容积率不得超过2.9！5月起，郑州新建小区要这样盖！

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大河报·大河客户端记者 陈骏 通讯员 熊伟

核心提示丨

在此前限制“高容积率、高强度”开发模式的基础上，再次降低新审批住宅类建筑高度、容积率，要求城区住宅建筑高度不得高于80米，容积率不得高于2.9;为避免城市碎片化发展，明确规定中心城区拆迁区域面积10亩以下的地块，原则上不再进行出让开发建设，可用于公园绿地、市政公用设施或体育设施建设;提出5分钟生活圈居住区室外综合健身场地，要按照球类场地和广场舞场地分开配建，解决年轻人和中老年人健身空间交叉问题……4月29日，郑州市自然资源和规划局召开新闻通气会，对新修订的《郑州市城市规划管理技术规定(试行)》(下简称《技术规定》)对社会进行发布，为未来城市居住区的宜居程度，提供来自规划审批条件方面的保障。

城市规划管理技术规定再修订

早在去年6月7日上午，原郑州市城乡规划局就曾召开过新闻通气会，对《郑州市城市规划管理技术规定(2018修订版)》的修编情况进行说明。是时，为了避免城市住宅变身“鸟笼”，限制“高容积率、高强度”开发模式，2018版的《技术规定》就明确提出新审批住宅类建筑高度原则上不得高于100米。在上述规定执行数月后，《技术规定》再次迎来修订。

对此，郑州市自然资源和规划局调研员杨卫民表示，今年年初，住建部、国家市场监督管理总局联合发布了《城市居住区规划设计标准》(下简称《居住区标准》)以及《城市综合交通体系规划标准》，为了将上述两个新标准中以营造宜人的生活环境为中心，调减住宅开发强度，落实“5分钟”生活圈布局，创造绿色出行条件，满足居民对健身场地、公园绿地、居家养老需求等内容落到实处，郑州市自然资源和规划局再次对《技术规定》部分条款进行了修改。

调整居住区分级规模，建立三级生活圈

想弄明白新版《技术规定》将给我们的生活带来哪些宜居性方面的改变，我们需要先了解一个关于居住区“个头儿”大小方面的全新标准。

据了解，依据新版《居住区标准》，按照居民在合理步行距离内满足基本生活需求的原则，形成十五分钟生活圈居住区、十分钟生活圈居住区、五分钟生活圈居住区和居住街坊四个等级，也取代了过去“居住区、居住小区、居住组团”分级，突出了居民能够在适宜的步行时间内到达集中配建的公服设施，“一站式”满足相应的生活服务需求。

据介绍，新的生活圈居住区分级标准如下：居住街坊对应人口1000～3000人，用地约2～4公顷;5分钟生活圈居住区，居住人口0.5～1.2万人，服务半径为300米;10分钟生活圈居住区，1.5～2.5万人，服务半径为500米;15分钟生活圈居住区，5～10万人，服务半径为800～1000米。搞清楚这样的分级后，我们接下来分别看看在《技术规定》针对不同分级，给与居民所能享受到的公共服务进行了哪些方面的要求。

新建健身场所，广场舞大妈和篮球青年不再“争抢地盘”

下班后能够在“家门口”进行一些体育活动对于不少人来说都是考察、选择住所时的一项“必选项”。但家门口有限的健身场地，针对不同年龄的人群而言则显得“众口难调”：年轻人喜好打篮球、羽毛球，中老年人则希望有个空地跳跳广场舞或者散散步。为此，不同年龄群体因争夺“锻炼场地”而爆发冲突的新闻也时常爆出。

对此，新版《技术规定》对于日后“家门口”健身场所的规划，提出了基层健身场地“分级配建”的要求。其中，居住街坊要求配建儿童、老年人活动场地170～450平方米;5分钟生活圈居住区配建小型多功能球类场地770～1310平方米和室外综合健身场地150～750平方米。这一要求也实现了球类场地和广场舞场地的分开配建，解决了社会热议的年轻人球类和中老年广场舞的空间交叉问题，提升了体育锻炼的舒适性、安全性。更大区域的10分钟生活圈居住区则要求配建1310～2460平方米的中型多功能运动场地;15分钟生活圈则需配备3150～5620平方米的大型多功能运动场地。同时，对老年人、儿童活动设施要求严格落实无障碍设施，确保居住区全龄化发展，满足不同年龄居民的便利性、舒适性需求。

