不满物业公司服务能否拒缴物业费？法院公布多起案例聚焦小区那些事

【大河报·大河财立方】（记者 段伟朵）业主不满物业公司提供的服务，能否拒缴物业费？狗被“骚扰”后咬了自家主人，谁来负责？更改自家入户门朝向，需要跟邻居打招呼吗？连日来，郑州市管城区人民法院、巩义市人民法院等披露了多起发生在小区内的民事纠纷。10月26日，记者围绕该上述问题进行了采访。

【案例一】业主不满物业公司，能否拒缴物业费？

常某居住在郑州某小区，河南某物业服务有限公司为该小区提供物业服务。因常某未支付物业费，物业公司起诉至郑州市管城区人民法院，要求常某支付物业费及滞纳金损失。

常某向法院提交照片显示，小区内存在车辆未有序停放、私拉电线为电动车充电等情况，认为物业没有提供到位的物业服务，遂采取拒绝缴纳物业费的方式表示抗议。

郑州市管城区人民法院审理后认为，物业公司为常某所在小区提供物业服务，常某应向物业公司支付物业费。根据常某提交的照片及答辩，物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，有需要改进的地方，双方一直未能妥善解决，常某不属于恶意拖欠物业费，故物业公司要求常某承担逾期付款滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。最终判决常某支付河南某物业服务有限公司物业服务费2083.38元。

承办此案的法官介绍，物业提供的服务具有公共性和整体性，局部存在的瑕疵不能视为不支付物业费的理由。在审判实践中，对于物业服务中存在的明显瑕疵或重大瑕疵，法院在最后判决中，可不支持物业有关迟交物业费滞纳金或违约金的诉请，也可根据案件具体情况酌情减免物业费。不过，需要明确的是，对于业主不支付物业费的情况，物业服务者不能以此为由采取停电、停水等影响业主基本生活的方式催交，而是可以通过诉讼或者申请仲裁解决纠纷。

《民法典》第九百四十四条第二、三款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

【案例2】狗被“骚扰”后咬了自家主人，谁来负责？

10月24日，巩义市人民法院调解室受理了一起狗咬人案件。据原告小张描述，今年8月15日，他骑着电动车带爱狗出行，遇上了遛狗的小王。因小王没有牵狗绳，他的狗跑到了小张的车旁咬了小张的狗，导致小张的狗受惊吓后咬伤了自家主人。对此小王表示，他的狗只是靠近小张的狗闻了闻，并没有咬，也没有发生冲突，不应赔偿。经公安机关调解，双方认识偏差较大未达成一致意见，小张遂将小王起诉至巩义市人民法院。

因为案件情况特殊，该案进行了诉中调解。调解员王会霞分别与双方进行沟通，小张被狗咬伤虽不是被告所饲养的狗直接所致，但纠纷的发生却因其遛狗未牵绳所起。最终，在王会霞的调解下，双方达成一致，小王当场给予小张500元补偿，小张申请撤诉。

根据《民法典》第1246条规定，违反管理规定，未对动物采取安全措施造成他人损害的。动物饲养人或管理人应当承担侵权责任;但是，能够证明损害是因被侵权人故意造成的，可以减轻责任。

【案例三】更改自家入户门朝向，需要跟邻居打招呼吗？

管某和高某、何某夫妇是户门相邻的两邻居。高某夫妻二人在装修时未经管某同意将房屋入户门由向内开改为向外开。

管某认为高某、何某在未取得其同意的情况下，擅自更改了入户门的朝向，更改之后的入户门向外开，不但侵占了公共空间，也造成了一定的安全隐患，故诉至郑州市管城区人民法院，要求二人恢复其入户门的原始朝向，由向外开改为向内开。

高某、何某辩称，法律关于门的朝向并没有明确规定，且其开到最大时紧贴左边墙体，原告家门在过道的右侧，被告的改动不影响原告的出入。被告改动的是拥有所有权的自家门，不需要经过原告同意。

郑州市管城区人民法院审理后判决：高某、何某恢复其房屋入户门的朝向，由外开式恢复为内开式。二审维持原判。

承办此案法官介绍，本案中，管某房屋与高某、何某房屋相邻，管某家入户门朝北，高某、何某家入户门朝西，两家入户门距离较近且成垂直夹角，均为内开门。现高某、何某房屋的入户门变更为外开式，在其入户门开启的状况下，占用了公共空间，影响了人员的通行，同时具有一定的人身和消防安全隐患，故对于管某诉讼请求，法院予以支持。

需要指出的是，不动产的相邻权利人之间应正确处理邻里关系，给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害、排除妨害。高某、何某在明知管某不同意其更改开发商交付时的入户门朝向情况下，还执意作出改变，显属不妥，且经管某向物业及其相关管理部门反映后，城市综合执法局曾向高某、何某下达整改通知，要求其限期整改，高某、何某仍未整改，现管某作为房屋的所有权人，当然有权要求其排除妨害并将入户门改回原来向内开启的状态。为保证邻里通行便利，在未经对方同意的情况下，双方均需维持开发商交付房屋时的原始状态，以维持和谐有序的邻里关系。

【案例四】水管爆裂导致地下室“水漫金山”，起诉15户邻居

10月24日，巩义市人民法院成功调解一起财产损害赔偿纠纷，15户被告当场履行赔偿义务，双方达成和解。

2022年8月29日，原告地下室管道漏水，水位当时高达二三十公分，导致地下室墙面及存放物品大面积被污水浸泡，造成经济损失。后经物业工作人员排查，管道漏水的原因是9号楼二单元一列24户的共有厨房主下水管道堵塞压力过大、堵头崩裂导致，经物业协商后，9户业主将赔偿交到了物业。其余15户不肯赔偿，原告便到巩义市人民法院起诉，要求被告15户业主赔偿损失共计1625元。

调解员苏聪霞在接到案件后，认真梳理案情，考虑到此纠纷发生时原被告双方曾在物业进行过调解，双方因认识偏差较大未达成一致意见。苏聪霞将责任如何划分、如何在思想上形成一致作为调解思路。10月24日，经过一天的电话、微信等多种方式调解，15户业主全部达成了共识，表示共同承担维修费用。原告也不再坚持之前诉求，这起赔偿损失纠纷最终被圆满化解，双方当事人握手言和。