化，不断前行的住房改革，带给中国人民居住空间和生活方式上的巨大变迁。70年来，房地产行业从无到有、从小到大，发展壮大成为国民经济的支柱产业，在促进经济发展、增加就业、促进居住环境改善、促进城乡人口流动等方面发挥了重要作用。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，房子于中国人来说，从来就有着不同寻常的意义。从农村到城镇，从平房到楼房，从福利房到商品房，新中国成立70年来，人民生活发生了翻天覆地的变化，人们的居住空间和生活方式也得到了巨大改善，百姓的安居梦正照进现实。在这70年的历史长河中，郑州人的居住品质更是弹弓换导弹。

1949-1992年 “群居”时代

50-60年代平房瓦房为主

》》1949-1992年：“群居”时代

50年代百姓的生活条件还是较差的，大部分人居住的是草房、土房，墙体用的是土坯，每块约二三十斤，黏土和泥，加入麦秸，增强墙体的粘连性和韧性。那时候吃水要压水，做饭要抱柴火、挎煤、掏灰……

》》60年代中原区平房

60年代，许多人还住在平房里，没有独立卫生间，公共厕所也很少见。平房的说法比较笼统，其主要是区别于楼房，所以四合院、大杂院、排房都是平房的范畴。建国初期，郑州无论是乡村还是城镇居民，居住情况都以平房为主。这样的房子，厕所公用，全体住户共用三两个自来水取水点，其余的生活起居全在一室之内。虽然平房环境及卫生条件不是很好，但却是老一辈人青年时期的回忆。

70年代筒子楼人均住房面积7m

》》70年代二七塔附近筒子楼

到了70年代，人们居住环境有所改善。70年代也是郑州人口飞速增长的年代，城市里住房分配紧张，物资缺乏，筒子楼应运而生。这种造价低廉的砖混结构楼房大概有三五层，每层有个狭长的楼洞或有个简易的外走廊，多户共用一个卫生间，厨房、楼道里常年黑乎乎的，散发着厕所和饭菜的混合气味。人口多、住房面积小、三代同居一室是那时生活的真实写照，“上班面对面，下班门对门，挤公共厕所，去公共澡堂”成为那一代人永恒的记忆。

80年代 单位分配 小两房几千块

》》80年代国棉厂筒子楼

到了80年代，随着改革开放的不断深入，城市居民开始享有集体福利分房，很多人住进了单元房，人们的居住条件上了一个大台阶。

单元房的设施相对完备，家家户户都有自己的厨房、卫生间，早起洗漱再也不用排队。福利分房一般做过基本装修，很多人都是直接入住，但也有人会把自己的家稍稍装饰一下，比较流行的就是在墙面涂上草绿色或浅蓝色的墙裙。有条件的家庭，开始铺软质地板胶。

80年代末，组合家具也悄然面世。具有象征性的组合沙发、组合柜开始畅销，人们渐渐有了装修的概念，生活变得丰富多彩，日子一天一个样。

1992-1998年 启蒙时代

1992年郑州首套商品房问世 1995年商品房高速发展

从“没房住”到“有房住”，从“有房住”到“有像点样的房子住”，看似这很短的一段路，郑州却从1954年开始走了几十年，也是差不多四十年的光景。郑州商品房小区大规模出现，起始于上世纪90年代初期，当时，大多数人还是住家属院、筒子楼的。

回看那段历史，1992年之前，郑州尚处于摸索之中。1992年之前，郑州大多都是单位福利房，价格是5000块一套，方方正正的小两房，70-90㎡之间。后来福利房改革补了一万多。算下来也就是20000多元一套，200多元一平方。

1992年，郑州有了第一个商品房小区。究竟哪一个小区才是郑州开发的第一个商品房?一个版本说是振兴房地产开发的科技绿苑小区，还有一个版本说是伏牛路汝河小区。不论是哪个版本，而1992年，郑州结束了蛮荒，开启了郑州房地产行业的元年。

第一代商品房扎堆出现在1995-1997年。绿云小区、同乐小区、建业金水花园、英协花园、国信房地产开发的关虎屯小区、明鸿新城、振兴开发的科技绿苑小区等是第一代郑州商品房的代表。

