理性看待房贷资产证券化

　　据央行数据显示，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿元，公积金贷款余额为2.55万亿元。据估算，如果我国资产证券化率能够达到50%，即可共提供7至8万亿元的流动性。对此，专家们表示，在当前中国楼市进入“下半程”之际，该项制度可谓影响深远。

　　笔者觉得，决策层此时推出公积金贷款的资产证券化用意有三：其一，剌激个人住房贷款需求，达到去库存目标；其二，盘活公积金存量资金，大幅增加公积金贷款的流动性；其三，我国住房公积金资金庞大，但投资渠道狭窄且收益率较低，因此拓宽投资渠道应是必要之举。

　　事实上，通过发行个人住房贷款支持证券募集资金的做法，与美国次贷危机中的“房利美”和“房地美”的操作手法无异。但后者在2007年便出现了兑付危机，被认为是引发金融危机的导火索。对此，不少专家也指出，一方面，与多年前美国实施的“零首付”有着明显不同，中国公积金贷款最低首付比例为20%，商业贷款最低首付比例是25%。中国楼市的杠杆率远低于美国。另一方面，银行对于还款人资质和收入水平有着严格审核。这就决定了我国的个人住房按揭贷款是银行业相对优质的资产。

　　尽管业内对公积金贷款资产证券化展现出较高的热情，希望通过此举来盘活公积金庞大的存量房贷资金，促进购房者的入市积极性，助益中国楼市的去库存。不过，笔者认为，中国版“两房”对于化解当前天量库存意义不大。

　　首先，中国版个人房贷给购房者的首付比重轻了，但只要房价不跌，房奴每个月还款的压力不减反增，有些家庭每月需还贷金额占到总收入的70%以上，已远超国际警戒线。一旦出现国内经济下行、企业职工大面积失业，届时个人住房按揭贷款就不会像银行所说的是相对优质的资产了。

　　同时，个人住房贷款是否坏账，还要看是投机投资性为主，还是自住刚性群体为主。中国的房地产市场投机投资性需求依然旺盛，一旦房价出现大调整，超过投机者的承受范围，投机投资者会毫不犹豫地选择弃房，这样会形成“多米诺骨牌”效应。

　　其次，在当前整体利率水平较低的情况下，推出房贷资产证券化产品，收益率可能会开得很低。但是资本市场的投资者也不傻，个人住房公积金证券化的风险也因房地产低迷而凸显，未来的趋势更是难以捉摸，市场很难买账。

　　再次，盘活公积金存量资金，让公积金机构有钱可贷，这有利于房地产去库存和恢复市场信心。但只要高房价不降下来，仅靠降低房贷利率和拉低购房首付款，意义并不会太大，因为一二线城市居民因高房价而无力购房，而三四城市居民对房地产需求趋于饱和。

　　最后，推动我国房贷证券化改革，如果没有政府部门出面背书，市场未必有人敢接这个“烫手山芋”。所以，未来政府还可能成立国家住房银行，使之承担为房贷证券化改革托底的功能。鉴于各项制度尚未完备，以及相关机构的设立更需时日，所以靠个人公积金贷款证券化来给中国化解高库存有些“远水不解近渴”的味道。

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