证书里的农民家园
十八届三中全会提出：“赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度；建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许集体经营性建设用地实行与国有土地同等入市、同权同价。”《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（中发〔2014〕1号）和《2014年政府工作报告》，以及其他相关政策文件，都提出结合国家建立和实施不动产统一登记制度的有关要求，进一步加快推进农村宅基地和集体建设用地使用权等确权登记发证工作。
可以说，经确权登记发证，就把农民和农民集体的相关土地权利相对“固定”在证书里了，农民的家园更有保障了。
近段时间以来，本报不断接到农民朋友的询问，对目前正在进行的农村土地和宅基地确权登记发证的工作内容和政策规定提出很多疑问。
这次土地和宅基地确权登记发证工作确实面临很复杂的局面，涉及农村宅基地及其上房屋、集体建设用地及其上农房，以及农村社会特有的世代遗留的、当前农村改革发展过程中新出现的纠纷和问题。
为让农民朋友对相关政策有更多了解，也使基层相关工作得以更顺利推进，本版本期简单对相关政策和工作进行疏理和解读。
确权登记的重要意义
（一）加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施。宅基地和集体建设用地使用权是农民及农民集体重要的财产权利，直接关系到每个农户的切身利益，通过宅基地和集体建设用地确权登记发证，依法确认农民的宅基地和集体建设用地使用权，可以有效解决土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，为农民维护土地权益提供有效保障，从而进一步夯实农业农村发展基础，促进农村社会秩序的稳定与和谐。
（二）宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证是深化农村改革，促进城乡统筹发展的产权基础。通过加快推进宅基地和集体建设用地确权登记发证，使农民享有的宅基地和集体建设用地使用权依法得到法律的确认和保护，是改革完善宅基地制度，实行集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价，建立城乡统一的建设用地市场等农村改革的基础和前提，也为下一步赋予农民更多财产权利，促进城乡统筹发展提供了产权基础和法律依据。
（三）宅基地和集体建设用地使用权登记发证是建立实施不动产统一登记制度的基本内容。党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》明确建立不动产统一登记制度，为避免增加群众负担，减少重复建设和资金浪费，在宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作中将农房等集体建设用地上建筑物、构筑物一并纳入，有助于建立健全不动产登记制度，形成覆盖城乡房地一体的不动产登记体系，进一步提高政府行政效能和监管水平。
确权登记的总体要求
以登记发证为主线，因地制宜，采用符合实际的调查方法，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物也纳入工作范围，建立健全不动产统一登记制度，实现统一调查、统一确权登记、统一发证，力争尽快完成房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。
证书应发尽发
各地在制定政策或指导意见时，应以化解矛盾、应发尽发为原则，坚持农村违法宅基地和集体建设用地必须依法补办用地批准手续后，方可进行登记发证。
在权属调查和纠纷处理工作中，要充分发挥基层群众自治组织和农村集体经济组织的作用，建立健全农村土地权属纠纷调处工作机制，在登记发证工作中注重保护农村妇女土地权益。
计划在2014年底完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证的地方，应根据实际情况尽快调整工作计划，增加农房调查等工作任务，并制订补充调查方案；做出新的调整，增加农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物可能造成不利影响的，今年可以先按原计划继续推进，今后再逐步开展补充调查，或结合日常变更登记逐步补充完善房屋及附属设施信息。
宅基地和建设用地调查的原则
编者按
