郑州“保交楼”行动，对房产市场会有啥影响？

大河报·豫视频记者 宁田甜

策划：社区互动运营中心

近日，郑州推出要“大干30天”攻坚烂尾楼，10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。

从2022年下半年以来，郑州相关部门针对烂尾楼、停工项目，提出了“棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房模式”等4种纾困模式。8月初，郑州相关部门又出台了一个规模暂定为100亿元的房地产纾困基金方案。

郑州此举，对于郑州楼市的未来有何影响?郑州作为全国首个出台系统的、务实的整治问题楼盘复工方案的城市，业界和专家咋看?放眼全国，“保交楼”战役都已陆续打响，外地有啥好经验?

一家五口盼了两年多的刚需房

9月14日，大河报·豫视频记者来到位于郑州市天河路和金光路交叉口东南角的大河宸院三期。远远地，便能看到9栋高层。

在现场，记者看到，东侧几栋楼外立面已经呈现，窗户玻璃崭新发亮。但靠近西侧的几栋，外立面还是毛坯，还未开始施工。不过，在该楼盘的工地现场，围墙内侧有降尘喷雾设备正在运转。该楼盘工地上，外围没有工人的影子。楼栋内，远远传来叮咣的声音。

该工地门口值守人员告诉记者，里边有工人在干活，但不多，“有钱了就干，资金不到位肯定没那么工人干活。目前，该楼盘主体框架虽好了，但西边车库还没建，还有很多工程没有完工，接下来就看如何全面快速复工了。业主们担心焦急啊。”

市民陈女士一家人的刚需住房，就买在了这里。2020年4月购房后，全家人一起盼着早日入住。

“还着高额房贷，贷款利率5.88，郑漂十年了，辛辛苦苦买套房，却眼看着交不了，心急如焚。”陈女士说，现在，他们一家五口挤在二七区一个小两室的房子里，根本住不下，“买套房生活品质倒退很多年，还不如不买，起码不用负债，不用还贷。”

而其实，今年5月下旬，大河报·豫视频就曾关注并报道过该问题楼盘。融创大河宸院工程方面的相关负责人告诉记者，该项目会在2022年5月底复工，“这个是没问题的，会按时交房。”

如今，两年多了，她期待着该楼盘能早日实现实质性复工。

和陈女士一样焦急的，当然，还有其他楼盘的业主。

9月14日，买了郑州市锦艺四季城五期房子的市民杨先生说，这套房是他2019年11月买的，合同约定于2022年6月30日交付。事实上，该项目自从2021年封顶以来，一直处于停工状态，外立面一直没做。2022年上半年，广大业主和办事处、房管局领导都曾与开发商锦艺高层进行过沟通，承诺的是今年4月10日复工，结果一直没有复工。

“不过，开发商最新承诺的是今年年底交房。”杨先生说，目前，相关领导回复的是，“会督促锦艺建立监管账户，用于后续的建设。我们希望今年年底能顺利交房。”

问题楼盘复活的背后

众所周知，每一个楼盘成为问题楼盘，原因都很复杂，解决起来也并非易事。如何撬动问题楼盘这一“老大难”的民生问题继续运转，背后需要付出很多。这其中就离不开包括基层办事处、区政府、开发商等各方的齐心努力。

2022年9月14日，郑州市发布《郑州拟对95个使用保交楼专项借款项目开展全面审计》的消息。消息一出，市民振奋。使用“保交楼”借款的楼盘名单中，其中就有金水区的泰山誉景。

9月15日，郑州市金水区北林路办事处问题楼盘办公室相关人员介绍，为推动辖区泰山誉景这一楼盘早日交付，办事处做了不少工作，一直在努力推动此事。现在，政府的利好政策已下，各方也都在积极努力，等等看。毕竟，现在大环境不好，办事处也是想尽一切办法，虽然进度慢了点，但总是有人管，项目和办事处都在为此而奔忙。

其实，早在2022年2月，郑州泰山誉景二期朗誉园的业主就通过网络平台反映，房子延期很久，迟迟没有交付。期间，业主们曾多次与开发商和辖区北林路街道办事处沟通协商，北林街道办事处工作人员也多次参与协调，均无果。

为推动该项目复工，2021年12月31日、2022年1月1日、2022年1 月10日，北林路办事处分别召开协调会。北林路办事处相关人员说，“这个楼盘既然已纳入保交楼借款审计名单，这就是好的迹象，说明很有希望。不过，此事肯定有一个流程。大家再等等。这个楼盘不往前推进，我们办事处肯定都不答应。”

9月15日，大河报·豫视频记者进入郑州市金水区泰山誉景在建楼盘工地(国泰路和金明路交叉口西北角)实探看到，里边堆放了很多土方、木料等建材。

“我们已经开始施工，本月月底，资金就能到位。今年年底有望完工，争取早日交付。有希望。”工地上多名人员说。

郑州行动已成全国“风向标”

