撤不了物业，罢不了业委会!郑州这个小区的业主愁坏了

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近日，报社关于小区物业管理的系列报道引发人们对“如何监管物业服务企业”的讨论?按照国务院及河南省物业管理条例，物业服务企业要接受业主、业主大会、业主委员会的监督。但现实中由于一些原因，业主无法通过业主大会、业委会来监督、反映意见，这种情况下，业主若对物业服务企业不满，该怎么办?

郑州金成东苑小区就遇到了这种尴尬情况。

业主：物业“不作为”，小区乱象多

9月12日上午，记者来到位于红专路姚寨路上的金成东苑小区，在业主委员会办公室，几名业主纷纷向记者讲述小区物业管理问题。他们的问题聚焦在：金成东苑的物业服务企业-河南兄弟家园物业管理有限公司(以下简称兄弟家园物业)是否经过合法的选聘程序。

小区业主葛女士告诉记者，2015年2月小区业主委员会换届，新业委会组建后，解聘了之前的物业公司，选聘郑州兄弟物业公司(现更名为兄弟家园物业)。但这个选聘程序的合法性受到部分业主的质疑。

根据国务院物业管理条例，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。而葛女士及其他几位业主说，当时解聘老物业公司、选聘新物业公司并未经过业主大会，是由业委会决定的。

“到2017年合同到期后，又没经过业主大会续签，2018年2月业主委员会到期换届之际，业委会又没经过物业大会续签。”葛女士说，除了这一点，物业服务合同是否在房管局备案也是不能确定的。

为此，记者向金水区房管局求证，房管局有关负责人查证后，向记者表示“应该没有备案”，但他也表示，备案不是强制性的，是告知性的。

此外，据业主反映，今年2月9号业主委员会已经到期，应该要换届，但是业委会并未组织换届，而且7名委员，已经有5名委员退出，现在只剩俩人，业委会实际上处于“空档期”。记者从丰产路街道办事处物业管理办公室了解到，这一尴尬情况确实存在。

令部分业主更为不满的是，小区物业管理存在诸多乱象，他们认为这是物业公司“不作为”。

其一是小区治安问题。业主李先生说，今年8月份，他孩子价值6000元的新赛车放在8楼的走廊，被人偷走，“想着把车偷走，肯定要坐电梯，就去查监控，结果一看电梯内没有监控。在监控室看了一个多小时，连个影儿都没看到。”他说，他儿子的汽车停在东门附近的小区停车位上，晚上车门被撬开，修车花了1万多元。

对于这些问题，李先生认为“小区保安太少了，1000多户的小区过去有30多个保安，现在只有10几个。”

为业主诟病的还有小区电梯问题。“小区电梯经常坏，D座的一部电梯停了一年多了，现在还停着，只有一部能用。”一名小区业主说，之前有一名70多岁的老太太坐电梯时，电梯突然停止，在里面困了45分钟后被救出来。

此外，据反映，包括姚寨路上一排一层砖混临时建筑门面房在内的共用部门收益也从未公示过，“业主不知道赚了多少钱，在谁手里，用到什么地方。”

物业：已尽到合同责任

对于业主反映的问题，兄弟家园物业公司作何回应。9月12日临近中午，记者来到位于小区南门的该物业公司。

对于电梯问题，该物业公司的一名工作人员表示，这个小区有20年了，电梯也有20年了，每次坏的零部件已经不好找到了。不过，一些业主告诉记者，很多电梯使用时间并没那么长。

既然一些电梯使用这么久了，为何不更换一部新电梯?这名工作人员告诉记者，考虑到电梯年限已经到了，接下来将会申请维修基金，换上新电梯。

针对小区治安问题，这名工作人员说，“我们已经做到应尽的义务，我们有门岗、有巡逻的，做的都有记录。业主说车被砸了，我们有监控，有一些死角拍不到。”他表示，物业已经按照服务合同，尽到应尽的责任了。

此外，对于业主反映的小区地下室被出租用作饭店、商店等，影响小区环境等问题，这名工作人员说，这是业主个人权利，由于目前“没有业委会”，也没法制定业主公约，“我们没法把人家清理走。”

疑问：业委会为何换不了届?

针对于业主反映的问题，12日下午，记者联系了金水区房管局和丰产路办事处等部门。

业委会未经业主大会与物业服务企业签订合同，业主该怎么办?金水区房管局有关负责人向记者表示，这种情况肯定是不合法的，业主可以召开业主大会，讨论决定是否与物业服务企业解聘。此外，要成立新的业委会的话，如果原来的业委会还继续发挥作用，由业委会组织换届，如果业委会不存在了，由办事处或社区指导业委会换届。

对于金成东苑当前多数业委会委员退出的情况，这名负责人称“这处于瘫痪状态，应该由办事处指导组织换届。”不过，丰产路街道办事处物业管理办公室有关负责人告诉记者，虽然该小区业委会换届筹备小组已经成立，但由于代表力不够，且考虑到河南新的业主委员会指导原则即将出台，所以暂时不建议该小区业委会换届。

那么，这种情况下，业主如果对物业公司的服务不满意，该如何反映呢?金水区房管局有关负责人说，如果物业服务企业真的没有严格按照合同提供服务，业主可以取证，向综合执法部门反映，如果得到核实，执法部门按规定对其进行处罚。

讨论：郑州会建立信用体系，来管物业企业吗?

据报道，今年8月1日起，在广州小区业主每年一次微信投票给物管评分，根据评分结果发布物业“红黑榜”，若物业服务企业严重失信将失去投标资格。

那郑州物业主管部门除了对物业服务企业进行日常监管外，能采用这种建立“信用评价”体系，来保障业主权益吗?郑州市房管局有关负责人说，从国家到市级层面，都在建立诚信体系，郑州对于物业企业的信用体系也正在建设、试行中。

不过，他表示，对于信息的采集和确认“不太容易”，正式建立信用体系还有很长一段时间的路要走，目前正积极在做。

河南省物业管理协会会长李大康也向记者表示，取消物业服务企业资质后，构建信用体系是大方向，但目前关键的问题是缺少由上而下的标准体系。