公积金贷款放宽：额度提高办理流程优化 推进异地贷款
制图：张芳曼
日前，住房城乡建设部、财政部和中国人民银行联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，不仅首套自住住房公积金贷款额度将适当提高，而且还将优化办理流程，推进异地贷款，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保四项收费项目。公积金的使用现状如何？新政策将给公积金贷款带来哪些方便？记者进行了采访。
“沉睡”和“钱荒”，到底咋回事？
由于资金成本低，住房公积金一直是普通职工购房贷款的首选。然而，近年来伴随住房公积金的争议也不少。一方面，有媒体报道，我国住房公积金的利用率只有50%，有3万多亿元的公积金在“沉睡”。另一方面，去年下半年以来，广州、苏州、上海等城市延长公积金贷款周期，又引发公积金“钱荒”的忧虑。
“说‘3万多亿元公积金在沉睡’，其实是一种误解。”住房城乡建设部住房公积金司司长张其光介绍，截至今年8月末，全国缴存住房公积金职工1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，缴存余额3.54万亿元。但缴存余额不代表就是“沉睡”的资金，这部分资金用于三方面：全国住房公积金个人住房贷款余额2.43万亿元，保障性住房建设试点项目贷款余额431亿元，购买国债余额62亿元，合计约2.47万亿元。因此，截至8月末，住房公积金结余资金为1.07万亿元。“全国住房公积金的资金使用率为70%，接近商业银行水平；资金不良率0.038%，远低于商业银行，资金总体安全。”
但张其光承认，当前各地住房公积金个人住房贷款业务发展也存在不平衡的问题。我国35个大中城市的住房消费资金需求占过去一年住房消费额的30%，而资金供应分布在各个城市，所以资金的归集速度跟不上贷款速度，造成了这些城市公积金贷款“钱紧”“钱荒”。而另一部分城市对贷款条件要求过严，住房贷款发放率较低，影响了缴存职工的合法权益，也削弱了住房公积金制度的互助作用。据介绍，目前，我国282个设区城市中，有49个城市的公积金利用率超过85%，107个城市超过75%，剩下126个城市约在50%至75%。也就是说我国近一半的设区城市公积金使用率没有达到银行存贷比。
九大改革措施，支持职工买房
为盘活1.07万亿元的结余资金，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房， 《通知》推出了推进异地贷款、提高贷款额度、减轻贷款负担、优化贷款流程等九大改革措施。
《通知》规定：职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
提高贷款额度。住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。
当前职工跨地区流动日益增强，在就业地缴存、回原籍购房需求增多。对此，《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
《通知》提出减轻贷款负担。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。这四项杂费目前占贷款总额的3‰到8‰不等。
《通知》还要求优化贷款流程，房屋产权登记机构应在受理抵押登记申请之日起10个工作日内完成抵押权登记手续，住房公积金管理中心应在抵押登记后5个工作日内完成贷款发放。
“此次新政，优化了办理流程，提高了服务效率。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲说，特别是取消了长期存在又广被诟病的四项中介费用，明显降低了贷款中间费用，表明规范市场秩序的改革力度在加大。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，过去很多人诟病公积金成摆设，就是由于贷款手续太复杂。取消四项费用、重申服务时限都有助于提高服务效率，降低公积金使用过程中的成本。
协调组合贷，探索证券化
针对部分城市贷款发放率较高，资金流动性紧张，职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。有条件的城市，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。
“无论提高贷款额度，还是解决沿海城市贷款余额不足等问题，都要求盘活沉淀资金，改善住房公积金的流动性，提高住房公积金提供个人住房贷款的能力。《通知》允许设区城市统筹使用资金、支持住房公积金个人住房贷款资产证券化探索，都利于解决上述矛盾。”刘洪玉介绍，许多国家通过住房抵押贷款证券化，解决了个人住房金融的流动性问题。
刘洪玉认为，从近期央行发通知要求商业银行加大对首次购房和改善性购房支持力度，商业银行并未积极响应来看，我国必须建立起政策性住房金融体系，以对居民获取基本住房、适当改善住房条件提供支持，而且这种支持基本不受市场周期的影响，是一种长期制度安排。目前住房供给端的政策性住房金融随着国家开发银行住房金融事业部的建立已经大体成型，但住房需求端的政策性住房金融形态还在持续研究探索中。
那么，探索住房公积金个人住房贷款资产证券化，会否引发类似2008年的美国次贷危机呢？
“美国次贷危机不是资产证券化出现问题，而是次贷出现问题，即本没有资格申请的人获得了贷款。只要制度完善，措施得当，资产证券化可以增加流动性又能隔离风险。”上海财经大学不动产研究所陈杰教授认为，个人住房贷款资产证券化会让抵押贷款的链条拉长，需要评级、发行和监管机构共同参与，那么如何征信、评级、风险隔离，如何防止利率风险和借款人提前还款风险，都需要人民银行出台更详尽的规定。
任兴洲认为，住房公积金制度还要保持制度的稳定性与连续性，不宜过多地作为短期市场调控的工具；同时要通过修改《住房公积金管理条例》来解决存在的深层次问题。“有中国特色的公积金制度仍在不断探索和完善之中，但改革目标是明确的，就是更加符合缴存职工权益。”
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