消除对“土地使用权”与“房屋所有权”的误解

针对近期涉及不动产统一登记的焦点问题，记者专访了全国人大代表、法学专家孙宪忠。孙宪忠表示，应打消对“土地使用权”与“房屋所有权”的误解。他强调：“房屋所有权没有期限，有期限的是土地使用权。根据《物权法》第149条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

在全国两会会场再次见到全国人大代表、中国社科院法学所研究员孙宪忠时，感觉他比前些天略显疲惫。身为法学专家，除参加会议，孙宪忠还要接受记者络绎不绝地采访，许多采访话题都和不动产统一登记有关。得知记者来自《中国国土资源报》，他就不动产统一登记、如何理解不动产权发表了更为专业的看法和意见。

不动产权证不等同于不动产登记簿，前者只是权属证明，后者才是权属依据

对于刚刚走进大家视线的不动产权证书，人们感觉很新鲜，也褒贬不一。

“有偏激的观点认为，不动产权证书上有‘使用期限’一栏，老百姓的所有权就没有了，这是非常夸张的。”孙宪忠主动谈及近期社会关注的这一话题。

孙宪忠指出，不动产登记准确说是不动产物权登记。《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现在老百姓看到的只是不动产权证书，只是一个权利证明。产权证遗失，并不意味着老百姓的权利丧失。老百姓对房屋、土地等享有的权利都记载在不动产登记簿上。该簿由登记机构管理，相关机构可根据登记簿的记载为权利人补办相关权利证书。”

事实上，“使用期限”只是为有期限的权属设置的，不涉及无期限的所有权。“有人将土地使用权的期限误解为房屋所有权的期限，应该打消这个误解。”孙宪忠说。

“不动产权要顺利地进入市场流通，权利证书必须统一。此前，国内发放的相关权利证书种类非常之多，如土地证、房产证、土地房产证、林权证、承包地权证、宅基地权利证等，很混乱。”孙宪忠认为，“统一不动产权证书，与‘书同文、车同轨’有异曲同工之妙，可以促进流通。” 

我国“房地分离”，房屋所有权、土地所有权、土地使用权不能混为一谈 

“有人把房屋所有权、土地所有权、土地使用权这3个权利混为一体，这是用国际通用的地权模式来理解三者的关系。”孙宪忠说。 

据他介绍，关于房与地的关系，从立法角度看，我国与世界上很多国家不同。在国际上，很多国家采用房地一体的原则，即单一化的住宅，以土地为主，以房屋作为地上附着物，土地有所有权就意味着房屋所有权。但我国是二元化的所有权体系模式，就是将土地的所有权、房屋的所有权作为两个权利来看待。 

分析我国建立房地二元化所有权体系的原因，孙宪忠总结了3点： 

一是法律规定。我国《宪法》规定，城市土地一律归国家所有，私人不能取得城市土地所有权。但根据市场经济的规则，人们对自己购买的商品房拥有所有权。这是中国特有的法律基础。 

二是特殊的土地资源和人口资源情况。中国人多地少，无法采取单一化住宅模式，让每家每户都有一块地或一处独立住宅，必须采取公寓化住宅模式。公寓化住宅模式产生的问题是，房子与土地无法一一对应。这是一个法律现实问题。 

三是历史沿革。改革开放后，我国在城市土地归国家所有的基础上，采取出让土地使用权的方式吸引外资，将土地使用权有期限地出让给企业，尤其是外资企业，许可他们在我国投资。1988年土地市场全面启动后，这种权利出让模式应用在城市住宅买卖中，意味着人们购买的土地使用权是有期限的，定为70年。但人们对房屋的所有权从一开始是没有期限的。 

“比如：我们购买商品房，其实是购买了房屋所有权，以及房屋所在土地的使用权。这就是为什么有的地方人们买房后，会有两本证，一本土地使用权、一本房屋所有权。”孙宪忠说。 

房屋所有权没有期限，有期限的是土地使用权 

对人们所关心的土地使用权期限届满后会怎么办，尤其是房屋所有权怎么办的问题，孙宪忠也做了解答。 

“《物权法》立法的时候这个问题已经解决，第149条作了详细规定。”孙宪忠告诉记者。 

根据《物权法》第149条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 

“自动续期的意思就是不必要办手续，也不必要缴纳费用就能续期。”孙宪忠给出了通俗易懂的解释。 

就人们对住宅及住宅用地享有的权利，孙宪忠用3句话说明：房屋所有权没有期限；有期限的是土地使用权，期限为70年；根据《物权法》第149条的规定，土地使用权70年期间届满后自动续期。 

“至于现在中国特殊的地权模式有没有缺点，这是另一方面的问题，是修宪讨论的问题。在《宪法》规定城市土地国家所有的情况下，对咱老百姓来说，土地使用权自动续期就足够了。”孙宪忠表示。 

“那是不是意味着只要房子没有倒、没有塌，人们就可以一直住下去，一直拥有房屋所有权、享有土地使用权？”记者问。 

“是的。”孙宪忠肯定地说。