唐河县房地产市场运行情况调研分析

      房地产业在经济社会发展中发挥了重要作用。全国政协委员、著名经济学家厉以宁表示房地产的支柱产业效应不能低估，它能解决老百姓的住房问题，还能带动消费。目前唐河县房地产业在经济发展中同样也具有重要地位和作用，为进一步促进唐河县房地产市场持续健康发展，我们对近几年唐河县房地产市场进行了走访调研，现将调研情况分析报告如下：
      一、唐河县房地产业现状分析
      唐河作为内陆人口大县，商品房需求量大，近年来房地产开发企业蓬勃发展，给唐河县房地产市场注入了生机与活力。据不完全统计，唐河县共有房地产开发企业30余家，其中：10家企业属唐河本地注册房地产开发企业，20余家企业属异地注册房地产开发企业。
      1、房地产企业经营情况。2014年，纳入唐河县统计范围的10家房地产开发企业房地产开发项目规划占地面积86.14万平方米，同比下降3.8%，规划建筑面积186.86万平方米，同比下降0.1%，其中住宅规划建筑面积160.79万平方米，同比下降0.7%；本年购置土地面积9.55万平方米，较上年同期下降15.3%，本年土地成交价款1.3亿元，较上年同期下降20.5%。房屋施工面积111.97万平方米，较上年同期下降8.1%，其中新开工房屋施工面积27.32万平方米，较上年同期下降12.7%。
房地产开发企业计划总投资27.83亿元，同比增长52.9%，实际完成投资4.83亿元，同比增长9.5%，其中住宅投资4.66亿元，同比增长15.7%，商品房销售面积18.41万平方米，较上年同期增长25.1%。
      2、商品房项目规划情况。2012年唐河县房地产规划项目15个，用地面积33万平方米，计划投资额80000万元；2013年唐河县房地产规划项目12个，用地面积32.2万平方米，计划投资额70000万元；2014年唐河县房地产规划项目15个，用地面积70.4万平方米，计划投资额170000万元。近三年规划项目基本持平，2014年房地产规划面积和计划投资额高速增长。
      3、商品房施工证办理情况。2012年，办理施工证项目14个，建设规模46.8万平方米；2013年办理施工证项目18个，建设规模62.8万平方米；2014年办理施工证项目11个，建设规模49.6万平方米。商品房建筑施工规模得到有效控制。
      4、商品房销售情况。2012年唐河县办理商品房预售许可证20个，共4717套，其中：成套住宅3052套，商业用房1665套，预售面积39.7万平方米；2013年办理商品房预售许可证16个，其中：成套住宅2696套，商业用房153套，预售面积29.4万平方米；2014年办理商品房预售许可证20个，其中：成套住宅4714套，商业用房306套，预售面积50.3万平方米。从实际销售情况看：2012唐河县商品房销售869套，销售面积11.59万平方米，2013年销售1151套，销售面积14.71万平方米，2014年销售1892套，销售面积18.41万平方米。
      5、保障房开发建设情况。2012年以来，唐河县先后开发建设了创业家园A区（经济适用房、廉租房）、创业家园C区（经济适用房、廉租房）、创业家园B区公租房、创业家园D区公租房等工程项目。创业家园A区廉租房项目占地40687平方米，总建筑面积50000平方米，计划总投资3500万元，单元住房1000套，该项目已全部竣工。创业家园A区经济适用房项目占地15714平方米，总建筑面积30000平方米，计划总投资3420万元，单元住房336套，该项目正在建设中。创业家园C区经济适用房项目占地15341平方米，总建筑面积16020平方米，总投资2500万元，单元住房210套，该项目已全部竣工。创业家园C区廉租房项目占地41828平方米，总建筑面积36000平方米，总投资4320万元，单元住房618套，该项目正在建设中。创业家园B区公租房项目占地面积39893平方米，建筑面积34551平方米，总投资3757万元，单元住房534套，该项目正在建设中。创业家园D区公租房项目占地面积44054平方米，总建筑面积42000平方米，总投资5040万元，单元住房700套，该项目正在建设中。
      二、唐河县房地产市场的发展趋势
      1、房地产投资由高速增长逐渐趋于平稳。2009年至2014年，唐河县房地产投资同比增长速度分别为6.9%、7.1%、12.9%、10.3%、30.2%和1.5%，整体来看，唐河县房地产投资从2009年开始增长速度逐年加快，在2014年处于2011年以来最低位。这次房地产投资高位回落，是房地产周期规律性变化的结果，是市场的理性回归。

      2、房地产价格趋稳中有波动。近几年唐河县经济快速增长带来地价快速上涨，是发展的阶段性特征，经济增长是推动地价上涨的动力，地价作为房地产价格的重要组成部分，进一步推动了房地产价格的上涨。但目前房地产价格回归，是根据市场供需而波动的周期性变化规律。
      3、房地产业的增长动力和结构将发生变化。过去房地产市场以新房开发投资、销售为主体。随着供需逐渐趋于均衡，二手房市场交易趋于活跃，2012年以来交易面积逐年增长。过去由于过分重视住宅投资开发，导致房屋经营、居住服务、中介服务等发育程度较低。今后房地产经营、房地产投资将会由中短期效益向中长期效益发展。
      总体上看，2012年以来，房地产销售势头和平均价格均有起有落，唐河县商品房销售面积每年以20%的速度逐年增长，摆脱了2012年的大库存压力之后，2013年商品房预售库存缩减，销售需求渐旺，实际销售面积14.71万平方米，占预售面积的50%，实际销售面积占预售面积的比重高于2012年20.8个百分点，2014年，商品房价格有所回落，全年销售面积18万平方米，占预售面积的35.8%。未来一个时期，唐河县房地产市场处于温和调整上升阶段，土地购置费在合理区间内有所增加，建设规模和预售面积谨慎扩大，商品房销售价格止跌企稳，销售面积小幅上扬。
