香港金管局：香港楼市下行风险正有增加迹象

在越来越多二手楼及租金开始降价的背景下，香港金融管理局(下称“金管局”)在3月31日发出的半年报中提示，香港楼市的下行风险正有增加迹象。

“全球金融市场波动、资本外流压力，以及本地经济增长动力放缓，可能会进一步削弱楼市气氛。”金管局在这份截至今年3月底的半年报中指出，美国未来货币政策路向及主要经济体的增长前景不明朗，可能会加剧全球金融市场波动，并可能波及本港房地产市场。这种潜在风险，加上房屋供给量陆续增加，可能会对香港房屋价格构成下行压力，从而影响住宅租金及消费情绪。

受金融市场波动加剧及经济增长动力减弱等因素的影响，去年下半年开始，香港的住宅物业市场已经开始回软，住宅成交量在下半年同比跌幅达26%，非住宅物业市场也出现放缓迹象。今年初，这一趋势仍在延续。

过去多年来，屡创新高的香港楼市已经成为最受关注的热点之一，金管局自2009年以来已经推出七轮宏观审慎监管措施来为疯狂的楼市降温。而楼市下行风险的提高，对于银行资产质量以及本地居民个人消费能力都将带来直接影响。不过，金管局仍未确定香港楼市已进入下行周期，当局在半年报中表示，鉴于目前经济环境仍然存在较高不确定性及变化迅速，还需要更多时间观察楼市是否已进入下行周期。

楼市持续疲弱

去年下半年，无论是一手还是二手住宅市场都已经出现回软迹象。期内，二手住宅市场的月均成交量已经跌至2605宗的低位，一手市场月均成交量因发展商在年底大量推出新盘，仅微跌至1349宗，不过，参考首日销售量及每批推出单位销售率，新盘销售情况自去年第4季以来已经有所减慢。今年以来，情况并未改变。楼市总成交量在2月降至1807宗的历史低位。

金管局数据显示，从去年10月开始，香港二手楼价已经开始下跌，拖累楼价在去年的升幅仅2.4%，而2014年同期楼价升幅曾高达13.5%。今年以来，楼价继续下跌，中原城市领先指数已从9月中旬的高位下跌13.2%。

非住宅物业市场也同样放缓，去年下半年该类物业的成交量下跌了23%，价格也在第四季度开始下滑。零售商铺价格自去年9月下跌7.6%，写字楼价格自去年10月则下跌了5.2%。零售商铺和工厂大厦租金分别录得3.1%及1.7%的跌幅。

虽然楼价已经开始调整，但香港的置业负担并没有明显改善。金管局的数据显示，去年第四季度，香港的楼价与收入比为15.7，仍高于1997年的14.6;而收入杠杆比率则为70.3%，远高于约50%的长期平均水平。收入杠杆比率，是指一般50平方米单位(以20年期、七成按揭计算)的按揭供款与私人住宅住户的家庭收入中位数的比率。

摆在香港楼市面前的一个重要风险因素是，随着美国步入加息周期，香港的住房贷款利率终将上升，从而影响到业主及买家的偿债能力。去年12月，美联储首次加息25个基点后，香港跟随上调基本利率25个基点，目前，香港银行同业拆息仍处于超低水平，对以该拆息为基准的住房贷款影响有限。不过，金管局指出，当住房贷款的利率上升至比较正常的水平时，香港业主的住房贷款债务负担将飙升。在假设住房贷款利率上升300个基点的情况下，收入杠杆比率将增至91.8%。

金管局指出，房屋供应与需求的差距逐渐收窄，也将可能对楼价构成下行压力。另一方面，虽然人民币贬值可能增加港元资产(包括房产)对内地投资者的吸引力，但货币贬值以及内地经济放缓，都可能抑制这类投资者对香港物业的需求。

“经济增长放缓、金融市场波动及本地息口上升，将对非住宅物业市场构成压力，”金管局表示，本地零售销售前景疲弱也会进一步拖累零售商铺的交易，写字楼价格及租金也面临下行压力，不过，较低的写字楼空置率可能会为写字楼租金及资本价值提供一定支持。

银行资产质量下降

去年，香港银行业的贷款业务出现自金融危机以来的首次收缩。

金管局指出，香港零售银行的资产质素有较明显的恶化迹象，特定分类贷款的比率由6月底的0.49%上升至12月底45的0.70%，而逾期及经重组贷款的比率则由0.29%上升至0.45%。不过，与历史数据相比，两个比率都仍处在历史偏低水平。

截至2015年底，银行的住房贷款组合仍保持稳健，拖欠比率维持在0.03%的低位。不过，新批出的住房贷款的偿债指数已经从去年第二季度的48.1升至第四季度的49。偿债指数上升反映的是个人收入下降、利率上升或者住户平均取用住房贷款金额增加。偿债指数急升，可能反映住房贷款的资产质量恶化。金管局在对银行住房贷款进行的一项敏感度测试显示，其他条件不变，当利率上升300个基点时，偿债指数可能会在四个季度内显著上升至67.4，反映住房贷款的质量可能显著恶化。

企业杠杆及债务负担的增加，也从另一方面给银行资产质量带来压力。金管局数据显示，尽管杠杆较高的企业呈现出初步的改善迹象，但去年上半年，以加权平均负债与股东权益比率计算的企业杠杆比率进一步升至66.7%，以总利息支出除以息税前利润计算的偿债比率则全面上升，反映本地企业的偿债能力正普遍恶化。

除了影响银行资产质量，楼市价格的变动也是利率上升对香港私人消费造成影响的通道。金管局的研究发现，物业价格受利率上升影响的程度，决定了利率上升对香港私人消费的最终影响，在模拟分析中，港元利率上升100个基点，将导致私人消费在一年间累计减少0.7%。

“在现在的周期中，物业估值偏高，因此利率上升可能会对物业价格造成更大及非线性的负面影响。”金管局指出，利率上升带来的实际影响可能比模拟分析的结果更差，此外，近年家庭债务负担上升，也可能会导致私人消费跌幅对于物业市场下行周期的敏感度上升。