LPR新规落地，郑州房贷利率涨了吗？

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大河报·大河财立方记者 裴熔熔

十一长假后的第一天，房地产市场就迎来一件大事：房贷利率正式“换锚”，由以往的贷款基准利率转换为贷款市场报价利率(LPR)，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

事实上，自8月17日中国人民银行发文决定改革完善LPR形成机制以来，新的定价机制将使房贷利率升或是降，就始终受到市场的高度关注。

不过，大河报·大河财立方记者近日走访郑州多家银行发现，与购房者对新规落地后房贷利率走势的忧虑不同，多家银行的客户经理表现得相当淡定：“LPR新规的执行对房贷利率的影响不大，购房者不用过于担心。”

| 郑州LPR新规全面推行，房贷利率较调整前变化不大

10月8日，以LPR为基准的房贷利率新规正式落地实施，新的房贷利率是多少陡然间成了朋友圈讨论的热点话题。大河报·大河财立方记者注意到，仅10月9日当天，“房贷利率换锚”“房贷利率新规实施”“上海最新房贷利率”三个话题就始终占据着百度实时热搜榜，并有不断上升的趋势。

根据央行此前发布的公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。各地可按照“因城施策”原则，陆续制定本地区利率定价基准转换方案。

大河报·大河财立方记者统计发现，截至目前，已有包含北京、上海等在内的多个城市公布了个人房贷利率的“加点”政策。具体到郑州，虽然目前尚未出台具体的实施细则，但是多家银行已开始执行LPR房贷利率新规，相关合同调整、系统改造及人员培训已具备实施条件。不过就房贷利率来看，与调整前并未出现明显变化。

“我行自10月8日开始已经按照LPR房贷利率新规执行，不过由于业务受理、审批、合同签订过程中有时间差，目前尚未有业务落地。”兴业银行郑州分行相关负责人告诉大河报·大河财立方记者，不同的客户、不同的楼盘执行标准不一样，整体来看，目前该行首套房贷、二套房利率与新规实施前并没有出现太大的变化。

民生银行郑州分行、浙商银行郑州分行、郑州银行、中原银行、洛阳银行等多家银行也给出了类似的答案。“我行已经按照新规在执行，但其实调整后的房贷利率与此前差别并不大。”郑州银行相关客户经理告诉大河报·大河财立方记者，该行调整后的首套房贷利率最低为5.88%，二套房为6.13%，分别在LPR4.85%的基础上增加了103、128个基点，与新规实施前基本持平。

“新规的目的主要还是从长远来看实现利率市场化，只是改变了定价规则，不代表改变房贷利率水平。因此在LPR的基础上加上成本，房贷利率与调整前并没有明显差别，购房者不用过于担心。”相关业内人士对大河报·大河财立方记者说。

| 各地房贷利率平稳过渡，上海首套房不升反降

纵观全国，情况基本类似，各地房贷利率平稳过渡是主流。

据10月8日上海易居房地产研究院发布的《中国LPR房贷利率报告》显示，10月份监测的4个一线城市首套房和二套房的LPR房贷利率分别为5.23%、5.61%，较9月份略微上涨了0.02和0.03个百分点;7个二线城市首套房和二手房的LPR房贷利率分别为5.67%、5.99%，分别较9月份上升0.03和0.05个百分点;三四线城市则出现了略微下调的趋势，首套及二套房贷利率均较9月份下降了0.05个百分点，分别为5.59%、5.83%。

该报告还以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行了月供成本的测算，结果显示，14个城市在执行LPR贷款利率后，首套房的月供额仅比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点，三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负的现象。

从房贷利率数据上可以看出，一二线城市采用新的利率定价机制后，利率变化都不大。相对首套房，二套房贷利率的变动幅度稍微大一点。二线城市的首套房贷和二套房贷利率上升幅度都要超过一线城市，这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。

有趣的是，在此期间，上海调整后的房贷利率反而出现了下降，颇让市场意外。

据了解，新规执行后，上海首套个人住房贷款利率为不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60基点。以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%来计算，上海房贷利率为首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。而之前上海地区银行执行的是首套最低基准利率9.5折，即4.655%。也就是说，首套房最低利率在新规之后降低了0.005个百分点，在上海买房更便宜了。

究其原因，有接近央行人士公开表示：“此次定价机制改革后，上海个人住房贷款利率与改革前相比保持基本稳定，是基于‘一城一策，因城施策’的调控原则，以及当前上海房地产市场总体呈现‘量稳价稳’的总体态势。同时，也是更好地落实‘确保定价基准平稳有序转换，保持个人房贷利率水平基本稳定’的改革要求。”

| “稳”字当头，LPR房贷利率存进一步下调可能

短期维稳，未来房贷利率走势是否会有新的变化?

“新的房贷利率定价机制下，利率调整更加灵活，郑州的房地产市场又具备自身的特点，因此还是得看未来市场的变化。但是坚持‘房住不炒’的定位是不变的，房贷利率的调整肯定还是要在保持房地产市场稳定发展的前提下进行。”有业内人士对大河报·大河财立方记者说。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，国庆长假后，全国住房按揭贷款市场执行了新的定价机制，接下来各地必将基于因地制宜、因城施策的思路，基于各地楼市情况和房地产金融情况，陆续落实地方性的LPR房贷政策。各大商业银行也将根据实际经营状况和房地产政策导向，基于LPR基础利率和基点等要素，重新计算房贷利率和进行房贷的发放。最新一期LPR利率的调整并没有对按揭贷款的成本产生实质性的影响，更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续利率自我调整的空间会更大。

而从趋势上看，当前全球降息的动作依然会持续，而国内降息预期也会进一步强化，这都会对LPR及LPR房贷利率等产生影响。“从近期房贷市场的政策面看，‘房住不炒’是重要的指导思想，这也决定了房贷政策短期内不会放松。但后续随着金融环境的进一步宽松，以及房地产市场的周期性调整，预计LPR房贷利率将有进一步下调的可能。”

中原地产首席分析师张大伟也分析称，从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年二季度有轻微波动，但80%以上城市依然维持在过去两年的最低利率。2019年监管密集加强对房地产金融的风险把控，引导资金进入实体经济，在“房住不炒”原则下，市场平稳是主流，房贷利率波动不会大。

LPR房贷利率新规Tips：

◆ 新发放个人住房贷款的重定价周期最短为1年，也可选择1年以上的重定价周期，也就是说，每笔个人住房贷款利率调整最频繁的情况是按年变化。目前郑州多家银行合同选定的均为利率每年变动一次。

◆ 2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款仍按原合同约定执行;已签订合同但未发放的个人住房贷款，也按原合同约定执行;10月8日后签订借款合同的，参考LPR定价。

◆ 借款人可对10月8日前已发放的参照贷款基准利率定价的个人住房贷款实施定价基准转换，但需在人民银行明确相应规则后稳步推进。