郑州部分小区停车位只售不租 价格多在10—15万
有小区出售停车位打出“分期贷款”广告 河南商报记者 邓万里/摄
很多住宅小区周边，每天都要上演“抢位大战”河南商报记者 邓万里/摄
河南商报记者李江瑞
一些住宅小区地下停车位“只售不租”，让不少业主和开发商站到了对立面。从近日的反馈情况看，除了郑州，洛阳、许昌、平顶山等地的小区业主也反映了同样问题。
地下停车位的定价、租售等属于市场行为，地产开发商方面表示“只售不租”有理由。
反馈
地下停车位“只售不租”
住宅小区地下停车位“只售不租”，加剧了城市里无处停车的窘况，越来越多的业主表示遇到了同样问题。
近日，除了省会郑州外，省内其他地市乃至县城也有不少业主打来电话。许昌禹州的坪山永和苑小区一位业主说，自己居住的小区目前也对地下停车位实行“只售不租”，单个车位售价在10万元左右。洛阳偃师致盛东郡小区一业主称，目前该小区的地下停车位售价也超过10万元，并一度禁止未购买停车位的业主开车入内。
诸如“地下停车位价格过高”、“未买停车位禁止开车进去不合情理”、“应将未售出停车位都用来出租”等，是业主们最为集中的声音。
有业主提出，地下停车位的出售并无必要性。
声音
购买停车位的需求正在增加
对于地下停车位存在的纷争，作为开发建设和卖方的房地产开发商们又是怎样看待的？宋女士等数位地产开发业内人士表明了看法。
宋女士等人说，越来越多的小区地下停车位开始倾向于一次性出售，这是客户需求的一部分，因为很多业主家里不止一辆车，与其租来租去，不如买一个长期使用的，不用操心。
另外如果想转让房产，带停车位的房子比较容易出手。宋女士说，“还有一点是，就目前和未来一段时期看，停车位本身具有升值潜力。”
泰辰地产和世家房产的几位经理人告诉河南商报记者，目前二手房交易中如果附带有停车位，在做出一定优惠后，从实际结果来看，对买家的确具有吸引力。
疑问
为何会出现“只售不租”情况？
宋女士称，有业主想租赁而不购买停车位，可能因为资金相对紧张。
她表示，开发商如果把停车位全部用于临时出租，管理起来会非常麻烦。“租赁的话，有的业主签1个月，有的签3个月，还有的签半年，等等，每个业主的需求不同，物业公司管理起来容易产生问题，开发商方面也消耗不少人力、物力和时间。”
如果是出售了，那就只需要物业负责出入、卫生等基本服务，“省事。”她说。
这么做是为了尽快收回小区开发成本？
不少业主认为，开发商对停车位实行“只售不租”，主要目的在于想尽快收回开发小区的成本。
宋女士称，成本问题也是该考虑的一部分，“但在实际操作中，可以说在出售停车位之前，这种所谓的成本就已经收回来了，因为停车位的出售处在整个项目的最后阶段，和整体成本的关系其实并不大。”
透露
郑州小区停车位价格多在10万元至15万元
“据我接触和了解的，郑州市区小区地下停车位售价一般在10万元至15万元。”宋女士介绍，停车位价格有时候要看小区房子的价格，如果房子价格较高，开发商就会认为业主的财力较强，而且在停车位配比1∶1的情况下，很多家庭会拥有不止一辆车，停车位价格很可能水涨船高。她认为，停车位价格更多根据供需状况来决定，但也有一些小区售价偏高。
另一位置业公司人士称，武汉、西安的住宅区地下停车位的售价，整体水平略高于郑州。
业内人士分析
人车分流导致成本高
一位房地产开发业内资深人士孔先生认为，目前多个小区因地下停车位“只售不租”引发纷争，最主要是硬件条件的缺陷在先。
“首先，城市中地面临时停车位和停车场过少，这个不用多说。”孔先生提到，如今不少新建小区的人车分流设计存在一定问题。“地面不允许任何车辆流动，给绿化、人员活动创造了空间，显得很高档，但车库完全建在地下，成本就会高，最终（成本）还是落在业主身上。”
对停车位的认知分歧很大
“把车位统一进行经营管理，从中赚取利润，几乎没有开发商会这样想、这样做。”宋女士分析，开发商最终还是会把停车位卖给业主。
她介绍，根据当下的需求状况，开发商普遍认为停车位具有升值潜力，并认定当下出售车位存在让利，“现在十几万元卖给你，过段时间小区入住率更高了，车子越来越多，那时候停车位价格可能会更高。”而未购买停车位的业主们观点则相反，这很难调和。
开发商缺乏出租积极性
孔先生称，无论是开发商对停车位“只售不租”，还是业主要求以合适价格租赁车位，都是在追求利益最大化。
相比一次性售出，地下停车位的租赁费力费时，而且因为租赁价格受一定限制，不能够带来更多收益，开发商缺乏积极性。
缺乏清晰的价格参照
《河南商报》关于地下停车位“只售不租”的报道发出后，曾有一位住在郑州市西三环某小区的业主致电咨询，问小区地下停车位每个9.6万元的售价是否值得购买。而在采访中，这个问题也是许多业主表达过的，“俺小区的地下停车位多少钱一个值得入手？”