以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，重点完成农村范围内宅基地、集体建设用地的权属调查和地籍测量，同步开展地上房屋及其附属设施的调查工作，建立农村地籍调查数据库。
宅基地和集体建设用地调查以集体土地所有权确权成果为基础，调查农村范围内的宅基地、集体建设用地的权属状况，获取每宗宅基地和集体建设用地权属、位置、用途等信息，测量宅基地和集体建设用地的地籍要素，填写地籍调查表，测绘地籍图，制作宗地图。
地籍调查
地籍权属调查主要包括：核实宗地的权属情况，实地指界，丈量界址边长及相关距离，绘制宗地草图，填写地籍调查表。
一、制作工作底图
选用大比例尺（1:500～1:2000）的地形图、正射影像图或已有地籍图作为基础图件，充分采用集体土地所有权登记发证已形成的地籍区、地籍子区界线和集体土地所有权界线，并标注乡镇、村、村民小组及重要地物的名称。
参考已有的地籍调查、土地登记等资料，会同农村集体经济组织负责人、村民委员会成员或村民代表，在工作底图上划分宗地，并预编宗地号。
对新型农村社区或搬迁上楼等无法确定独立使用面积的，可定为共用宗。
二、权属状况调查
借助工作底图，结合现场核实，调查每宗地的土地坐落与四至；调查核实权利人的姓名或者名称、单位性质、行业代码、组织机构代码、法定代表人（或负责人）姓名及其身份证明、代理人姓名及其身份证明等。
对于宅基地调查，除了调查记录土地权利人的情况外，还应调查权利人家庭成员情况，复印权利人家庭户口簿等资料。
对无权属来源的集体建设用地，根据实际情况调查记录实际使用人。
调查核实宗地的土地权属来源资料，确定土地权属性质、土地使用权类型、使用期限等，以及宗地是否有抵押权、地役权等他项权利和共有情况。
调查核实宗地批准用途和实际用途。三、界址调查
对土地权属来源资料齐全、界址明确，经实地核实界址无变化的宗地，不重新开展界址调查。
对土地权属来源资料中的界址不明确的宗地，以及界址与实地不一致的宗地，需要现场指界。
对于无土地权属资料的，根据法律法规及有关政策规定，经核实为合法拥有或使用的土地，可根据双方协商，实际利用状况及地方习惯，经农村集体经济组织认可并公示无异议后，进行现场指界。
实地指界前，通过送达指界通知书、公告、广播、电话等方式提前通知，确保土地权利人及相邻宗地权利人按时到现场指界。指界时，调查员、本宗地指界人及相邻宗地指界人同时到场，根据指界人指定的界址点，现场设置界标，确认界址线类型、位置；指界后，将实际用地界线和批准用地界线标绘到工作底图上，并在地籍调查表的权属调查记事栏中予以说明。
实地丈量宗地的界址边长，同时丈量界址点与邻近地物的相关距离或条件距离。
四、宗地草图绘制
根据权属状况调查信息、指界与界址点设置情况、界址边长及相关距离丈量结果、房屋调查情况，按概略比例尺绘制宗地草图。
房屋调查
房屋调查重点调查房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素。对已登记的房屋，只记录房屋登记的相关信息，不重新开展调查。
一、房屋产权状况调查
依据房屋产权人提供的准建证、村镇规划选址意见书、乡村建设规划许可证，或房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。
产权共有或有争议的，记录共有或争议情况。其中，对于在现行规划建设管理制度实施前建设的房屋，应提供村镇规划选址意见书等资料，对于实施之后建设的，应提供乡村建设规划许可证等资料。
对村民整体搬迁上楼的，调查记录房屋所在自然层次和房屋编号。
对于农房中的一房多户，现场确定房屋分户界址和权属情况，需要现场指界的，经房屋产权人现场指界，明确界址并现场确认签字。
二、房屋测量
房脚点测量采取与宗地界址点测量同样的技术方法，一并开展。房屋边长丈量在宗地的界址边长丈量时一并开展，对确实无法丈量房屋边长时，丈量至少两条房脚点与界址点或房脚点与邻近地物的相关距离，便于间接解算房屋边长和求解房屋面积。
对于新型农村社区或搬迁上楼等高层多户的，参照《房产测量规范》开展房屋测量。
对于已有户型图的，通过核实户型图获取房屋内部边长；对于没有户型图的，实地测量房屋内部边长。
三、面积量算
依据实地丈量的房屋边长计算房屋占地面积，结合房屋层数计算房屋建筑面积。
对于高层多户、有户型图的，通过实地丈量的房屋边长和核实户型图获取的房屋内部边长计算房屋建筑面积和套内面积；无户型图的，根据实地丈量的房屋边长和实地测量房屋内部边长计算房屋建筑面积和套内面积。
四、调查结果记录
一是将房屋权属状况信息和房屋测量结果记载在地籍调查表中；二是在宗地草图中标识房屋，并标注房屋边长，房屋的楼层、结构以及争议情况等信息；三是在地籍图的测绘中将房屋要素纳入；四是成果资料的整理归档以及数据库的建设都将房屋调查的信息包含在内。