居住区人均公共绿地面积大面积增加

近年来，随着人们对住宅品质要求的不断提高，除了容积率、人车分离等指标、要求之外，居民对于小区内绿化程度的要求也越来越高。

据了解，根据国家在城市居住区规划最新要求中，关于“优化城市绿地布局”、“强化绿地服务居民日常活动的功能使居民在居家附近能够见到绿地、亲近绿地”、“进一步提高城市人均公园绿地面积”等要求。新版《居住区规范》大幅增加了人均绿地面积的相关指标，与原国标《居住区规范》相比，居住区人均公共绿地指标大幅增加，由1.5平方米/人增加到了4.5平方米/人，总体上比原国标《居住区规范》提高3平方米/人。由此，新版《技术规定》也对【居住区公共绿地】的条款进行了修订：要求“为居住区配套建设、可供居民游憩或开展体育活动的公园绿地。新建各级生活圈居住区应配套规划建设公共绿地、并应集中设置具有一定规模，且能开展休闲、体育活动的居住区公园”。具体控制指标详见下表：

新规划区域不再出现超高层，容积率要求更低

作为城市的“天际线”，摩天大楼的出现受到过不少粉丝的追捧。但如果将超高层建筑当做住宅，则会给生活带来不少麻烦，如消防紧急疏散、市政供水等方面均存在不少的隐患。

与此同时，随着近年来商品房交易的日渐增多，容积率的概念也越来越为人所熟悉。通俗地说，对于某个楼盘而言，容积率越大，居住体验越不好，容积率数值越小，居住环境越幽静、环境越纯粹。以我们现实生活中的案例来说，不少小区中小户型集聚的楼宇往往都是高容积率的代表，这些容积率往往达到5.0甚至6.5的小区，一层楼上往往会住着十几甚至几十户居民居住，上下班时段“抢不到电梯”等不良体验，也被人形象地比喻为城市住宅的“高容积率病”。与之相反，当您漫步于北龙湖区域九如路、朝阳路一带，路边最高只有6层高度，且楼间距动辄十几、二十几米的高端社区，则是“低容积率”的典型代表，这附近高端社区的容积率往往都低于1.5。

为了拒绝未来城市住宅建筑变身“鸟笼”，新版《技术规定》在2018版的基础上再次“加严”，将城镇规划区内住宅建筑高度的最大值定在了80米，同时要求容积率的最大值不得超过2.9。而此前，2018版《技术规定》中的这两个数值分别为100米和3.5。郑州市属于二类气候分区，按照《居住区标准》，《技术规范》根据建筑平均层数将住宅建筑分成5种类型，分别对应5套控制指标，作为强制性条款进行控制(详见下表)。以高层Ⅱ类为例，住宅建筑平均层数为19～26层，住宅用地容积率2.7～2.9，不得超过2.9。建筑密度最大值20%，绿地率最小值35%，住宅建筑高度控制最大值80米。

中心城区拆迁区10亩以下地块不再出让开发建设

为避免城市陷入“碎片化”发展，新版《技术规定》还对单独开发的建设用地面积进行了严格控制，并将“中心城区拆迁区域面积10亩以下的地块，原则上不再进行出让开发建设，可用于公园绿地、市政公用设施或体育设施建设”明确写入《技术规定》。

此外，为了让居民出行更方便，更多的关注人行、自行车、公交等绿色出行的安全与便捷，《技术规定》还修改和细化了道路红线宽度、路网密度、人行道和非机动车道等控制要求，增加了人行、非机动的路权面积，提出“大型公共建筑和大、中运量城市公共交通站点800m范围内，人行道最小通行宽度不应低于4.0m。”

与此同时，为落实“小街区、窄马路、密路网”的理念，《技术规定》要求在人口与就业密集的城市中心，规定中心城区内道路系统的密度不宜小于8km/km2(每平方公里道路总长不短于8km)，街区尺度不宜超过200m的要求。为了支持新能源汽车发展，满足其充电需求，补充了公共充换电站的选址原则、服务半径和用地规模等相关规定，要求每2000辆电动汽车应配套一座公共充电站。

每3000人生活的社区，要求配建不低于6个班的幼儿园

为配合完善学前教育公共服务体系，保障适龄幼儿就近接受普惠、良好的学前教育，郑州市自然资源和规划局还将原《技术规定》中0.5万人配建一处6班幼儿园，调整为0.3万人配建一处6班幼儿园，提高了配建标准，缩小服务半径，保障适龄儿童就近入园，方便家长接送。

另据了解，新版《技术规定》将于2019年5月1日起正式施行，《技术规定》全文也将在郑州市自然资源和规划局官方网站上进行发布，各相关单位和个人可自行下载。

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