据了解，绿云小区1995年1100元/平方米，明鸿新城1997年二手房价格1800元/平方，建业金水花园二手房价格1997年1800元/平方。

1998-2003年 成长时代

2000年部分小区二手房价格达2000元/平方米

郑州房地产度过启蒙期后，1998年到2003年，这几年是郑州房地产真正大踏步成长的数年。

从1998年起，今天郑州市区内的一些经典楼盘陆续建成，建业、正商、鑫苑，如今河南地产巨头已经崭露头角。这一年，由于国家开始停止福利分房，商品房的概念逐渐深入人心，老百姓第一次知道，住房不必再凭资历和级别来确定，房子可以在市场买到。更重要的是，住房的面积和户型也有了可供选择的余地。

这一时期，河南地产商建造了很多标志性楼盘，而且在地产开发上摆脱了早期粗放型经营的模式，注重对居住小区生态化居住条件的开发，专业化团队开始操作楼盘的规划、营销，小区开发也开始针对不同收入人群。

2000年之后，郑州房价进入了增长的疯狂时期，2000年，郑州商品房销售均价为1880元/平方米。2001年到2003年，此数据徘徊在2350元/平方米。2004年，郑州房价猛然跃升为2616元/平方米，开始进入快速上涨的通道。

2004-2008年 发展时代

2004年郑东新区起步 郑州市区均价3000元 2007年郑东新区房价破7000元/平方米

2004年对于河南地产企业是个分水岭，2004年以前，房地产非常红火，进入了一个黄金时期，但这种成长更多的是一种资源型发展，就是依靠土地资源来促进楼市规模，而2004年之后，河南地产进入了资本型发展时期，这一时期市场逐步精细化，资本实力成为企业的决定性力量，很多地产企业开始转型，在模式创新、管理创新上下工夫。

对于郑州人来说，一个崭新的名词成为新的增长点，那就是郑东新区。2004年开始，郑东新区房地产开始走向火热，当年郑东新区的房地产开发投资11.74亿元，2007年达到47.29亿元。而2007年大规模城中村改造的启动，使郑州房地产市场呈现出前所未有的繁荣。

2005年，郑州房屋销售均价达到2960元/平方米。当时的人们，无论如何也无法想象房价涨到4000元/平方米、5000元/平方米会是什么概念，然而，2006年、2007年、2008年的数据告诉大家，房价，并没有像人们期望中的降价。

2006年之前郑州的房价虽然上涨但都低于3000元，这一年国家重视房价问题并进行了一些调控措施，房价却依旧呈上涨趋势。有些人出手了，有些人又在犹豫中错过了一次机会。然而那个时候，人们无论如何也想象不到房价突破4000元会是什么概念。2017年1月份商品住宅销售均价还是3232元/平方米，到了年底就涨成了3876元/平方米。

2008年的经济危机，冲击了很多行业，其中也包括房地产业，郑州房地产市场数据也出现回落的现象。那一年，商品房销售面积、金额等许多方面都在缩水。也有专业人士发表言论称郑州房价走出低迷不容易。如果楼市真的就此一蹶不振，也不会有后来房价的疯涨给购房者带来的困扰。事实却是它还是顽强地走过来了……

2009-2015年 黄金时代

2009年一线房企进郑州 恒大带来精装楼盘 2011年限购出炉

从2008年底的强力政策刺激楼市到2009年的政策转向拐点确立，房地产市场环境及经济环境已经发生了显著变化。

2008年，郑州市土地市场供应量出现了大幅度的减少，郑州市(包括郑东新区)新增土地供应量仅309.8万平方米，同比减少近57.5%。

2009年提出了以郑州为中心，以京广、陇海为主轴，构建连接中原城市群的“十”字加半环线网络，如今被当成米字形高速铁路网的最初构想……都代表着郑州步入高速发展的时代，这样的郑州，对于很多房企更是诱人。

