郑州新房备案价 不高于去年10月周边价格

  河南商报首席记者 邓飞

河南就加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作下发通知，句句指向清晰。开发商是如何应对限价政策的?本次政策能否成为楼市发展的分水岭?

【政策 】

我省各地住房均限价

28日，一条《加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，通过各种途径传播开来。它是以河南省住房和城乡建设厅、河南省国土资源厅的名义发布的。虽然是关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件的通知，但是，这个落地文件的影响却极其广泛。

最为引人注目的焦点话题，就是预售商品住房的价格备案管理措施。这次则为备案价设置了一个天花板，以文件的形式确定下来，开发商也有了一个明确的参考标准。

郑州限价政策

郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。

去年下半年以来，郑州市新房市场销售价格一路攀升，楼市热度不减。去年10月份，郑州市区商品住房销售均价达到10453元/平方米。较高的价格不仅让众多购房者望而生畏，也让银行在面对抵押贷款时犹豫不决，市场风险增加。

省内各地限价政策

本次政策还对河南各地进行限价约束：商品住房库存周期在12个月以下，且新建商品住房销售同比增幅超过30%或价格同比增幅超过20%的市、县(市)，新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2017年4月份周边新建商品住房价格水平。

而且，申报价格3个月内不得调高，3个月后根据市场变化确需上调的，必须提供充足的调价依据和理由，并重新向价格主管部门申报价格备案。

【政策 】

开发商拍地

须用合规自有资金

高地价是高房价的根源。河南发布的本次政策首次明确对企业拍地资金来源进行严格审查。

政策规定，国土资源部门要会同金融管理部门进一步加强开发企业购地资金管控，对企业招拍挂保证金进行前置性审查，并在摘牌后对企业缴纳的购地资金来源进行再次审查，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。

对于经审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一年内禁止参加当地土地招拍挂。

【解读】

开发商拿地的资金来源非常多，如银行贷款、场外配资，且成本比较低，所以才敢拿地王。近期监管机构对于房企融资管制也比较严，此举相当于提高了拿地门槛。而像郑州这样对购地资金来源进行审查的城市，在全国并不多见。

政府部门严控地王的决心非常坚定，还可以从另一条措施中看出来，即土地招拍挂出让时，还可考虑超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

——易居研究院智库中心研究总监 严跃进

市场动向

今后严格执行

“一价清”制度

持续的全面限购，让很多刚需购房客户看到了市场机会。在郑州工作的李先生，就曾于近期在中牟绿博园片区相中了一个楼盘。但是，一笔账算下来，总感觉房价还是没有降。

李先生看中的是一个118平方米户型的精装房，不过，按照要求，购房合同必须签两份，一份是毛坯房的合同，另一份是装修合同。如果按毛坯房的价格，平均每平方米约为1.3万元，这与周边竞品楼盘价格相当，但是还有一个30万元的装修合同，摊入总房价的话，平均每平方米一跃升至1.56万元。

“付款方式也不合理，自交首付起，30个月内把装修款交齐，加月供每月需还将近3万元。”李先生说，这种压力非常大。

业内人士

据业内人士介绍说，开发商在宣传推介时，会以较低的价格吸引客户，实际上可能会搭售车位等，网签时不止一份合同，这已经是老套路了。此外，北龙湖那些曾经高价拿地的企业，楼面价已经很高，又面临限价，其营销方式值得关注。因为，本次政策明确指出，严格执行明码标价和“一价清”制度，不得利用虚假的或使人误解的标价形式诱骗消费者与其进行交易，不得以任何形式收取价外费用，不得捆绑销售车位以及设置其他附加条件。

若信贷持续收紧

房企面临的考验更大

近期，郑州部分楼盘的开盘引起了众多购房人的关注。

事实如何呢?河南商报记者向其中一个楼盘的知情人士了解到，人们的预期比较高，猜测会涨很多。其实，本批次房源备案价格与前一期基本相当，定价策略以稳为主。

克而瑞信息集团河南片区总经理赵爽认为，郑州最近出现的低预期价开盘事件，也许将成郑州的拐点。2016年第四季度以来的调控政策，是以稳定房价为主要核心目标，也是政府的重要任务，这次调控政府的决心之大是前所未有的，这是大前提。经过去年的资金沉淀，经过上半年的土地储备，在目前这样不断刷新的政策环境面前，“现金为王”的阶段来了。

“对于房企，限价只是一方面，更严厉的政策是在信贷方面，诸如再度延长放款周期、现房预售等。假如信贷持续收紧，才将是房企巨大的生死考验。”赵爽说。