9月16日，郑州地产界资深人士、自媒体郑州地产联合创始人田蕊接受大河报·豫视频采访时说，郑州关于“保交楼”的相关政策和行动，不仅仅是要给上万户买了问题楼盘的郑州市民一个交代，更是给千万郑州人一份保证，还要告诉未来前往郑州工作定居的新郑州人，郑州是一座可靠的城市。郑州的一系列动作，短平快，雷厉风行，能看到政府的决心。虽然购房者信心的恢复需要一个过程，但随着地方政府和房企的同步发力，特别是快速推进实质性复工，预计对市场信心的恢复效果将大于以往。

“这一次，郑州声势浩荡地推动问题楼盘复工，相信是一定会有正向结果的。而实质上，我们也看到了很多楼盘陆续复工。”田蕊说，事实上，全国各地，都陆陆续续推出了保交楼的相关举措。郑州的这一系列政策，是自上而下，多部门多组织合力系统性去推进的，而且明确提出，拒绝表演式复工，推动全面、实质性，持续性复工，大干30天，“顺利推进的话，能够成为解决问题楼盘的一个风向标。”

北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清说，郑州出台的上述相关政策，经过一段时间的落地实施，经过开发商、业主、社会各层面的共同发力，他相信，效果将会逐渐的彰显，而且这种效果，将不仅仅会在楼市这个领域体现出来，同时，它还将通过楼市传导到经济社会发展层面。从而有利于经济稳增长，稳民生。有利于社会稳定，有利于整个宏观经济形成一个新的支撑力和新的动力。

他认为，郑州“保交楼”政策的影响是多方面、全方位的。因为地产这一行业，涉及到数百个行业、数百个产品和服务。可以说，楼市一活，经济社会的多个行业都会受益。楼市所构建的产业链和供应链，将会同时发力。在楼市复活的带动下，郑州的经济，尤其是和楼市相关的一些行业，将会有一个新的兴奋点，所以在这种情况下，这些相关政策，不仅有利于楼市，而且有利于整个宏观经济的发展，有利于整个产业链和供应链的构建。这对整个郑州市的发展将是十分有益的，效果也会逐步彰显。郑州市在激励楼市政策方面，有若干个创新。如，郑州都市圈的公积金互认，房票政策等等。这些，尽管都是基于郑州市目前的发展形势而出台的政策，但实际上，它却隐含着郑州的政策创新。这对兄弟城市应该说具有示范效应。

其实，郑州市的保交楼行动已影响到全国其他城市。记者了解到，全国多家媒体已公开报道“郑州经验”。

“保交楼”政策之他山之石

据统计，自今年8月份住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，明确通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付后，截至目前，全国很多城市都陆续出台各式各样的“保交楼”政策。

宋向清分析认为，未来，“保交楼”政策措施有可能进一步升级加码，预计各地也会根据自身特点，创新和丰富保交楼政策，其中就包括比如扩大纾困基金规模、必要时设立代建代管机制等。

1、一对一帮扶

陕西咸阳提出“一个科室帮扶一家企业”，加快施工进度，力争按期交房，尽早解决问题。

四川遂宁则将全市共83个在建和待建房地产开发项目与县(市、区)、市直园区县级领导进行“一对一”挂联，并由专人定期跟踪项目进展，督促未开工项目尽快投资、动工，指导在建项目规范运营，按期完工。

四川凉山冕宁县也要求形成专班，落实“一盘一策一领导”;山东济南历城区也推出了“一案一策”化解处置方案，表示将会同项目所在街道，对风险项目深入分析研判，建立风险台账。

2、加强预售资金监管

事实上，预售资金监管缺失也在影响着“保交楼”。

2022年7月14日，西安率先打响了加强预售资金监管的第一枪，成为首个出台完善预售制度的省会城市。随后，全国很多城市也相继出台此类政策。据了解，目前，西安、东莞、九江等多个地区已开始加强商品房预售资金监管。

如，河北沧州出台了《沧州市商品房预售资金监管办法》，其中规定，只有购房资金进入监管账户，购房合同才生效。

东莞则对预售资金监管中的各方责任予以明确，对于银行违反预售资金三方监管协议、擅自拨付或转移监管资金的，应当负责追回资金;无法追回的，应依法承担相应赔偿责任。

2022年9月13日晚，武汉市住房保障和房屋管理局在官网发布《武汉市新建商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》(简称“意见稿”)。此举在于对新建商品房预售资金加强监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，保障购房人的合法权益，防范交易风险。

值得关注的是，出于“保交楼”，该意见稿提出，监管部门对确保项目达到竣工交付所需的资金进行监管。监管额度由监管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等因素确定，并在门户网公示。

通过与之前武汉预售资金制度对比，中指研究院华中市场研究中心主任李国政表示，从预售监管资金总量上看，之前采用的是定额制，而现在是核定制，也就是必须留足“保交楼”建设所需的资金。武汉进一步升级优化预售资金监管政策，就是谨防抽逃挪用。

3、鼓励国有资本收购销房作为保障安置用房

可发挥国有资本的作用，鼓励收购销房作为保障安置用房等措施。

例如，浙江湖州鼓励国有企业收购困难房地产企业的滞销房作为保障安置用房。有专家认为，上述措施有助于积极化解库存压力、积极盘活库存。

4、健全房地产信用管理

2022年7月14日，西安率先发布了《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，提及13项具体措施，涉及确保购地资金合规、项目建设全程监管、预售资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任、健全房地产信用管理等内容。

来源：大河报·豫视频