调控力度不减、购房者观望加剧 房企拿“首付贷”来促销？

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□记者孙煊哲

核心提示|在近日召开的一次工作会议上，郑州市房管局再次发声，今年郑州将继续落实国家、省“坚持调控目标不动摇、力度不放松”的要求，坚决遏制投机炒房。在政策没有放松迹象的同时，购房者持币观望情绪逐渐加重，不少楼盘的销量跟往年相比已经不可同日而语。近日，记者在郑州探盘时发现，为了吸引消费者买房，不少楼盘开始推出“首付分期”的政策。业内人士称，只要是市场不好的情况，往往就会出现“首付贷”。

【现象】首付贷项目逐渐增多最低首付仅为6%

随着调控的持续进行，不少楼盘感到力不从心，纷纷推出“首付贷”政策。

在采访中，记者发现，郑州的“首付贷”常见的有两种模式：模式一，开发商指定第三方金融机构进行放款;模式二，开发商自己帮购房者垫付部分首付款，购房者与银行签订贷款合同，此后购房者再在约定时间内，将剩余首付款还给开发商，无利息或者利息较少。购房者只需掏20%、15%、10%甚至是6%的首付款就可以购房。

按照规定，在郑州限购区域内，首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为30%。

在金水区某楼盘处，记者以购房者身份进行咨询，并表示自己是首套房，但是手头资金不是很足。销售人员称，如果购房者首付款资金不充足，可以向开发商指定的金融机构进行贷款，“利用个人的征信，最多可以贷出首付款的50%，利息比银行高一些，3年内还清”。

记者在采访中了解到，有些楼盘可以做到“最低首付6%即可购房”。置业顾问称，“剩下的购房者可以在两年内还清，一般是半年一次，我们最大的好处是没有利息，开发商给你垫付首付款，首付6%即可签合同、办网签”。

为了遏制炒房，郑州还对二套房的首付比例进行了提高。根据规定，居民家庭有购房贷款记录但申请贷款购房时实际没有住房，或者已拥有1套住房无论有无购房贷款记录,最低首付比例调整为60%。

当有些置业顾问听说记者是二套时，甚至直接建议记者先离婚，再走首付分期。

此外，高新区某公寓项目也推出首付10%的购房政策，剩下的40%首付款每半年还款10%，两年内还清。置业顾问对记者称，“按规定公寓项目需要首付50%，很多公寓项目都有首付贷活动，购房者需要跟我们签订‘借款协议’”。

【解释】市场平淡很多项目跟风首付贷

业内人士称，首付分期其实也说明开发商面临资金压力的问题，需要刺激销售，加速回款。

某项目营销总监告诉记者，之前市场好的时候，没有人搞首付贷，只有在楼市不景气的时候，“首付分期”这种情况才会出现。在一个区域内只要有一个项目搞首付分期，其他的也会纷纷效仿。

“有资格还有能力购房的人就那么多，现在都在搞分期，没办法，你不搞你就没人气，卖不动”。上述营销总监无奈地称，首付分期刚开始的时候对销售会有所帮助，但是现在都在搞了，也就没有太大的作用了。

准备买房的张先生对记者说，现在房价虽然已经平稳，但是首付30%对自己来讲压力还是很大，亲戚朋友也都没有多余的钱借给他，在选房时肯定会考虑有首付分期的项目。

【风险】开发商会让银行帮忙把控风险

一般来讲，选择分期首付购房的消费者资金实力不是很强，开发商选择首付贷会有一定的风险。那么，开发商是如何把控风险的?

某楼盘销售经理称，对于风险把控这块，一般先让购房者到银行走一下贷款手续，提供银行流水、收入证明等材料，由银行进行把关，如果能贷下来款，证明该购房者还是有还款能力的。

“此外，在购房者与我们签订的借款协议中，一般会要求如果在规定的期限内还不清约定房款，我们可以不交房并收取一定的违约金;如果购房者办不下来贷款，还可以转一次性购房。”上述某楼盘销售经理称，可以说，开发商基本上是没有风险的。

【规定】国家明令禁止“首付贷”

实际上，“首付分期”“首付贷”是被明令禁止的。

在本轮调控伊始、2016年中秋前夜，郑州市政府发布《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》就明确表示，将加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度，对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核;不得采取垫付、分期等方式降低首付款支付比例，对于违反规定的企业，将依法从重处罚，并记入企业信用档案;房地产中介组织不得与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务。

为什么国家要明令禁止各种形式的首付贷呢?“首先是防止外钱流入房地产市场，净化房市场金融环境。”一名曾经从事首付贷金融服务的赵先生分析称，在上述介绍的模式一中，购房者通过第三方公司进行贷款凑首付款，就是会导致外面的热钱甚至是银行的钱流入房地产市场，进而降低购房杠杆，有利于炒房者进行炒房。

举例来说，如果某个城市的限购政策首付最低是20%，假设房子全款100万，则购房者首付只需缴纳20万，杠杆比例1∶5，但是如果第三人贷给购房者10万，则购房者首付只需10万即可，杠杆比例就变成了1∶10。而首付比例的规定是强制性的，如果第三人贷给购房者首付款，相当于让规定文件成为一纸空文，这种打擦边球的行为有可能会受到否定评价。

在模式二中开发商自己给购房者进行放贷，实际上也有风险。国银房产律师团队主任律师李续杰分析称，若开发商提供首付借贷，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，此类借贷关系应当属于民间借贷的范畴，若贷款笔数以及贷款金额上升至较大数额，则可能会导致这类贷款行为因量变发生质变的认定，质变为未经金融监管部门批准从事专门放贷业务的违规行为。这是开发商不能忽视的风险。