郑州一些烂尾楼找来"接盘侠"后 重新施工仍困难重重

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经过无数次维权，小甜只希望能够早日有个说法。

河南商报·大河客户端首席记者 高瞻展 文 记者 唐韬/摄

对于烂尾楼购房者们来说，最期盼听到的，就是“复工”俩字，可复工背后，是烂尾楼涉及各方复杂的利益博弈。目前负责龙湖镇龙湖玖号院项目的一位孙姓负责人就曾表示，去年10月初新的投资方进入项目后，已向上述项目注资数亿，但四五个月内，与建筑承包商谈判不下几十轮，但双方在款项认定上差额巨大，复工仍无定数。

烂尾楼复工的难点在哪儿?烂尾楼购房者除了上访、拉条幅外，还有何维权思路?记者进行了调查。

【分析】

建筑承包方为何不愿复工?

“停工损失很大，如塔吊、卷扬机、脚手架等设备折旧、租赁费用，人员工资的损失，借来的垫资资金的利息损失等，但继续垫资施工损失更大。”谈起拖欠工程款，在郑州打拼多年的建筑承包商张先生叹口气说，建筑这行竞争激烈，为争取项目，建设方会接受全垫资或按施工节点结算(根据施工进度，开发商分次按比例付款)等结算方式。

若达到施工节点，开发商长期拖欠工程款，继续施工意味着建筑承包商要源源不断贴钱，“在当下，开发商连部分工程款都拿不出，更别提往后了。”

老张说，对建设方来说，最有利的博弈方式是让工程停工，心焦的业主会去找开发商施加压力;而开发商最大的资产就是在建工程和其土地使用权，停工，跟开发商打官司索赔，靠司法拍卖拿回工钱，否则，如果自行垫资建成，房子就该归购房者所有了，到时候购房者要求入住，面对只剩下空壳的开发商，建筑商即便是打官司胜诉，也连可执行的财产都没有。

【思路1】

政府协调，拿出“尺子”

解决烂尾楼难题，当地政府也在努力。2017年3月18日上午，代表新郑市处置龙湖玖号院遗留问题的一位孙姓官员向购房者们解释，在剩余工程的报价估算上，开发商和建筑承包商谈不拢。相比两三年前订立施工合同之时，现在的人工、物料等成本上涨很多，若要求开发商按两三年前合同约定的价格继续施工，显然不合情理，但对于后续工程的工程款标准该定为多少，开发商和建筑承包商迟迟没能达成一致，差价数以亿计。

该孙姓官员表示：新郑市已要求建设局工程预算科派出专门小组核算这个报价，以供参考，对整个预算由政府“拿出尺子”，给双方一个参考，双方若能协调一致，由原先的建筑公司将工程做完，日后工程质量保证、相关手续办理会少很多麻烦。

【思路2】

购房者债权优先

司法渠道或能带来希望

协调开发企业，通过注资、控股的办法盘活项目，是解决烂尾楼问题的首选方案。然而，因为烂尾楼复杂的遗留问题，“接盘侠”们的“拯救之路”并不顺利，被动的购房者们往往选择上访、围堵售楼部等方式维权，意图引起政府部门重视，却很少会选择走法律途径起诉开发商。

关注河南房产行业多年的河南国银律师事务所执行主任、资深律师李续杰分析，业主不愿走法律渠道起诉开发商的原因是，一旦判决拍卖楼盘赔偿，作为债权方的银行、建筑公司、担保公司都会主张权利，分割执行款，购房者们能为自己争取多少，实在难说。

李续杰说，在目前，济南法院在处理济南当地一起烂尾楼纠纷时，形成“购房户债权优先赔偿”判决意见，即判决执行时，购房者们能先于银行、建筑公司、担保公司拿到补偿款，此判决已经最高人民法院答复认可，这样的处理方式也给郑州本地烂尾楼购房者提供了启示。

“业主们应团结起来，给律师授权，对开发商起诉立案，这样就有了发言权，即便将来楼房拍卖，也能索取购房款和损失。”李续杰提议。