男子凭口头协议买房住19年 卖房人妻子否认知情

　　南都讯 记者郭锐川 二十年前，凭口头协议，欧阳先生向邹某松购买了一套房子。在12万元价款全额支付后，欧阳先生一家没办房产证便搬进房子里面居住。按照欧阳先生的话来说，“就跟买菜一样”。 

　　这么做，不是有钱任性，而是因为没文化。现在，欧阳先生不得不为此付出沉重的代价。房子住了19年，房产证至今还办不下来。邹某松说房子是他妻子廖某霞的，廖某霞则说她没有授权委托邹某松卖房。欧阳先生只能将夫妻二人告上法庭，一审原本获得胜诉，二审却又被判败诉。目前，该案仍在申诉之中。

　　 曾补签合同卖方出具收据

　　今年49岁的欧阳先生是河源人，在深圳从事清洁工作。

　　“二十年前，邹某松说他有两套房子卖，我们向亲友凑了12万元买了其中一套。”欧阳先生说，直到今天，当年欠下的买房款也没有完全还清。“当时，没有文化，不懂要签什么合同，相当于口头上说一下就把房子买了。”欧阳先生说，后来他多次找邹某松要求办理房产证，邹某松均不理会，推说房子是他老婆廖某霞的。而促使欧阳先生走上法院的原因，则是女儿上学时，学校要求提供相关房产证明。

　　据法院审理调查，邹某松与廖某霞1986年登记结婚，至今婚姻关系仍存续。涉案房屋是廖某霞1992年向开发商购买的，邹某松与廖某霞并未使用，备案登记预售权利人买方为廖某霞。1994年，欧阳先生与邹某松达成口头买卖协议，邹某松在收取12万元后将涉案房屋交付给欧阳先生。因为涉案房屋当时无法办理房地产证，所以未办理房地产过户手续，欧阳先生取得房产后于1997年入住使用至今。现在，涉案房屋经协调处理可按规定办理房地产证，性质为商品房。

　　2005年3月27日，欧阳先生与邹某松补签了《深圳市房地产买卖合同》，卖方为廖某霞，邹某松以代理人身份在卖方一栏签名，同时以代理人身份出具了一份收据，载明“今收到赖丽萍(即欧阳先生妻子)交来购房款人民币120，000，购金侨花园4座C1006房”。上周六，欧阳先生向南都记者出示了合同及收据原件。欧阳先生说，“合同一式两份，但邹某松那份没有拿走。”

　　 卖房者邹某松在法院上班

　　在多次协商无效的情况下，欧阳先生将廖某霞及邹某松告上法庭，要求两被告协助办理房地产登记过户手续，并支付逾期办理房地产证的违约赔偿金。

　　廖某霞辩称，邹某松不是涉案房产的所有权人，其无权处分涉案房产，其处分涉案房产也未得到廖某霞的同意或授权，廖某霞根本不知晓涉案房产买卖事宜，也没有收到任何购房款，因此，邹某松处分涉案房产的行为是无效的，原告应立即归还涉案房产并支付其占有使用费用。

　　一审法院认为，在原告已支付购房款并已经取得、使用涉案房屋近二十年的情形下，应当确认原告基于涉案交易取得了涉案房产的所有权，判令被告廖某霞取得涉案房屋所有权登记后，应当将涉案房屋过户至原告名下。

　　廖某霞不服一审判决上诉至二审法院。深圳市中级人民法院二审认为，上诉人廖某霞未用语言或者文字对邹某松与被上诉人之间关于买卖涉案房产之事明确表示意见，被上诉人亦没有举证证明廖某霞曾有行为表明接受，因此应当认定上诉人廖某霞没有将涉案房屋转让给被上诉人的意思表示，上诉人与被上诉人之间没有成立涉案房屋的买卖合同关系。日前，二审法院驳回了原告的诉讼请求。

　　“当时转交房屋钥匙及廖某霞的购房发票时，他们夫妻两人是一起过来的，怎么可能不知情呢？”欧阳先生说，“他们卖房时是夫妻，到现在也还是夫妻，我们当然认为从邹某松那里买房，肯定就是夫妻一起同意的。”

　　南都记者无法联系上廖某霞，而邹某松在接到电话后拒绝回应，此后不再接电话或回短信。欧阳先生称，邹某松在某区法院上班，但不清楚其具体身份。经南都记者核实，邹某松确在法院上班，但并非法官，而是一名司机。

　　 法院

　　上诉人廖某霞未用语言或者文字对邹某松与被上诉人之间关于买卖涉案房产之事明确表示意见，被上诉人亦没有举证证明廖某霞曾有行为表明接受，因此应当认定上诉人廖某霞没有将涉案房屋转让给被上诉人的意思表示，上诉人与被上诉人之间没有成立涉案房屋的买卖合同关系。

　　———  深圳市中级人民法院

　　 买方

　　当时转交房屋钥匙及廖某霞的购房发票时，他们夫妻两人是一起过来的，怎么可能不知情呢？他们卖房时是夫妻，到现在也还是夫妻，我们当然认为从邹某松那里买房，肯定就是夫妻一起同意的。———  欧阳先生

　　PK

　　 卖方

　　邹某松不是涉案房产的所有权人，其无权处分涉案房产，其处分涉案房产也未得到廖某霞的同意或授权，廖某霞根本不知晓涉案房产买卖事宜，也没有收到任何购房款，因此，邹某松处分涉案房产的行为是无效的，原告应立即归还涉案房产并支付其占有使用费用。

　　———  卖房者妻子廖某霞

　　 专家

　　原告实际入住房屋19年，在此期间廖某霞也没有提出异议，廖某霞的行为实际上已经默认了买卖的存在，其自称不知情不符合常理。二审法院要求一定要有权利人书面的意思表示，但我认为要基于生活常理来判断，根据诚实信用的原则作出判决。———深圳律师协会民事法律专业委员会主任，婚姻法专家郭璇玲律师

　　 专家说法

　　 别人住19年能不知情？

　　深圳律师协会民事法律专业委员会主任，婚姻法专家郭璇玲律师对二审的判决结果并不认可。她指出，婚姻法第十七条的司法解释规定，“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”因此，在买卖房产这样重大的事项中，他人有理由相信是夫妻共同意思的表示，不得以不知情为由对抗善意第三人。

　　“本案中，涉案房屋是夫妻存续期间买卖的，基于对夫妻特定关系的理解，买受人认为邹某松具有代理权限，并且也支付了对价。原告实际入住房屋19年，在此期间廖某霞也没有提出异议，廖某霞的行为实际上已经默认了买卖的存在，其自称不知情不符合常理。”郭璇玲称，“二审法院要求一定要有权利人书面的意思表示，但我认为要基于生活常理来判断，根据诚实信用的原则作出判决。”

　　不过，郭璇玲认为，原告在买房时没有与权利人签订合同，存在重大失误。