对此，孔先生认为，正是各小区间地下停车位售价差别较大，以及业主们对地下停车位售价无清晰认知，导致和加剧了停车位的纷争。但地下停车位售价并非政府定价范围，而且其价格在目前市场中尚未形成相对统一的局面。
那么，地下停车位“只售不租”在现实中已经存在的纷争，有缓和乃至解决的好办法吗？
河南商报记者李江瑞
关于住宅区地下停车位的纷争，连日来包括小区业主、置业公司人士等都向河南商报讲述了自己的认识。在他们的观点中，包括提高业主共有车位的占比、买房前协议好车位问题、根据住宅分布规划建设临时车位和停车场等。
在缺乏法律依据等情况下，有房产、法律界资深人士认为，地下车位“只售不租”产生的矛盾，恐怕难以迅速得到解决。
河南商报读者提建议
《河南商报》关于地下车位纷争的报道刊发后，很多读者打来电话，提出自己的观点。
提高共有车位的占比
商品房地下车位的规划工作仍然需要加强，老小区在这方面几乎无法改善，但新建小区应该做好规划，满足业主需求。比如，地产开发商可以自由处置其开发建设的地下车库，但在规划时应尽量提高业主共有车位的占比，不能让每个业主都必须购买车位。
建适量临时停车位
除住宅小区自有的停车位之外，城市有关部门可以考虑根据市民住宅分布情况，规划建设临时停车位和停车场。但考虑到城市规划、建设成本等问题，这些车位只能是适量建设。
提高租价放开出租
有读者认为，“可以把租赁价格提高一些，然后把车位拿出来出租，这样既能保证开发商、物业的部分利益，又能让业主接受。”但也有业主认为提高租赁价格“没有统一标准”。
希望发布指导价格
根据郑州市政府出台的规定，从2013年7月1日起，对郑州辖区范围内的商品住房销售价格实行备案管理，开发企业在价格主管部门备案的商品住房销售价格为最高销售价格。有业主提出，商品住房地下停车位的售价，也可以实行类似的制度，并且还可以发布一些区域性的指导价格。
事先签协议以避免纷争
为了避免纷争，不如在买房时就以书面的形式对地下车位问题协议好，包括地下车位的租、售将如何配比、价格范围等，避免业主和开发商在后期产生纷争。
律师有话说
政府想有所作为目前也无法可依
地下车位“只售不租”，业主与开发商纷争难消。在房地产法律方面有研究的张建营律师认为难以解决，因为按照我国相关法律，商品住房地下车位的价格不属于政府定价或政府指导价范围，“车位的价格，买方觉得贵了可以不买，但政府部门无法进行干预。”政府部门即使想有所作为，也会陷入无法可依的境地。
他表示，地下车位的开发建设投入要比地面车位高很多，作为开发商来讲，这个投入是要获利的。“开发商不愿意后期在小区的管理、财产处理上战线拉得太长，每拉长一个战线，都要投入人力、财力、时间，因此对于地下车位是只想卖，而不是出租。”
出租利润如何
不考虑涨价的前提下咱来算两笔账
郑州市目前住宅区地下车位出租价格，如果按照较高水准的360元/月算：
到第24年时，总租金可达到10万元；
到第35年时，总租金可达到15万元；
到第47年时，总租金可达到20万元。
如果有开发商按照业主建议提高车位租金，按照600元/月的价格，放开所有车位进行出租：
第14年时，可收回租金10万元；
第21年时，可收回租金15万元；
第28年时，可收回租金20万元。
本地样本
以合适价格售出再在业主、住户之间流通
位于郑州市金水路与未来路交叉口的曼哈顿商业广场，内部有住宅、公寓、写字楼、商业等多种“业态”。河南商报记者了解到，该小区每栋楼都建有地下车位，负一层每个车位售价去年是11万多元。
据销售人员介绍，目前这些停车位除了部分对外营业外，已经售出的很多车位都在业主、住户之间以出售或出租的形式相互流通，“车位流动着，所以满足了更多人的需求。”
地产开发业内资深人士孔先生对这一说法表示赞同，他说，车位通过租售的方式不断流通，才是物尽其用。“但前提是，车位最初的售价相对合理，销售情况良好，并且这个小区房屋的租售也比较活跃。”
外地做法
有省份禁止“只售不租”但处罚力度不大
据外地媒体报道，包括山东、江苏，还有安徽合肥等地，其物业管理的相关条例、规定中，都将建设单位对地下车位“只售不租”行为认定为违规。大部分省份、城市包括郑州，则无类似规定。
不过，条例、规定中对“只售不租”的处罚、约束并不大，比如《山东省物业管理条例》中并没有相关规定明确车位“只售不租”的处罚措施。《合肥市物业管理若干规定》中称“由房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处以一千元罚款”。而处罚相对较重的《江苏省物业管理条例》，其中指出如果开发商坚持只售不租，将被处以10万到50万元的罚款。
