以案说法｜购房贷款未获批，开发商是否需退首付款？

【大河报·大河财立方】贷款买房，是不少购房者的选择。不过，如果支付首付款后，银行贷款没办下来，致使商品房买卖合同不能继续履行，责任该由谁承担？开发商需要退还首付吗？5月25日，记者从河南省郑州市惠济区人民法院获悉，近日，该院执结了一起因购房者按揭贷款无法办理所引发的案件。

【案情】购房贷款未获批，开发商同意退款却一直拖延

2018年4月，林某与郑州市一家置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定林某购买该公司开发的商品房一套，总价56万元，首付10万元，余款以银行按揭贷款方式支付。合同签订当天，林某支付了首付款及房屋维修基金等费用。此后林某申请贷款遭拒，双方经协商一致签订《协议》，约定解除此前签订的商品房买卖合同，某置业公司向林某退还购房款等款项共计112480.13元。在林某的多番催要下，某置业公司仅退还了部分款项，余款45653.33元迟迟未能支付。林某随后向法院提起诉讼。

法院经审理认为，林某与某置业公司签订的《协议》系双方真实意思表示，双方均应按照协议约定履行义务，某置业公司未按协议的约定退还林某房款，其行为已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。遂依照相关法律规定，作出民事判决，判令某置业公司于判决生效之日起十日内退还林某的购房款45653.33元及利息。

因判决生效后，某置业公司迟迟未能履行，林某向惠济法院申请了强制执行。法院执行期间，双方当事人自行协商达成和解协议：某置业公司一次性向林某返还49000元，双方就本案再无其他纠纷。协议签订后，某置业公司当场通过转账方式履行完毕。

【说法】贷款购房应量力而行，最高法院司法解释这样明确

承办法官随后表示，近年来，购房者支付首付款，但之后贷款没办理成功所引发的纠纷时有发生。造成购房贷款办理不能的原因，主要有购房者个人征信、个人收入及所购房屋本身不符合相关标准及要求，购房者提交的材料不齐全等。该法官提醒，在签订购房合同前，要尽到审慎考察的责任，切勿轻信销售人员或中介人员“仅简单向银行提交申请资料就可以通过按揭贷款申请”的介绍。在签订购房合同时，要仔细阅读合同条款，并就房款支付方式、支付期限、逾期付款违约责任、免责事由等进行清晰约定。

记者了解到，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十九条明确，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。（记者 段伟朵 通讯员 鲁维佳）