      三、制约房地产市场发展的因素
      1、房价与居民收入不匹配。房地产市场的有效需求和房屋销售情况受到消费者实际购买力的限制，而城乡居民收入水平对购买力产生决定性影响。作为一个县级城市，房价与城乡居民收入不匹配。2014年唐河县城镇居民人均可支配收入21593元，农民人均纯收入10060元，而房屋均价达3000元/平方米左右，以建筑面积100平方米计算，城镇居民需要15年，农村居民需要30年才能购买一套住房。
      2、房地产开发成本过高。虽然成交价格受供求关系影响，但开发成本相对偏高，成本价格决定了房地产的底价，行业成本决定了长期可接受的价格。一是土地成本影响，以同位置的滨河两岸楼盘地价为例，2008年都市花园土地出让价为20万元/亩，而2011年凤山官邸的土地出让价格上涨至130万元/亩，直接加大了商品房开发成本；二是受物价因素影响，建筑材料、人工等逐年增长，变相抬高了房价；三是受集约节约土地政策影响，新建商品房多为高层建筑，质量要求高，施工难度、施工用料较以往步梯房相比明显增加，拉升了建筑成本。
      3、开发贷款融资难度大。虽然国家对金融政策曾有微调，但周期性行业风险迫使银行调低信贷速度。开发商除了要突破融资困境，还要继续加大促销力度，以解决资金难题。在这样的形势下，资金压力、库存压力依然是开发商的两大难题。
      4、房地产市场不够规范。房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍较小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。城镇规划区范围内对房地产市场管理不够规范，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。
      5、商品房空置率较高，去库存化压力大。2010年以来唐河县已建成入住的居民小区，房屋空置率在40%到50%，主要原因：一是2010年前后，外出务工人员集中购房未入住，当前购房者处于观望理性消费期；二是目前商品房价格居高不下，过去炒房者追求高额回报，手中囤积的房产不愿底价出售，消减了对新增预售房的购买力。2012年至2014年，唐河县商品房预售面积预计在119万平方米左右，按照近三年平均销售水平乐观估计，唐河县库存的75万平方米预售商品房至少需要四年的消化期，前不久，中央的“降息”及全国两会变“调控防范”为“健康促进”的房地产新举措，可能会使房地产业特别是库存去化率相对得以改善。
      四、政策措施建议
      1、加强行业调查分析，引导行业健康发展。国家层面上已经发出放开限购、限贷的救市信号，将对房地产市场产生积极影响。要抓住这一有利时机，充分发挥市场的自主调节作用，建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况，定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。同时，要有效控制土地成本，适当降低商品房开发成本，将房价控制在一个合理区间，提振资质高、规模大、抗风险能力强的大开发商的投资信心，逐步消化库存，推进房地产业的良性发展。
      2、加强政府宏观调控，解决供需矛盾，实现供需平衡。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。规划部门应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展或压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构，有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节。土地部门要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。金融部门要控制总量，合理调整信货支持，控制房地产开发与住房消费比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款。
      3、完善市场监管制度，规范市场秩序。各职能部门应严格履行管理职责，完善市场监管制度。进一步加大对城区违规小开发商的检查惩处力度，加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”;加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、面积缩水、虚假广告等违规违纪行为的查处力度，规范房地产市场秩序。
      4、加强住房政策性保障，引导商品房结构调整。经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。
      5、企业应把更多精力放在提质增效上。房地产市场的发展与当地的人均收入、城市化率及第三产业占比高度相关。唐河县房地产经过近几年的发展与洗礼，城市扩张快、房地产业高速度发展引起的房企利润攀高、快速增长的时期已经过去，需要全面进入品质化时代。企业应从快速发展的思维方式、盈利模式中走出来，制定新的发展规划，以提质增效为核心，不断加大新材料使用力度，提高房屋品质，提高单位盈利水平。应从过去开发营利转向开发—经营—服务营利模式，由住宅开发为主转向经营服务。