长租公寓“爆仓”会在郑州上演吗? 业内:郑州房租稳中有降
长租公寓成为不少都市青年租房新选择
□大河报·大河财立方记者陈沛文记者朱哲摄影
近期,杭州一长租公寓公司破产引发热议。郑州房屋租赁市场活跃,未来租金是否会上涨?杭州长租公寓的“爆仓”事件,是否会在郑州上演?郑州的长租公寓发展如何?针对消费者关心的焦点,大河报·大河财立方记者进行了走访。
事件:杭州长租公寓企业“爆仓”引热议
8月20日,杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司(下简称:鼎家)宣布破产,资金链断裂的长租公寓使四千租户受损。
公开报道显示,房租分期业务成为此次事件关注的焦点之一。据介绍,鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租,实际上是让租客在不知情的情况下使用了网络贷款,即鼎家一次性将租期所有的费用进行贷款,租客再每个月还贷。
“这种业务通俗称为房租分期业务,类似用信用卡买手机,用信用卡先一次性付费给手机店家,然后一边使用手机一边每个月固定还款。”发端于郑州的长租公寓魔飞公寓总经理刘达告诉大河报·大河财立方记者。
有业内人士分析称,鼎家的经营模式本质是利用租客的信用给自己提供扩张资金。也就是说,让租客去网贷平台贷款,一次性付1年的租金,分12期还款;贷款由鼎家拿去了,鼎家作为“二房东”却不一次性结算给房东,最多只给一季度,再利用截留的租金去租更多的房子。
“这种方式能加快企业资金的回笼。”一名业内人士告诉大河报·大河财立方记者,这种金融产品在国内不少长租公寓中使用。
既然不少长租公寓在使用这种“套路”,杭州长租公寓的“爆仓”事件是否会在郑州上演?此外,长租公寓也深陷舆论漩涡,北京、上海等不少城市租金上涨是由长租公寓推动?长租公寓涉嫌暴利?
针对这些焦点问题,大河报·大河财立方记者进行了走访。
焦点一:郑州市场房屋租金是否会上涨?
房屋租金关乎消费者的钱袋子,北京、上海等房屋租金涨声一片,郑州市场房屋租金情况如何?未来是否也要上涨?
而事实上,相对于其他大中型城市,郑州目前的房屋租金呈现负增长态势。中国房价行情网(由中国房地产业协会主办)数据显示,全国主要大中城市中,北京、成都、深圳、重庆、合肥和天津等城市的房租同比上涨,最高同比涨幅高达31%。
而作为省会城市的郑州,2018年7月的平均房租单价同比增长为-1.24%。
大河报·大河财立方记者咨询嵩山路政通路附近一房屋中介得知,此前该区域一套110平方米的三室能租到3200元左右,如今2800元也有一些房东同意出租。
“相对于2016年来说,现在人均1000元就可以租到不错的房子。”刘达表示,目前郑州房租稳中有降,未来也不会大幅上涨,这种状况是由供需关系所决定的,并将持续3到4年。
据其介绍,2016年前后,郑州的房屋租金迎来一阵“涨”潮,是由于陈寨等城中村的拆迁,使大量人群面临租房的情况。“数据显示,郑州大约改造170余个城中村,房东与租户都得租房,供小于求的情况下,房租上涨是必然。”
而随着安置房的回迁,城中村的房东不仅不用租房子,而且手中还可能有数套闲置房屋出租,随着安置房的持续放量,房屋租金回落是必然。
“目前大约有三分之一的城中村回迁,未来的安置房还将持续增多,这也是判断未来3到4年房租并不会大幅度上涨的原因。”刘达说。
郑州市住房保障和房地产管理局对市场的分析与刘达所述一致,在8月22日郑州房管局的房屋租赁工作分析会上,分析认为“回迁房的大量交付是造成各区租金下降的主要原因之一”。
焦点二:长租公寓是租金上涨的推手?
近日,有人称资本大举介入长租市场,形成了恶性的“房源争抢”行为,哄抬房租,造成房价上涨。
对于长租公寓是租金上涨推手的言论,河南省房屋租赁协会会长乔小勇告诉大河报·大河财立方记者,悦如公寓、魔飞公寓等是河南长租公寓主要企业,这两个企业相加的房源有2万余间。“这个数量,相对于郑州几十万间房屋的租赁市场是杯水车薪,何谈影响市场租金?”
全国的情况与郑州类似。根据贝壳研究院数据显示,租赁机构化比例最高的大中城市是北京,为10.3%。其次是杭州和上海,分别为9.2%和7.6%,租赁市场的房源中,绝大部分还是来自房东个人出租。
“不能武断地说部分地区房租上涨与长租公寓没有关系,但从现阶段来看,还是供需关系的市场行为在调节房屋租金。”一业内人士说。
近段时间,河南目前最大的本土长租公寓企业悦如公寓参加中原路演,寻求新一轮的融资。悦如公寓董事长王银伟告诉记者,目前国内大多长租公寓处于微利状态,需要培养这个新兴市场,做到一定规模后才能进入盈利状态。
“有人说长租公寓暴利,我们创业者听了心里很不是滋味。”悦如公寓总经理周亚格说,本质上来说,长租公寓从传统房屋中介中迭代升级而来,通过真房源、统一装修管理等方式,让消费者在租房中更方便与舒适,通过服务赚取中间差价与相关服务费用。
“长租公寓利润很薄,只有通过高效率的管理来尽可能挣取差价。”周亚格认为,“暴利”的情况是不存在的,对于新兴事物长租公寓来说,也希望更多的人多一些了解。
焦点三:杭州“爆仓”事件是否会在郑州上演?
杭州的长租公寓“爆仓”,也让不少郑州市民担忧,如果选择“长租公寓”,会不会出现杭州鼎家的情景呢?
一名不愿透露姓名的金融机构负责人告诉大河报·大河财立方记者,相对于南方来说,郑州的金融发达程度还有一定差距。“郑州长租公寓比较少,这种房屋租赁分期其实在郑州开展并不多。”
周亚格予以证实:“早先我们与一家金融机构有类似的房屋租赁分期,但是现在并没有开展。”
刘达坦言,对于目前的长租公寓来说,主要面临融资难的问题,如何用流动资金扩张规模,也是一道难题。“通过房租分期业务提前拿到租金后,事实上如果控制好风险,拿出一定比例的资金扩张,是正常的做法,杭州鼎家应该是没有控制好。”
“如何监管长租公寓企业使用高杠杆来快速扩张是需要思考的问题。”在业界看来,无论是传统二房东还是品牌公寓,信息中介和资金中介,流动性风险就天然存在。“即使没有房租分期,过去二房东卷款跑路的新闻也屡见不鲜,没有必要过分解读以及对整个长租公寓持有怀疑态度。”一业内人士表示。
该业内人士透露,事实上,郑州已经有首批长租公寓创业者中道夭折,如此前的怒醒公寓等项目。
在融资难的情况下,目前河南本土的长租公寓也探索轻资产管理输出。如悦如、魔飞公寓通过与房屋持有者合作,通过品牌管理、输出、招租等方式为房东解决租房问题,通过收取服务费盈利。
“长租公寓正在逐步探索与规范,希望更多的人来支持和理解这个行业,而不是妖魔化。”乔小勇说。
【责任编辑:张怡 】