锐减近万套！郑州二手房冰冻三伏天

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受限购、限贷政策影响，2018年上半年，郑州市二手房市场成交量持续下滑，与2016年同期相比少成交近1万套。但业内认为，未来二手房供应量会越来越多，房产中介新一轮的机会才刚刚开始。

购房者在某房产中介看房 朱哲/图

上半年二手房成交量创新低

经历了2016年的放量增长和2017年的平稳过渡之后，2018年的二手房市场正在经历一场寒冬。

7月16日，郑州市文博东路筑梦地产分行经理李鹏飞表示，目前，正值一年中最热的时候，客户都不愿意出来看房。不愿意出来看房，就意味着没有成交量。

“顶着30多摄氏度高温，出来看房的一定是刚需，同时又着急买房的客户。不然，大家会选择等待一段时间，毕竟市场行情在这里放着，说不定再等一段时间房价还可能再跌一点。”李鹏飞说。

真二网联合创始人、运营总监邓鹏称二手房市场是政策市场，受限购、限贷政策影响，整个二手房交易市场都不太好。

限购限贷、价格下跌、客户观望、中介焦虑……这是当下二手房市场的众生相。

根据郑州市房管局发布的2018年6月份郑州市房地产数据，6月份，郑州市商品房(指新房，下同)销售35671套(间)，而二手房成交5791套(间)，二手房占6月份房产总销量约14%。

数据统计显示，2018年上半年，郑州市商品房的销售总量为155306套，二手房的成交量为28152套，二手房占房产总销量约15.3%。而2017年上半年，二手房的成交量为33699套。2016年上半年，二手房的成交量为37812套。2018年上半年二手房的成交量比2016年同期少近1万套。

易居研究院研究员王梦雯表示，2018年上半年，二手房成交量虽然较2017年下半年略有回升，但仍处于近6年平均水平附近，明显低于本轮周期最高位2016年的水平，可见市场下行趋势没有逆转。

二手房与新房价格倒挂

在价格方面，6月份郑州市商品住宅销售均价为8409元/平方米，而二手房的成交均价为10415元/平方米。二手房每平方米的成交均价比新房多了2006元。

就2018年上半年的价格来说，商品房的累计销售均价8763元/平方米，二手房的累计成交均价10679元/平方米。二手房销售均价比新房多了1916元。

针对二手房与新房价格倒挂现象，21世纪不动产郑州区域市场部经理杜建辉介绍，“郑州出现这种现象的主要原因是，二手房主要集中在郑州市区，新房主要在三环以外，购房者在市区买房，只能选择二手房了”。

而业内专家表示，现阶段，政府对商品房实施限制备案价，不允许开发商自主定价，无论市场需求如何旺盛，价格都不能过高。但是周围的二手房价格是无法监管的，因此二手房价格随着市场行情涨起来了，但是新房被紧紧压制住了，这样就形成了一、二手房价格倒挂现象。

“对于二手房来说，没有那么多来自政府的约束，二手房价格更多的是由市场上的买卖双方自主交易决定，所以，才会出现一、二手房价格倒挂现象。”杜建辉说。

“除非是特别急用钱的二手房房东才会低价出售，否则，如果价格达不到他们的预期，他们是不会卖的。”杜建辉说，二手房不着急卖的话，还可以用来出租。

二手房市场未来需求量会有所回升

据了解，有一部分购房者因为二手房税费增加、购房成本提高而转向新房市场，而新房市场大部分都在三环以外，很多购房者进入观望阶段，有的暂时搁置购房计划。

消费者购买欲望下降，自然影响到了房产中介市场。

据了解，许多房产中介开始向内挖潜，优化公司各项制度，以降低成本、提高效率。一些撑不下去的房产中介，开始关门停业。

“公司在积极探索新业务，一方面是做新房市场，另一方面涉足房地产金融。”邓鹏说，新房销售以及房地产金融服务，目前可以反哺二手房销售。

也有人认为，随着调控继续，楼市正在引导购房需求进行合理转移，下半年有望维持稳定发展局面。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，随着七部委联手整治楼市乱象，预计下半年重点城市房地产市场大概率会保持稳定。从用户选择户型和价格段的情况来看，房子的实用价值正越来越被看重，住房需求逐渐回归居住属性，有利于推动房地产市场理性发展。

“买新房难度大，肯定会有很多购房者进入二手房市场，特别是那些急着买房又没有太多时间看房的人，二手房是他们的首选。所以，接下来二手房市场的需求量会出现回升。”邓鹏说，未来二手房供应量会越来越多，房产中介新一轮的机会才刚刚开始。