郑州白沙组团限价1万、滨河国际新城限1.8万 为何差恁多
1.滨河国际新城新挂3宗地 限价1万8
近日，郑州市国土局挂出经开区3宗滨湖国际新城土地，分别是31、32、23号地。值得关注的是，31/32号地限价17000元/㎡，23号地限价18000元/㎡。
这让一些小伙伴坐不住了，我们都知道，日前白沙片区几个楼盘开盘限价在9000多元，绿博组团也就为12000元左右。逼格满满、颇受关注的这俩区域竟然房价卖不过近期关注不多的滨河国际新城？除了地王窝的北龙湖，上述哥仨到底谁才是郑州的“亲儿子”?
3块地的基本信息如下↓↓↓
2.三区域规划如何?
要想弄清为什么，先来搞清楚白沙组团、绿博组团和滨河国际新城的规划。
以万三为界，以西为白沙组团，规郑东新区管;以东为绿博组团，归中牟管。滨河国际新城属于经开区，地理位置优越，连接城区和航空港区，北接南四环、南至郑民高速、西临机场高速、东抵四港联动大道。
白沙组团： 白沙组团定位为未来省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区的省公共服务核心区。围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。从规划图中能看出，整个白沙组团中，位于中心的“象湖”尤为突出。
从规划图上可以看到，“象湖”正南边是大片的公园绿地和文化设施用地，周边规划有完备的道路交通系统，四通八达，出行便利;而在“象湖”的东西两侧多为高校用地，区域内文化氛围浓厚，容积率低，绿化率偏高。
目前片区已经吸引多家品牌房企，例如雅居乐、融创、蓝城、建业、门第、美景、新东润等。
绿博组团： 绿博组团规划范围北至连霍高速、西至万三公路、南至贾鲁河，东至官渡组团西边界，总面积约130平方千米。绿博园主要以绿色生态景观营造为主，是结合博 览、科普、环保、休闲、度假与旅游功能，配以适量的商业服务、游赏设施的大型城市绿色公园，它将为居民提供充分的休闲和娱乐场所。绿博组团定位为文化创意、旅游休闲和高端商务区。该区域一度成为热点焦点区域，吸引了碧桂园、万科、融创、亚新、名门、永威、国恒等一大批房企入驻。
滨河国际新城： 高规格，低密度。全区域规划容积率不得超过2.5，媲美北龙湖区域;看风景，水域面积达1300多亩，滨水文化休闲区生活娱乐“一条龙”;交通方面，地铁3号线、11号线、14号线将汇聚于此，郑机城铁已实现常态化运营，并在区域内设有站点;国际范儿，这里预留了我省目前唯一外事用地，将建设外国驻华使馆、领事馆及相关生活设施;规划14所公立中小学名校，这里将成为名副其实的“学区”;将建欧亚心血管研究中心等国际化医疗机构，家门口就医更为便利……
日前，郑州市总体规划出炉，至2020年，郑州市共规划建设约200千米综合管廊。其中中心城区总长度约80千米，主要集中在郑东新区CBD副中心、滨河国际新城、二七商业区等区域。
去年7月底，经开区3宗城镇住宅用地网拍，连续3天诞生新地王。这些地王出身“同门”——都在滨河国际新城内。吸引了一大批开发商纷纷入驻：绿地、保利、中建、亚新、正商、康桥、海马、信保等。
3.为什么滨河国际新城限价高?
早在2012年5月，中建股份、中建七局和郑州经济技术开发区三家共同合资成立中建(郑州)城市开发建设有限公司，携手启动滨河国际新城建设。
采用的是PPP模式，政府与央企合作，进行土地一级开发，土地上市后几方进行分成。滨河国际新城是河南省第一个“吃螃蟹”的区域，对于郑州经开区来说，这是“借力”的双赢之举。
这次挂出的3宗地，其中一块地单价达到了1209万元/亩。而明天拍的绿博片区的一块地不到370万元/亩。
一名业内人士分析称，“合作模式决定了多方逐利的目标，土地卖贵了，房价限价自然也得提高，不然开发商没有利润，谁还会拍地?”
滨河国际新城限价高还有其他的原因。
三个组团，三个管辖区，每个管辖区都有确定自己土地和房价的评估权。
前面已经说过，白沙组团归郑东新区管，它的房价高低直接影响着东区的均价，所以不能太高。中牟境内的绿博组团由于中牟县房价本身不是太高，所以绿博组团的价格可以稍微高一些也没事，相关部门管的不是太严。
但原则上是根据去年10月份的实际成交价格。这是前一段省住建厅下发文件所要求的。
滨河国际新城的中建观湖国际去年8月份卖到9500元/㎡左右，上周开盘卖到15500元/㎡左右。上述3宗地更加往东，限价17000左右，将来能卖到多少呢?
郑州某知名房企相关负责人透露，这些地块建成的小区，平均销售价为1.7万元/平，超过这个数房管局不给合同备案。
但是现在的有个别开发商有可能会采取，把价格拉高，可以卖到18000元/㎡~19000元/㎡元，价高的用于出售，开发商留下来的房源价格可能只有几百元/㎡。这些几百元/平方米的房子暂时不卖，等限购过后再提高价格销售。因为相关部门只控制均价，不控制最高价和最低价。
4.土拍预告 明日地王或再现?
明天上午10点，中牟境内的牟政 出[2017]113号地将开始拍卖。
这块仅仅有19.07亩的地块起拍价为7050.5865万元，每亩单价约为369.69万元。
该地段位于琼花路北、文通路西、牡丹二街东。位置优越。
最关键的是，这个区域目前不限地价，不限地价，不限地价！重要的说三遍。
会不会再次出现地王呢?
一般来讲，房企的建房成本都大差不差，利润率以10%为界限，房价预期卖到15000元/㎡来算，20050万元将会是房企的最高承受点。
据知情人士透露，目前已有金科、恒基、天地、名门、亚新、国恒、永威等房企报名。
看来明天将会是一场恶战，战况如何，我们敬请期待。
大河报·大河客户端 记者 孙煊哲
【责任编辑：张怡 】
