91投房：长租公寓+金融=中国房地产出路？

　 　如何破局?

　　如何破局，这是传统房地产商所迫切面对的问题。时下最火的，自然是互联网这把“万能钥匙”。最擅长互联网运作的小米率先开展了房地产行业的互联网尝试。雷军的You+青年公寓精准的定位于创业者居住和社交的空间重叠需求，这种方式在目前全民掀起创业热潮的背景下不失为一种有效的营销手段。

　　在互联网这一大环境下，长租公寓来了一次跨界产品和营销创新。在竞争中快速制造差异化，争取用户依赖性，是互联网战场的法则。地产企业加入公寓阵营间接解决了集中式大量拿房的问题。而公寓运营方则为房地产商通过收购、包租、托管等方式进行项目经营合作创造价值。以此为基础，投资此项目的业主也能够放心将房产进行全程托管，减少房屋空置率，并通公寓运营方品控实现租房收入的提升。地产商、业主、公寓运营方，三方的利益衔接，真正实现了产品创新，租售联动、以租促销的差异化营销模式。新兴互联网模式的加入，将房地产的三角困局撕开了裂口。对于房地产商，互联网产品的开发刺激了买房投资的新需求;对于业主，高品质管控提升了房屋的出租价值，投资回报率提升;对于租房者，租房体验感的提升，也使他们更加愿意花费更多的钱租赁到高质量公寓。三者相互联动，形成良性循环。

　　长租公寓采取收购、包租、托管3种方式获取开发商的房屋资源。开发商核心诉求是去化变现，围绕这个痛点，和开发商一起拟定租售联动的整合营销方案。这是降低房地产库存以及探索新的营销和产品模式的一次值得期待的尝试。”

　　互联网金融

　　转型当中的重点动作就是互联网金融，原因有三：

　　一、优化了管理节点。第银行无法处理大量贷款额度不高，无抵押物的公寓资产。但只要位于产业链核心的公寓方具备良好的还款能力，投资方回款就有保障。目前的青年长租公寓恰好具备良好的现金流-主要表现在三个方面：

　　1、稳定的收益率。从国内一二线城市近15年的租房市场发展来看，其有效租金基本保持了每年3-5%的上升趋势，空置率基本维持在5%左右的水平，只有个别年份出现了空置率高和有效租金下降的情况。

　　2、稳步上升的租赁需求。国内城市化率继续保持增长，人口流动向一二线城市聚集的趋势保证了其租房市场的需求。

　　3、青年人需求旺盛。在国内的核心城市，其房价收入比也已经很高，国内某些城市房价收入比达到了10倍以上，毕业生需要5-10年的过渡时间，租房需求被进一步释放，加之人才的跨区域流动，这为公寓市场的发展提供了土壤。

　　而对于买房和租房的选择上，在年轻人资产累积的前期，月供成本与租金成本的剪刀差过大时，会促进公寓市场的发展，这也是为什么越来越多的公寓企业专注于核心城市。通过互联网金融平台就可以将公寓项目转化成平台上流动性较强的债权或者股权项目。进一步讲，可以把锁客和去化前置，把长达几个月的建设租房周期转化为去化周期。

　　第二、重塑了价值链。以资金为纽带形成了项目方和消费者的直连，从以前的B2C到现在的C2B，即开发商和公寓方向消费者提供定制化服务。

　　第三，重塑了商业模式-轻资产化和平台化。

　　代表典型：万达、绿地以及专注于公寓REITs的91投房。

　　今年上半年出现了一种类房地产信托投资基金(REITs)的房地产众筹模式。REITs是国外非常成熟的房地产投资模式。简单地讲就是基金向投资人募集资金用于投资房地产市场。

　　REITs的特点在于：

　　1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;

　　2、收益的大部分将用于发放分红;

　　3、REITs长期回报率较高，并且与股市、债市的相关性较低，因此是分散投资的一类重要产品。

　 　国内REITs现状

　　国内公募基金受到投资领域的限制，因此很长一段时间内REITs没有在国内成为可行的房地产投资模式。但在互联网金融兴起的背景下，一种类似的房地产众筹模式已经出现。在这种模式下，房地产企业在项目发起之初就以未来的租金收益或者房屋增值收益作为投资者的回报在网络平台上发起众筹。但差别在于，投资者并不能获得所投资产的所有权，只具有未来投资收益的分享权。

　　万达，绿地，91投房，平安好房分别推出了此类产品，市场反应强烈。证明了这种模式的可行性。此种类型的众筹目的都是融资。不论是万达还是91投房开展的REITs模式，都是通过购买项目权益，将资金等物权投入到地产项目运营发展中，在解决企业急需资源的同时，为投资人提供合作发展机会，共享稳健收益的地产项目。项目依托三方融资平台，面向普通投资者开放。

　　91投房项目标的主要是优质的青年公寓项目，集中在一二线城市。其认购门槛很低，每份1000元，1份起购，最多只能认购10份。投资分为多种，产品众筹预租型，年化收益3-5%，随时存取债券类收益6-9%，股权投资类收益10-25%不等，针对刚性需求的产品，每期认购火爆。投资者认购以后，钱就进入了经过91投房平台精心选择的公寓项目，公寓方就实现了轻资产运作。一方面公寓方有稳定运营收入，另一方面可以租户得到了实际的利益。91投房平台目前已开始于公寓方开展了更深入的社交积分属性的产品合作。此种模式，公寓方就从依靠资金杠杆，转化为依靠经营杠杆。营业模式改变，背后依托的是品牌公寓的信用背书。

　　实现众筹以后，公寓方投入的是代建和运营，更多的是运营，回报的是运营租金差收入。众筹投资者者投入的是资金，回报的是比银行利率高的年化收益。公寓方内部用户都积极参与，可见对这种模式非常有信心。

　　中国的公寓行业不会坐等REITs发展才能壮大，相反，VC、新三板、二级市场上市公司、专业平台方将在公寓企业的规模化和跨地区整合中发挥更显著的作用。公寓本地化属性的存在意味着全国性公寓企业的崛起必须依赖于资本和并购。我们不太相信中国的公寓企业家们可以寄望于政府推动REITs发展才能实现这一目标，我们更愿意相信基于资本市场的、自发的、利益驱动的一级和二级市场并购将成为主流。

　 　在这一点，未来的两条路径是相对可预期的：

　　其一，由VC主导的跨城市并购，一家或几家大型的VC机构会在不同城市选择不同的“选手”进行投资，之后进行整合;

　　其二，由上市公司主导的跨城市并购，目前国内房地产类上市公司纷纷寻找转型的出路，可以预计将会一些上市通过股权收购的形式不断整合本地化的公寓行业，从而进军所谓的房屋资产管理市场;

　　其三，由平台方主导(如91投房)，专业的公寓地产融资平台，通过类似REITs的手段让更多普通人参与地产项目;

　　中国公寓品牌企业的崛起速度将更快。传统越弱，新业态发展越迅猛;传统越弱，互联网颠覆速度越快;这两点在其它领域都已经得到验证。公寓行业的整合已经为传统的住宅开放商带来了春风，尽管互联网会改变拿房端和出房端的效率，但更重要是降低从拿房到出房的存货周期速度，这个必须依赖于高效运营，中国的公寓企业必须渗透到更多环节，与地产商的结合也会更重。长租公寓+金融是否等于地产商出路之一，我们拭目以待!