开发商“挖坑”？物业“甩锅”？河南新规专治小区“历史遗留问题”

  大河报·大河客户端记者 孙煊哲 陈振兴

“我们小区没有消防部门的验收开发商就交房了，现在消防隐患很大，如何解决是个棘手问题。”家住郑州东区福泽门小区的业主范先生向报社反映，小区消防问题遗留至今的原因之一就是之前没有做好承接查验。类似福泽门小区的案例还有很多，一些开发商把有缺陷的房屋交付给物业和业主，后期出问题跟物业推诿扯皮。不过，今后小区带病交付的现象将成为过去。

《办法》出台

4月22日记者获悉，近日河南省住建厅印发了《河南省物业承接查验办法》(以下简称《办法》)，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务，将对减少开发建设遗留问题，降低物业管理服务风险，化解物业管理矛盾纠纷，维护业主合法权益起到重要现实意义。

2018年1月1日，我省正式施行《河南省物业管理条例》，对于推动物业管理规范化、法治化、专业化发展发挥了重要作用。

省住建厅相关负责人介绍，在参与《河南省物业管理条例》修订调研过程中及日常监管活动中，省住建厅梳理了物业服务行业发展中存在的问题，其中前期开发建设遗留问题是引发业主与物业服务企业矛盾纠纷，造成建设单位、专业经营单位(水、电、气、暖、通信等)、电梯维护保养单位等权责不清，影响后续物业服务管理效果、阻碍物业服务行业健康发展的一项重要因素。

为了维护业主共同利益和物业管理市场秩序，省住建厅出台了该《办法》，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中权利义务，减少开发建设遗留问题，降低物业管理服务风险，化解物业管理矛盾纠纷，营造行业良好法治发展环境，推动行业长期可持续发展。

《办法》共四十六条，明确了物业承接查验应当遵循的原则、承接查验要求、具备条件、查验流程、查验方法、查验备案、查验协议签订及违约责任等内容。

小区交付15日前要进行承接查验

《办法》规定，建设单位按照国家有关规定和商品房买卖合同约定，向物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业，并在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。同时，物业承接查验活动业主享有知情权和监督权。建设单位应当邀请物业项目所在地县(市、区)物业管理行政主管部门工作人员、业主代表参加物业承接查验，见证承接查验活动。

为了防止后期互相推诿扯皮，《办法》要求，在进行现场查验时，建设单位应委派专业人员参与，与物业服务企业签订物业承接查验协议，协议要对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

对于现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的问题，要进行整改解决并组织物业服务企业复验。

现场查验完毕在办理物业交接手续后，建设单位向物业服务企业移交物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题或者发现隐蔽工程质量问题影响房屋结构安全和正常使用的，要依法承担相应的责任(修复、赔偿、更换、停止侵害、支付违约金或刑事责任等)。

未经查验的小区动用维修资金将受到影响

在进行承接查验时，物业公司有哪些工作?《办法》明确，物业服务企业要重点查验物业共用部位、共用设施设备的出厂、安装、试验和运行的合格证明文件以及配置标准、外观质量和使用功能。对于现场查验和交接工作，要形成书面记录，并列明查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及査验结论等内容，且由建设单位和物业服务企业参加查验的人员共同签字确认。对于现场查验中发现的问题，物业服务企业要书面通知建设单位。

自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

物业服务企业因管理服务不当、擅自承接未经查验或者承接不符合条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，承担相应的责任(修复、赔偿、更换、停止侵害或刑事责任等)。因维护物业共用部位、共用设施设备缺陷已使用维修资金的，应当予以返还。“也就是说，没有经过承接查验的小区，物业后期想用维修资金将会受到限制和影响。”上述省住建厅相关负责人说。

此外，《办法》还要求物业服务企业在完成物业承接查验备案后5日内，建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况在物业管理区域内显著位置公示。物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。

开发商、物业公司未履行承接查验将被通报

整个承接查验工作由哪些部门来指导、监督?《办法》明确，省住建厅负责全省物业承接查验活动的指导和监督工作，省辖市物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动指导和监督工作，县(市、区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的具体管理和备案工作。

物业管理行政主管部门工作人员未按照有关规定履行监督管理职责的，由其所在单位或有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

开发商和物业不想进行承接查验该咋办?《办法》明确，建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产开发行政主管部门和物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。