老旧小区普遍存在违建：彻底拔除违建，有何妙招?

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老旧小区改造，居民希望彻底拆除违建。

改造中拆除了违建，小区整洁又美观。

策划：政务产品部执行：大河报·大河客户端记者孙煊哲文图

10月14日，大河报正式启动“关注老旧小区改造”系列报道，受到社会广泛关注。“我们小区在不在改造之列”“能否加装电梯”“能否把供暖加上”“后期物业一定要跟上”“建立台账，改造项目要公开透明”……不少市民建言献策。

记者注意到，目前反映最多的是拆除小区违章建筑老大难的问题，不少市民建议趁着这次改造，把违建这颗毒瘤彻底拔除。然而在实际改造过程中，拆除违建却并非易事，那些改造好的小区都有哪些妙招?

【倾诉】违建顽疾普遍存在

在走访中记者了解到，毁坏绿地进行种菜，占用公共部位进行私搭乱建的现象很常见，特别是一些老旧小区更为普遍。

“拆违建实在是太难了，大家都是几十年的邻居，抬头不见低头见的，你拆了人家的违建、剪了乱接的飞线，人家在背后戳你脊梁骨。”一提到拆除违建，四季园小区原业委会主任朱德云就气不打一处来，“业委会是有权利代表业主拆除那些违建的，但是工作开展起来太难了。”

有业委会的小区拆除违建还那么难，更别提那些没有物业、没有业委会、无人管的小区了。“我们小区也是拆除违建困难户，实际上，有不少小区想借着改造这一时机，彻底把那些违建拆除掉。”福泽门小区业委会主任范长江坦言。

在郑州化纤厂家属院改造前，这种私搭乱建现象也很严重。“很多业主，特别是一楼的业主进行违建的较多，有的甚至占用消防通道，还有不少违规建造简易房用于自住或出租。”化纤厂家属院所属同乐花园社区书记张振刚对记者说，违建肯定要毁坏绿地、占用公共部分，侵害的是全体业主的利益，除了影响小区环境外，也埋下了严重的安全隐患。【规定】违建最高可处2万元罚款

“实际上，我省对违建早就明令禁止，且有明确的处罚规定。”中国物业管理协会法律政策工作委员会主任李书剑介绍称，2018年1月1日正式实施的新版《河南省物业管理条例》中明确，物业管理区域内禁止侵占、损坏共用部位、共用设施设备;禁止擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;禁止违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观;禁止侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施等。

违反这些规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。城市管理执法部门负责查处违法建筑、毁坏绿地等行为。

在处罚方面，条例也有明确规定：侵占、损坏共用部位、共用设施设备的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门，责令限期改正，恢复原状，并对个人处一千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上二十万元以下罚款。

违法搭建建筑物、构筑物、障碍物的，由县级以上人民政府城市管理执法部门责令限期拆除，视情节轻重，可以处二千元以上二万元以下罚款;逾期未拆除的，人民政府城市管理执法部门可以申请所在地县级以上人民政府组织强制拆除。

“违建者同时又是既得利益者。”范长江说，在实际操作中，由于个别违建业主法律意识淡薄，业主委员会、物业服务企业没有执法权，往往是劝阻、制止时违建业主就停一停，风头一过，继续私搭乱建!值得注意的是相关执法部门也是到现场贴贴罚单，走走过场，事后就不了了之。

实际上郑州化纤厂家属院刚开始拆违建阻力也很大，但为何顺利拆除了小区内近60处违建，成功完成了改造工作，有何妙招?

【经验】做通违建业主思想工作是关键

“拆违建，做通老百姓的思想工作是关键。”张振刚介绍称，化纤厂小区是该厂的家属院，住的大部分都是厂里的老职工，后来厂子倒闭了，小区基本处于无人管的状态。

张振刚进一步说，在改造前，社区成立了临时党支部，先对违建进行了摸排，谁家有违建都记录在台账上。然后就是宣传工作了，首先组织厂子的老干部、德高望重的老职工、党员对违建业主做思想工作;联合公安、消防、执法局在小区里进行普法宣传，提高违建业主的法律常识;在业主微信大群里进行讨论，群众呼吁违建业主主动拆除，形成舆论氛围;还有一个重要的环节就是，通过征求居民的意见后，把小区改造后的效果图进行公示，让大家对小区的未来模样有个更加美好的期待。

通过上述一系列“组合拳”，一些党员、老职工自己家有违建的都主动要求拆除或自行拆除，起到了很好的模范带头作用。其他的违建业主看到后，思想包袱也都纷纷放下，愿意配合拆除，改造后续工作得以顺利开展。

该小区所属东风路街道办事处副主任黄振营说，“小区违建居民从不配合到主动拆除、从考虑个人利益到从全局出发的深刻变化，让我们增强了克服困难、把好事办好的信心。”

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老旧小区改造热点问题解答：1.老旧小区改造需要符合哪些条件?答：需要同时满足以下条件：1.郑州市内五区。2.2002年以前建成投入使用的住宅小区。3.不属于已列入棚户区改造、三年内征收拆迁、“三供一业”改造移交计划的老旧小区。2.老百姓如何知道自己小区是否已列入改造之列?如果小区符合条件，如何申请改造?答：群众可以到当地区房管部门、街道办事处、社区进行详细咨询。3.老旧小区改造一般都需要经历哪些步骤?答：一共分为六个阶段：

(一)调查摸底阶段：各区按照本方案要求,认真组织调查摸底工作,对列入年度整治计划内的老旧小区建立整治台账,做到资料详实、数据准确、内容细致、问题客观真实。

(二)宣传发动阶段：各区要认真组织开展整治提升宣传动员工作,切实做好群众的思想工作,同时积极征求居民的意见和建议。

(三)制定方案阶段：各区根据调查摸底情况,在充分征求业主意见的基础上,制定老旧小区整治提升工作实施方案、整治专项规划和投资计划,罗列任务清单,明确整治内容,并将整治计划方案连同整治台账报市老旧小区整治提升工作领导小组办公室。

(四)组织施工阶段：对整治改造项目实行“五个统一”,即统一评审整治改造方案、统一整治内容和标准、统一工程招标和监理、统一组织竣工验收、统一实行决算审计。

(五)工程验收阶段：整治改造工程竣工后,按照工程管理规范,由各区按照整治工作计划组织相关单位验收,对存在问题进行整改,保证工程质量,确保整治一个、合格一个、交付一个。

(六)物业接管阶段：已经有专业化物业服务企业管理的老旧小区,由其按照小区整治内容重新制定管理方案,整治结束后签订移交协议。无专业化物业服务企业管理的老旧小区,确定物业管理单位时,将老旧小区整治内容的服务方案作为选聘的主要依据。