购买商铺却被“坑”，精准投资商铺你需要了解什么？

来源: www.henan100.com

  从 “一铺养三代” 到现在的 “三代养一铺” ，

许多投资商铺的业主都面临着各种各样的尴尬局面， 商铺空置、开发商跑路 等多种问题着实困扰着每位商铺业主。

01

2014年，一百多户业主购买了位于河南郑州市北三环文化路的江山四季广场的商铺， 缴款共计1.97亿。 买房时郑州市江山房地产开发有限公司承诺三年建成，然而五年过去了，商铺所在地仍然还是一片空地。据了解， 江山四季广场项目五证不全， 且连土地证都没有， 属于明显的违规开发现象。 由于已经过去五年，且江山地产已经不具备开发能力，业主纷纷表示不要房子，只想要开发商把钱款退还。开发商方面，江山地产相关负责人表示，目前项目已经无法进行，只能等待土地招拍挂， “这块儿地啥时候进行招拍挂，土地出让金返还到位，马上将钱款返还到位。 ”

类似于这样的掉“坑”案例， 在市场上并非少见。

02

许多市民购买商铺的初衷都是希望可以有个铺子放租，然后有一个稳定的现金流收益。然而，在现实生活中，购买商铺不仅没有收益，到处遇坑的事情也时有发生。

彭先生
职业：教师

“我是前几年在郑州火车站那片考察，觉得火车站人流量比较大，就买了两个商铺想放租，结果现在两个铺子都空置着，卖也卖不出去。”

现在商业竞争趋势越来越激烈，郑州商圈的更迭也在一直变化。老火车站附近目前多集中为低端商业，不受主流消费群体青睐。做小生意的卖家利润率不高，一旦负担不起房租便会很快被淘汰，也就导致了没人去租商铺的窘境。

王阿姨
职业：退休职工

“自己当时在上街区时代广场二期购买的一个铺子，当时开发商宣传时承诺十年包租包管理，年年返租金，不用自己操心，我想着买个铺子也能给后代留点东西。 结果现在开发商盖完房子我们却迟迟收不到租金，通过了解才知道该项目已经被法院查封。现在不仅商铺收不回来，租金也跟着打水漂了。 ”

实际上，投资商铺很多人一听开发商有类似于 “第一年返祖8%，第二年和第三年返祖10%” 的宣传话术，便受其影响匆匆付款。不过这只是 开发商自己运营 或者 委托第三方包租机构代理运营 ，如果后期因为资金或者招商能力不足导致经营不善的问题，开发商极其容易跑路，业主们利益受损也很难讨要说法。

刘先生
职业：个体户

“自己斥资百万在郑州金岱产业园区购买的商铺等了三年发现无法过户，本想着三年后应该有收益了，结果才发现 这原本是工业用地 ，是不得用于商业经营的。”

中国的房屋性质划分非常细致，商品住宅、安置房、商铺、公寓等等每一种房屋用途都不一样。购房者在购买自己的房产时一定要首先仔细审查该土地性质及各个证件，确保项目开发前期不会有违规操作行为，后期不管是收房还是收铺子才不会因房屋性质问题引发大面积维权。

03

商铺投资，目前市面上到处是“坑”，想选一个合适的铺子非常不容易。通常情况下，

在某个城市或城市的某个区域投资商铺，

最好能把眼光拉长到5~10年，

甚至更长久，

而不能仅仅看眼前，

这样评估出来的结果才更有把握。

通常来讲，

投资商铺应该注意以下四点：

1、投资商铺既要看价格，更要看地段

如果选择沿街商铺，

多考虑商业氛围较成熟的街区;

如果选择小区周边商铺，

则重点要关注附近大规模社区的外围商铺。

好地段并不等于中心地段，

目前郑州大上海便有许多空铺也印证了这一点。

一些新兴商圈的发展前景也非常可观，

在商圈逐步成型的时候下手也是一个不错的时机。

2、看区域商铺的供应量

量大的区域要谨慎，

商业区是店多隆市，

但目前大型住宅区的底商配套如果量太大就不太好，

因为社区商业的容量有限。

如果一个商圈的铺子供应量较小，

后期稳定收益的概率则相对增加。

3、商铺的户型非常重要

尽量选开间大，

进深短的，

有些商铺层高在3.5-4.2米，

其实很难做夹层，

如果单价因为层高高一些而价格上涨，

则要尤其慎重。

且一般商铺不宜超过50平，

太大的商铺并不方便出租。

4、要考虑商铺的投资回报率

不能只考虑价格，

商铺的价值最终是要通过租赁实现的，

而租赁就要考虑租给谁;

不同的租户对商铺有不同的要求。

比如，

开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，

最好选择通用性较好的商铺，

在租赁时可供选择的空间更大。

5、规划 目前郑州各个新区的规划如火如荼，道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响，原来毫不起眼的铺面，也可能因为附近某个商圈的兴建而变得炙手可热。如果能提前了解规划，预测未来核心商圈，投资收益率将会成倍增长。

04

购买商铺做投资并不算是一个非常好的投资手段，尤其是目前鱼龙混杂的大背景下，想要精准投资商铺且有不错的收益率可谓是困难重重。

目前在中央“房住不炒”的政策推动下，住宅已经被卡的非常死，短期内不会放开政策。商铺和公寓陷阱又较多，如果有购房者想投资商铺和公寓，一定要多与投资成功者交流心得，多学习相应知识，以免入“坑”。