授权他人代办土地过户的合法性解析

一、基本案情

2012年7月，王某将其位于县城城关镇临街面私房一栋（1025.87㎡）以185万元的价格转让给买受人李某，并与其签订了私房转让协议，经双方当事人申请，县房地产管理局于2012年7月26日为其办理了房产过户登记手续。后因工作原因，王某委托张某协助李某办理土地过户登记手续，双方向县国土资源局提交了办理土地过户登记所需的相关资料，包括《私房转让协议》、当事人身份证明、授权委托书、原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书等。县国土局受理后依照法定职权和程序对提交材料的真实性和合法性进行了实质审查，在确保无误的情况下办理了土地变更登记，并为李某颁发了土地使用权证。

后当事人双方产生纠纷，王某遂以其本人并未向县国土局提出土地变更登记申请为由向县法院提起行政诉讼，请求确认县国土局办证行为违法。此案目前正在审理过程中。

二、案件争议焦点分析

本案的争议焦点在于张某经授权提出申请的行为是否视为王某的意思表示？县国土局的办证行为是否合法？

针对前一争议焦点，《土地登记办法》作了明确规定，该办法第十一条规定，委托代理人申请土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。也就是说，申请办理土地登记并非必须当事人本人亲自申请，因客观原因无法申请的，当事人可以委托他人代为提出，只需出示当事人的授权委托书和代理人身份证明即可。具体在本案中，王某因工作原因无法办理土地变更登记，其向张某出具授权委托书委托张某协助李某办理的行为符合相关法律法规规定，张某的行为应视为王某的真实意思表示。

针对后一争议焦点，笔者认为，县国土局的办证行为事实清楚、程序合法、适用法律正确。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条规定即是《物权法》“房地一体化”原则的具体体现，在实践中表现为“房随地走、地随房走”。因此，在房屋已经合法转让并且办理过户登记的情况下，该房屋占有范围内的土地使用权也应随之转移，也就是说，土地使用权转移是其上建筑物转移的必然结果，土地过户登记是其上房屋过户登记的后续行为，根据前述立法精神和理念，不允许在司法实践中存在房地分属不同所有权人或使用权人的情形。因此，县国土局依据当事人的申请及县房地产管理局的房产过户登记办理土地变更登记有明确的法律依据。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《土地登记办法》第四十条规定，因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。上述法条对当事人申请土地变更登记的法定程序和相关材料进行了明确规定。具体在本案中，当事人在向县国土局提出土地变更登记申请后，依照前述法律规定提交了《私房转让协议》、当事人身份证明、授权委托书、原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书等材料，县国土局对当事人提交的资料亦进行了实质审查，确保其真实性和合法性。

综上所述，当事人已向县国土局提出土地变更登记申请，并依照法律规定提交了所需的相关资料，县国土局按照法定职权和程序办理土地变更登记的行为符合法律规定，县法院应在查明案件事实的情况下判决驳回王某的诉讼请求。

湖南省常德市安乡县国土资源局：夏尧    符浩