郑州住宅均价13304元/㎡ 公寓成交骤降5成！

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寒冬来临!最严调控之下楼市疲态渐显。郑州房价又有何影响?到底是大跌还大涨?

今日，克而瑞郑州资讯发布了10月郑州房地产住宅市场和公寓市场情况。数据显示，10月商品住宅供应85.78万方，环比下降40%，10月商品住宅成交均价为13304元/㎡，环比上涨5%;公寓供应量8.13万㎡，成交面积8.23万㎡;成交均价为11129元/㎡。

而在11月10日，郑州市住房保障和房地产管理局发布了2017年10月份郑州市房地产市场数据。商品住宅的销售均价为8176元/平方米。相比9月份(7592元/平方米)上涨584元/平方米。

额，如此大的差距.....你有什么话想说?来看具体数据分析：

住宅市场

住宅市场·供应

本月郑州主城区商品住宅供应大幅下降，供应环比下降40%，仅85.78万㎡;供求比为1.85，处于供大于求的状态，供应最高为亚星盛世雅居(990套，11.38万㎡)

住宅市场·成交

10月住宅市场成交下降，10月商品住宅成交46.47万㎡，环比下降65% ，同比下降56% ;成交均价13304元/㎡，环比上涨5%，同比上涨13%，达到今年历史峰值。

住宅市场·存量

主城区商品住宅存量上升。10月商品住宅存量为326.06万㎡，较上月有所上升;去化周期增至3.9个月，环比+21%，整体市场去化压力适中，比较健康。

住宅市场·区域

10月商品住宅二七区供应量最高，为25.03万方，共6个项目供应支持，其中亚星盛世雅居供应11.38万方，占惠济区总供应的45%;管城区成交8.38万方，位居第一，其中鑫苑国际新城成交4.47万方，为管城区主力成交项目。

郑州市八大区10月商品住宅存量最大为惠济区69.40万㎡，去化周期达5.5个月，高新区10月供小于求，存量环比下降28%，去库存力度较大。

住宅市场·业态

本月高层产品成交44.85万㎡，为市场主力成交产品，成交均价为13136元/㎡，环比+5%，同比+29%，高层产品成交主力项目为鑫苑国际新城、锦艺四季城等。

本月洋房产品成交1.53万㎡，环比-53%，同比-40%，成交均价为17523元/㎡，环比-8%，同比-21%，洋房产品成交主力项目为锦艺四季城、国投玖棟等。

本月别墅产品成交0.10万㎡，环比-82%，同比+7%，成交均价为23475元/㎡，环比-10%，同比+7%，仅鸿园、正弘瓴筑有备案成交。

住宅市场·结构

10月商品住宅90㎡以下产品线成交占比37%，依然为市场主体，整体占比呈上升趋势，高端产品180㎡产品线成交占比6%，环比上月持平，市场表现仍以刚需和首改产品为主。

首次置业本月全市成交占比37%，主要来源于鑫苑国际新城(443套，4.47万㎡)、广电天韵(193套，2.73万㎡)、锦艺四季城(226套，2.47万㎡)、郑报润园(155套，1.69万㎡)等项目。

10月商品住宅180㎡以上高端产品均价16498元/㎡，环比上月基本持平;首置90㎡以下成交均价波动较大，成交均价13063元/㎡，首改、再改面积段产品均价呈缓慢上升趋势。

由上图发现180㎡以上高端产品价格波动明显，受个案影响较大，本月广电天韵历史备案项目影响，整体拉低了高端产品的成交均价。

刚需类产品线(90㎡以内)：成交项目主要分布在郑州三环外。TOP10项目成交额占刚需类产品成交的47%。

功能性改善类产品线(90-120㎡)：成交项目主要分布在三环内及沿线。TOP10项目成交额占首置首改类产品整体成交的48%。

功能+品质类改善产品线(120-180㎡)：成交项目主要分布在郑新路，价格差别较大。TOP10项目成交额占再改类产品整体成交的43%。

品质类产品线(180㎡以上)：成交项目主要集中分布在北龙湖板块。

10月份商品住宅成交套数共计4932套，多以三房产品为主，占比59%，其中以80-90㎡小三房为主力户型，成交993套，成交套数最多，占比23%，其次为80-90㎡二房，成交618套，占比14%。

住宅市场·排行

10月商品住宅成交金额前三名分别为鑫苑国际新城、锦艺四季城、海马公园。

10月北龙湖板块、中心区板块、高铁板块成交均价位居前3名。其中，北龙湖板块23666元/㎡，中心区板块16172元/㎡，高铁板块14533元/㎡。

商品住宅市场小结

1、郑州市区商品房住宅供应量和成交量均下降，供应环比下降40%，近85.78万㎡;供求比为1.85，处于供大于求的状态;10月商品住宅成交46.47万㎡，环比减少65% ，同比减少56% ;成交均价13304元/㎡，环比上涨5%，同比上涨13%，达到今年峰值。

2、市区库存增加、去化周期上涨：存量上升;10月商品住宅存量为326.06万㎡，较上月有所上升;去化周期增至3.9个月，环比增加21%，整体市场去化压力适中，比较健康。

3、10月商品住宅存量最大为惠济区69.40万㎡，去化周期达5.5个月，高新区10月供小于求，存量环比下降28%，去库存力度较大。

4、本月高层产品成交44.85万㎡，为市场主力成交产品，洋房产品成交1.53万㎡，环比-53%，别墅产品成交0.10万㎡，环比-82%。10月份商品住宅成交的4932套房源，多以三房产品为主，面积区间在80-90平左右，刚需客户占据跟大市场。

公寓市场

公寓市场·供应

主城区商品住宅市场月度供应下降，10月公寓新增供应8.13万㎡，相比9月下降41%，本月供求比为0.99。

公寓市场·成交

主城区公寓市场月度成交下降;10月公寓成交8.23万㎡，相比9月下降55% ，同比下降2% ;成交均价11129元/㎡，相比9月下降3.6%，同比上涨13%。

公寓市场·区域

郑州市八大区域内，10月公寓新增供应最高的是高新区，为4.05万方，仅有翰林国际城一个项目供应支持;;成交量二七区位居第一，成交面积3.78万方。

公寓市场小结

公寓市场供应量、价格以及成交量均呈现下降态势：10月公寓新增供应8.13万㎡，环比下降41%，本月供求比为0.99;成交下降。

10月公寓成交面积8.23万㎡，环比下降55% ，同比下降2% ;成交均价11129元/㎡，环比下降3.6%，同比上涨13%。