二手住宅市场6月再创新高 成交同比涨63.7%

受益于政策暖风频吹，2015年上半年二手市场成交环比有近六成的增长，这主要是2014年积压的盘源和滞后的需求得到较大程度的释放，集中体现在4~6月；而成交价反应相对滞后，大部分物业都有砍价空间，但随着积压盘源售出，新放盘的业主心态也逐渐走强，据中原地产二手住宅价格领先指数显示，近3个月成交价格已呈连续走高趋势。“阳光家缘”数据显示，6月广州市中介网签的二手住宅成交宗数为4684宗（不含南沙、从化）环比上月上涨15.9%，受公积金和“双降”利好，二手住宅市场6月再创新高。2015年上半年成交同比上涨63.7%，环比上涨73.6%。

从中原地产成交数据看，2010~2013年下半年成交价格呈明显走高态势，每半年平均环比上涨幅度在9%左右，但在2014年平均上涨幅度仅为2.5%，2015年上半年成交均价首次出现环比下跌，但仅跌0.3%。从2014年成交量暴跌和2015年成交价仅微跌的对比来看，价格走势缓于成交量的走势。值得注意的是，第二季度广州住宅成交价格已开始呈环比微涨趋势。

少量优质盘源现反价苗头

在“3·30新政”后新增的盘源放盘价呈走高趋势，一般业主放盘价高出市场5%~8%左右，部分业主对后市判断较有信心呈反价态势。中原地产客户研究主任熊小洪表示：反价现象仅出现在一些高档小区，业主拥有的物业综合素质较高，户型相对稀缺，朝向、景观、楼层、装修等相对非常优质。

目前购房主要以“刚需”客户为主，虽然“首置”客户占比仍超过一半，但政策利好改善型客户，这类客户相对来说更青睐于配套成熟、生活氛围熟悉的周边地带，一般会选择周边物业，尤其是老广州人不愿意离开广州中心区域置业。

从6月下半月开始，股市大幅波动，部分客户将股市赚得的资金转投楼市。虽然目前房价涨幅预期不高，但对于“刚需”客户，出手越早越能获益，一方面省去了房租费用，另一方面物业也在增值。

套均总价飙升至220万元

2014年的“9·30”政策及2015年的“3·30新政”支持改善型购房，中原地产研究部统计数据显示，2015年第二季度广州二手房成交中三房占比较2014年第三季度提升2.3%，较第一季度提升0.8%。1.5万元/m2以下的物业2015年第一季度占比为18.2%，较去年同期减少6.7%，而3万元/m2物业占比在走高，业主成交面积增大，再加上成交单价走高，其结果必然是成交套均总价的提升。一季度套均总价在200万元左右，而二季度套均总价飙升到220万元左右。

“老广州人”占比提升至四成

“穗六条”之前，“老广州”人成交占比约三成，在2014年期间占比在三四成，而2015年占比已经为四成：一方面广州限购持续，另一方面佛山从2014年7月放松限购到2015年5月正式取消限购，虽然这一政策不能动摇广州市场，但也在一定程度上减少了新广州人在穗置业的占比，预计“新广州人”成交占比还会微幅走低，然后会保持稳定。

2015年第一、二季度公积金贷款占比同比分别降低20.8%、8.5%，2014年公积金中发放贷款总额为189亿元，而在2015计划自行发放144亿元，额度相对较为紧张，因此，广州公积金中心表示在下半年会实行50亿元的贴息贷款，预计在2015年下半年公积金贷款占比会有所走高。熊小洪表示，广州市公积金贷款家庭总贷款80万元，个人贷款50万元，综合两方面广州在全国排名第十位，虽然广州房价相对其他一线城市较低，但公积金贷款额度对市民购房的支持力度略显薄弱。

“3·30新政”推出3个月

三类物业成交表现突出

今年楼市利好频出，3次降准降息、“3·30新政”，加上近期股市火热，不少人士在股市获利后，将资金转投楼市，进一步带动了楼市的向好。合富辉煌分析报告指出，今年楼市热点除集中在一直热销的“刚需”项目以及受自贸区利好的南沙楼市外，4月底5月初以来，广州楼市也出现了一些新变化。

顶级豪宅成交最突出。如珠江新城一线南向江景的汇悦台5月下旬开始销售明显回升，6月成交超过4亿元。而凯旋新世界截至目前成交近20套。星河湾海怡半岛6月成交超过了60套。市中心地段项目销售转好，开发商表现出升价惜售的心态。如富力东山新天地上周末推新货，售价上升至53000元/m2，这已是该项目今年以来第二次上调价格，累计升幅已经超过10%。缺货已久的天河车陂板块近期以29500元/m2推出万科云启，两周成交超过100套，买家多为周边改善型客户。

合富辉煌分析人士指出，由于市中心物业买少见少、配套方便成熟的特性，一直以来价格都保持坚挺，随着当前楼市持续回暖，不少开发商表现出明显的惜售心态，不排除后期会有部分项目价格上调。此外，低总价小户型的投资型公寓表现不俗。上周末最引市场关注的无疑是黄埔公寓项目——中交港湾国际。该项目首次开盘推出总价在100万元左右的260套公寓产品热销九成。同样大热的还有位于天河智慧城的万科米公寓，首创18平方米极致空间，创新的产品受到市场广泛关注，目前已收筹超过1600个，预计届时开卖必能获得好成绩。