甘犁：当前城市存量房和住房产能供给过剩非常严重

“2013年住房空置率为22.4%，其中北京住房空置率19.5%、上海18.5%、天津22.5%、重庆25.6%。”本周，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心公布的一组数据引起热议。

对于22.4%的空置率，不少网民认为实际还要高，不过，也有房地产业内人士提出了质疑。上海易居房地产研究院副院长杨红旭昨天在媒体撰文称，“全国城镇住宅空置率为5%左右。即便考虑到调查时存在有居民少报套数现象，另外还有小产权房、城中村缺少统计等现象，我国城镇地区的空置率超过10%的可能性也较小，绝不可能超过20%。”

住房空置率之所以被置疑，是因为国内从官方到学界，再到业界还没有统一的口径，在缺少官方数据的情况下，民间学术团队统计出来的数据，面临着概念、样本数量及统计方法等多重考量。

但一个不可否认的事实是，一线城市二手房空置率走高。伟业我爱我家市场研究院最新统计数据显示，在北京、上海、天津、杭州、南京、苏州、太原7个城市近一年的二手房成交房源中，从原业主对房源的使用情况看，空置房屋占比高达46.1%。空置率较高的一个主要原因是“67.8%的业主有两套或两套以上房子，业主在出售房源时，另有住所”。

一方面是房价高企，人们抱怨买不起房；一方面是大量住房空置，这样一对矛盾该如何化解？如何将存量房释放出来，提高空置房的使用效率？如何通过盘活存量房，加大供给，降低日益高涨的房屋租金，满足大城市年轻人的租房需求？毫无疑问，对这些问题的讨论很有现实意义。

空置率如何得来

北京师范大学房地产研究中心主任董藩质疑“空置率22.4%”这一数据的可信度，原因在于目前多数对空置率的调查方法都存在问题。“晚上数灯，灯灭着就是空置房，这样统计来的数据显然不准确。”

而西南财经大学经济与管理研究院院长、中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁则认为，22.4%数据是有科学依据的。他说，调查从2009年启动，2011年第一次入户调查，2013年进行了第二次入户调查，今年又进行了2次电话回访，按照最新的时点，也就是上个月电话回访情况，算出来这样的空置率。“有2.8万多个样本，去年一年花了2000多万元，动员了全校1600名师生，这是一个浩大的工程。”

“在全国2500多个县（区）里面，按照人均GDP分成10组，每组随机抽取8个县。每个县随机抽取4个社区（居委会、村委会）。然后我们派人到这些居委会、村委会汇总信息，绘制一个抽样框，把每一套房子都绘在地图上，给每个房子编码，输入计算机系统，最后随机抽取20到50户。”甘犁告诉记者。

甘犁表示，北京的样本数量在1500户左右，“我们把北京的社区、居委会、村委会排序，随机抽中30个，然后每个村委会居委会再抽中50户，入户调查，其中涵盖了不同层次的小区。”

谈到调查样本问题，中国政法大学社会学院副教授毕向阳认为，“全国范围的调查，样本一般五六千就可以了”。在他看来，采取普查的话，民间团体做不到，其次，样本量大小不是关键，关键是样本是不是随机抽取的。

在他看来22.4%的数据是比较准确的。毕向阳说，“涉及资产，样本可能会有偏差，特别富的人，根据我们以前的经验，不会真实反映房产情况，所以，现实中空置率可能更严重。”

22.4%的数据引起争议的另一个原因在于，学界尚未对空置房的标准给出一个统一的定义。按照甘犁的理解，空置房指的是两类情况，一类是因一套房家庭外出务工等原因而无人居住的住房；一类是多套房家庭既未自住也无他人居住的住房。

“分子是全国空置住房，也是我们自己调查出来的数据，分母是全国的城镇住房，这方面是根据国家公布的数据。”甘犁认为，是有多套房的人拉高了住房空置率的数值，“入户调查中，尽管没有发现房叔房姐，但也遇到了一个家庭拥有14套房的情况。”

将“居民手中空着的房子”当分子的做法，董藩并不认同，他提出居民手中不住的空置房不应算进住房空置率里，因为已经不属于生产经营领域，属于消费环节，如同一个人买了很多衣服但大多不穿，不能再将这些衣服视为服装厂的库存。“空置房这个概念完全是对开发企业而言的，指的是开发商竣工验收没有卖出去或者租出去的房子。”

他说，“一线城市拥有两、三套房子的家庭很常见，有的需要把老人接过来住，有的是给孩子结婚用的，有的是刚装修完晾着的。”