1分钟出价近10轮、超评估价45万元成交 郑州法拍房“爆”了？

  顶端新闻·大河报记者 冯子雍

吸引6469人次围观，两小时之内竞价超100轮，高于起拍价81万元、高出评估价45万元成交……这两天，位于郑州市金水区东风路正弘蓝堡湾的一套法拍房竞拍再次吸引了购房者的目光。

法拍房高出评估价成交并不是个例，网络公开数据显示，今年上半年郑州主城八区法拍房源数量共1487套，吸引4272人次报名竞拍，超过11万人次设置提醒。在竞拍成功的房源中，成交价逼近市场二手房均价的不在少数，但也有房源成交价不足市场评估价的60%。

对于普通购房者而言，“捡漏”法拍房是合适的选择吗?

现象|有法拍房成交价与同小区二手房持平

7月14日，记者从郑州高新技术产业开发区人民法院发布的公开拍卖信息了解到，金水区东风路28号院(正弘蓝堡湾)一套87.69平方米的房源于上周日开拍，起拍价格143.9万元，低于评估价36万元，最终成交价却比评估价高了45万元。

这套房源的竞拍从开拍当天上午9时正式开始拉开序幕，最初的一小时仅有十轮左右出价，上午10时之后竞拍进入白热化，随后两小时内竞拍出价超过100轮，最终在上午12时第119轮竞拍后，以总价224.9万元成交。

短短3小时的竞拍，共吸引了6469人次围观，最终成交均价为25652元/平方米，记者查询贝壳找房挂牌信息发现，该小区二手房6月份挂牌均价为25887元/平方米，此次法拍价格几乎与市场价持平。

无独有偶，郑东新区还有一套房源于同一天开拍，这套房源位于商鼎路永威翡翠城小区，建筑面积89.62平方米，起拍价172.28万元，整个竞拍过程在1小时之内结束，经过52轮出价，最终以总价213.1万元成交，成交均价23776元/平方米。

记者了解到，该小区6月份的二手房挂牌均价为25763元/平方米，本次法拍相当于市场价9.2折。然而，据高新区人民法院在阿里拍卖公开发布的公告显示，该房源转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费也均有买受人承担，由此算下来，购房者所承担的成本未必比市场价低。

不过，法拍房高溢价成交虽不是个例，但也并非常态。

从事法拍房过户代办业务的小江告诉记者，上周郑州主城八区共开拍房源88套，“成交了36套，有52套都流拍了，成交率不算高，而且有一部分成交房源是二拍，算下来每套平均报名人数不到4人。”

也有房源起拍价成交，“郑东新区永威东棠一套90㎡的两房，起拍价232.1万元，仅1人参拍，最终起拍价成交，小区同户型的二手房市场价基本都在280万元以上。”

“上周还有关注度比较高的房源流拍。比如东区的新里·卢浮公馆一套90㎡的两室，起拍价154万元，比市场价低了30万元左右，有5300人次围观，结果只有1人报名竞拍，最终流拍了。”小江表示，这也是法拍房中的普遍现象，“因为房源的一拍定价有点高，估计有不少人想等二拍降价之后再参与。”

市场|分化严重，抢拍与流拍并存

整体来看，郑州法拍房市场在步入2021年之后全面升温。

据阿里拍卖和京东拍卖等平台公开数据显示，2021年上半年郑州市主城八区法拍房源共1487套，比2020年同期增加了17%，上半年法拍报名人数4272人次，超过11万人次设置了提醒。

“设置提醒意味着对法拍房具备了一定的关注和认知，超过11万人次的数据，与郑州整体购房群体数量相比，已经是一个相当大的体量。”法拍业务中介程女士告诉记者，据他们公司统计的数据显示，上半年郑州主城八区成交法拍房源共793套，成交率53.3%，有近一半的房源流拍。

据程女士提供的数据显示，上半年法拍房总成交额约12.53亿元，平均每套成交房源有5.3人报名，其中109套房源的参与人数，就占到了总报名人数的36.84%，“法拍市场和二手房市场一样分化严重，优质房源竞争激烈，一般的房源无人问津。”

金水区依旧是法拍大区，上半年片区共上拍房源528套，占同期法拍总量的35.8%。而郑东新区虽然成交房源数量仅89套，但成交总额高达3亿元，约占总成交额的24%。

法拍专员周扬告诉记者，上半年郑东新区高铁片区回暖趋势明显，很多房源挂牌价上涨，且业主惜售心理增强，挂牌房源很少，所以不少购房者将目光转向了片区法拍房，“比如海马公园、龙之梦、建业天筑等明星小区，上半年的法拍房源报名人数都在10人以上，竞争很激烈。”

周扬介绍称，还有一类则是起拍价较低的房源，不免有很多人抱着捡漏的心理参与，“比如升龙凤凰城一套93㎡的房源，起拍单价仅7400元/㎡，不过由于起拍价低，参拍人数多，最终成交价142万元，几乎与市场价持平。”

另一方面，上半年高新区仅有37套法拍房上拍，总报名人数48人，最终只有14套房源成交，成交率37.8%，也是郑州主城八区唯一一个成交率低于40%的区域。

“法拍市场不仅仅是起拍价越低关注度越高，与二手房市场的供需也有很大关系。”周扬认为，这和高新区房地产市场上半年一直不温不火有关，受新房和二手房市场行情影响，该片区的法拍房明显不如其他区域抢手。

提醒|参拍前最好做房产尽职调查

市场冷热不均，意味着法拍房的“捡漏”通道并未完全关闭。但低于市场价10%-20%的价格拍到的房子，究竟是“馅饼”还是陷阱?

近段时间，河南新乡的孟先生就陷入了一起由法拍房引起的纠纷中。孟先生在今年二月通过正规途径买下了一套法拍房，四个多月过去了，原业主依然不愿搬走，甚至在沟通过程中喊话孟先生：“实在不行，你就搬过来一起住呗。”

新乡市长垣法院相关执法人员在此前接受媒体采访时表示，他们试过把房屋的水电都停掉，原业主才答应腾出房子，结果水电一恢复，对方又借此住了下来。最终法院决定对原业主进行强制执行，孟先生才得以完成住房交接。

记者了解到，目前郑州市场上也有不少法拍房都有着复杂的“身世”，也有一部分房源显示未腾空或有人居住，这类房源对于买受人来说有一定的风险。

美智地产市场研究中心总监张镇兰表示，根据《合同法》规定，买卖不破租赁，“也就是说房子买卖不影响租赁合约，如果此前房屋占有人是合法占有，那么买受人即使通过法院裁定取得所有权，也可能无法行使占有权、使用权。”

法拍房被恶意霸占、清场难的案例并不少见。对此，国银房产律师团队律师李续杰建议，在购买法拍房之前，可以委托专业律师团队做好房产尽职调查工作。

“尽职调查即在竞买之前对目标房产基本情况、房产所涉土地基本情况、房产租赁情况等潜在风险进行的调查。”李续杰介绍称，尽职调查可以了解目标房产占有、抵押、出租、查封情况，以及房产所涉债权的债权人情况、小区内部和周边设施情况、房产所有人拖欠的费用情况等，可以提前规避法拍房风险。

此外，根据法院相关司法拍卖规定，在法拍房拍卖成交后，如果买受人悔拍，交纳的保证金法院不予退还，无论数额大小全额没收，同时该套房产还会继续上拍。受访的业内人士均表示，竞买人在报名购买法拍房前，要注意了解目标房产的现状，以及所需要缴纳的相关费用等，最好实地查看房屋综合评估之后再决定是否购买。