买司法拍卖房遇46万高额税 郑州法拍房天价个税案有了结果

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报社之前对此事的报道版面

□记者孙煊哲

核心提示|去年7月份，杨女士花费230万元在郑州购买了一套法院拍卖房，办理过户的时候被告知需要缴46万元的个税。杨女士认为法院没有公示该房屋上一次交易是“直系亲属交易”，而自己又无法调查得知，才导致自己产生重大误解，为此她向法院提出书面异议，申请撤销该房屋的网拍。去年11月份，大河报对此事进行了连续报道。

近日，杨女士主动联系大河报记者，觉得这事“还是亏得很”。因为郑州市金水区法院已经于今年1月份向她下达执行裁定书，驳回了杨女士的异议请求。

回顾　买司法拍卖房遇46万高额税买房人向法院提出异议

去年11月16日，《大河报》AI·03版以《喜：230万拍房!惊：46万个税?》为题对杨女士的购房经历进行了报道。

针对直系亲属房产过户，早在2014年郑州就曾出台政策：直系亲属过户房产不必按照税务系统的报价交税，可以自行报价。5年之内再交易，需缴纳房屋总价差额的20%税费。

去年11月，郑州市民杨女士花费230万元终于拍下一套房子，算下来“省”了几十万元。原以为自己赚到了，没想到过户的时候被告知须缴纳46万元的个税，因为该房屋上一次交易是“直系亲属过户”，过户房屋总价是500元，需要缴纳两次的房价差价20%。

杨女士一下子傻了眼，“拍卖前，法院没有公示该房子上一次是‘直系亲属过户’啊!”

杨女士认为，由于法院网上拍卖时没有公示该房屋这一瑕疵，而自己又无权向房地产部门查询房屋上一手交易，才导致自己产生重大误解，多交了几十万元的税费，这个过错不应由自己承担。

因此，杨女士认为，当事法院疏于调查，在拍卖公告中将缴纳全部税费义务强加给买受人，显失公允，有违公正原则，向金水区法院提出异议，请求撤销该房屋的网络司法拍卖。

裁定　缴保障金参与竞拍，应视为已完全了解拍卖财产并接受其瑕疵

针对杨女士提出的异议，郑州金水区法院做出了裁定——

杨女士以法院未就拍卖房产的前次成交价格进行调查且进行公示为由，请求撤销本次网络司法拍卖。

法院认为，对于未就房产前次交易价格进行公示是否导致拍卖无效的问题，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三、十四条的规定，人民法院应当公示拍卖财产权属、占有使用、附属义务等现状的文字说明、视频或者照片等，对拍卖财产的已知瑕疵和权利负担进行特别提示。本案中，对于拍卖财产的前次交易价格不属于网络司法拍卖、变卖过程中必须调查和公示的事项。

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第五项的规定，本院在本次变卖公告中已明确告知，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。

杨女士缴纳保障金参与竞拍，应视为其已完全了解拍卖财产并接受其瑕疵，故其在拍卖成交后以法院未就前次房产交易价格进行公示为由请求撤销人民法院司法拍卖的异议理由不能成立。

杨女士在异议申请中提出，个人所得税以所得人为纳税义务人，因此交税义务应由原房主承担。法院认为，本院网络司法变卖公告中的第七条：“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费、维修基金及其可能存在的物业费、水、电等欠费，经济适用房、房改房等类型的房屋在办理过户时产生税、费、差价等费用均由买受人承担”的问题，对此，需要区分纳税义务人与税费实际承担人的区别。

纳税义务人是指法律规定的具有纳税义务的个人或单位;税费实际承担人是指在交易过程中实际支出税费的人。在实际交易过程中，出售人可以与对方约定由对方实际承担税费，这样的约定并不违反相关法律法规中关于税收收取的规定。因此，纳税义务人是法定的，税费实际承担人是可以约定的。

司法拍卖中，为保证被执行的财产尽快变现，对于税费、物业费、水电费等由买受人承担并不违反法律禁止性规定。竞买人参与拍卖，应当视为接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵，其亦应当承担因税费负担而带来的各项风险。

法院认为，杨女士主张撤销该房产变卖程序的理由不符合法定撤销情形，其异议请求本院不予支持。

杨女士接到裁定书后，思来想去，放弃了向郑州中院申请复议的权利。

记者手记

拍卖隐患不是个案

法拍房的价格一般低于市场价的20%~30%，且在郑州不受限购政策的影响，吸引了一些没有购房资格的人。由于房产交易涉及的税费有很多，相关的政策也有很多，而拍卖公告中往往会有“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费由买受人承担”的字样，购房者没有资格查询不属于自己名下的房产信息，这就会导致买卖双方的信息不对称，给拍卖带来一些隐患。杨女士的购房经历不是个案，今后会有更多类似案例出现。