自2009年开始，郑州便迎来外来房企入郑高潮，恒大、万达、华润、保利等通过各种途径抢滩中原。也为郑州房企发展带来了更多新鲜血液，其中以恒大地产为代表的带装修品质楼盘，以及以国内商业地产大佬万达为代表的大型城市综合体时代的到来，开启了楼盘品质、大盘之间的竞争，还引发了一场场地王争霸赛。这期间，本土的房地产企业完成了自我提升，外来的房地产企业摸索出了适合郑州的发展模式，房企强强联手的情况不断出现。房价不断刷新记录。

2010年，这一年房价连涨了5个月，人们开始意识到之前房价的上

涨也许是不值一提的，房价上涨的大势也许不可逆转了，也有专家表示量价齐升的走势会持续很长一段时间。

2011年，调控不断加码，年初“国八条”出台，保障房开工，房产税落地，拉开了全国范围行业调控的序幕;地方政府逐步跟进，“限购”“限价”“限贷”全面升级，限购城市从年初的不足20个大幅增加到46个;年末中央经济工作会议明确指出2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

这一年，开发商在纠结房价降还是不降，期待销售量回暖，期待更多现金流，期待政策转向。购房者纠结，买与不买，期待房价下降，期待更多优惠。楼市已经陷入深度博弈之中。

2012年，“郑州市城中村改造”的话题被各大媒体报道，“城中村蜕变城中城”一时间飙升为社会的焦点。数十万的城中村居民开始走上了搬家之路。

2013年，限购政策放松，房价不可避免继续上涨。

2014年，越来越多的开发商意识到只有品牌房企才能够经受住市场乃至宏观调控的长期考验，它们开始重视品牌的建设，提高企业的战略竞争能力，不断探索未来发展之路。

2016年至今 变革时代

2016年房价魔性飞涨 地王频现 8月18日，金茂以总价35.1亿元，单价4183.55万/亩，楼面价36915元/平方米的价格，打破了郑州土地总价和单价、楼面价的纪录 2018年北龙湖区域限价3.2万元/平方米

2016年对于郑州是极为特殊的一年，回顾这一年可以看出，郑州楼市风起云涌，地王潮、房价暴涨、开发商捂盘惜售、日光盘、云选房，屡屡刷破历年记录。这一年是郑州房价突飞猛进的一年，这一年郑州拍出了15个地王，地王引发的涨价潮一波接一波，单价翻倍的项目比比皆是，抢房大战轮番上演，一房难求的现象比比皆是，日光盘不断出现，郑州一度成为全国楼市焦点。

2017年，郑州楼市画风突变，最扎心的买房鄙视链是“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的麻烦把小黄车挪走”，全款买房成为郑州特有的风景。另外，2017年维权现象日益增多。看房、买房、维权一条龙服务，已经成了郑州房地产市场的一道极具特色的风景。

2018年，“新一线城市”“国家中心城市”“自贸区”“米字形高铁”“22条地铁线”“四环快速化时代”，郑州的标签、规划愈来愈多，此时的郑州，高速发展着。同时，限购、限贷、限价、限售、限商等花式调控轮番上阵。从年初“千人抢房”的疯狂，到年末“0首付促销”逆转;从环郑地市“地王”频出，到土地市场底价成交、流拍频发，2018年，郑州楼市并不平静。

2019年，郑州市民趋于平静，日光盘、一房难求的现象再难重现。在美好生活和消费升级的前提下郑州人对于住房的要求越来越高，购房者对于房地产的发展也提出了更多新的要求。如何突破产品、提高服务、满足业主需求成为现如今开发商的必修课。

70年来，郑州从“小郑县”发展成国际郑，一个个城中村变成一栋栋高楼大厦，荒芜的滩涂之地变成如今的繁华都市，不断扩张，不断发展。在这种发展中，郑州人民的家也从狭小到宽敞，从平房到高层，从有房住到住好房，房子越来越大，生活越来越美，居住理念的改变，不断督促开发商进行创新与发展，70年沧桑巨变，尽显其中。回顾过去，我们从土房搬进了高楼，见证了祖国走向繁荣昌盛的道路。70年住宅的沧桑巨变，是郑州几代人的生活写照，那些不断变换的儿时玩耍追逐场景，正是70年来郑州人安居梦想的真实呈现和对美好生活的更高向往。