房地产交易契税、营业税政策的变与不变

根据国务院部署，日前，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号，以下简称“通知”)，并自2016年2月22日起执行。这项税收新政有利于房地产企业去库存，稳定房地产市场。那么，与之前政策相比，这两个税种的政策规定有哪些变与不变呢？

　　 变化一： 家庭唯一住房且属于“非”普通住房减半征税。通知明确对个人购买家庭唯一住房“面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”在这里，原政策规定个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。那么，对个人购买家庭唯一住房且属于“非普通住房”即面积超过144平方米的减按1.5%征收契税，与原政策规定3%相比减征50%。

　　 变化二： 二套房90平方米以下减按1%。通知明确“对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税”，也就是说减征2%，这是这项税收新政减征力度最大的优惠政策，旨在鼓励更多的普通居民换购新房。

　　 变化三： 二套房90平方米以上减按2%。对个人购买家庭第二套改善性住房，通知明确“面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税”，仍为鼓励居民改善居住条件之举。

　　 变化四： 强调“诚信”。 纳税人申请享受契税税收优惠的，通知要求“纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证”，并将不诚信记录纳入个人征信系统。

　　 变化五： 根据通知规定，对个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策除北、上、广、深外地区执行。

　　 变化六： 上述契税优惠政策自2016年2月22日起执行。

　　 不变一： 家庭唯一住房且90平方米以下减按1%。通知明确对个人购买家庭唯一住房“面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税”，仍是原政策的延续。

　　 不变二： 家庭唯一住房且属于普通住房减按1.5%。通知明确的“面积为90平方米以上”包括原政策规定的“普通住房”和“非普通住房”，对“普通住房”通知规定“减按1.5%的税率征收契税”与原“暂减半征收契税”相同。

　　 不变三： 根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号），对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

　　 不变四： 根据《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税[2004]126号），对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

　　 不变五： 根据《财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》（财税[2010]13号），对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

　　 不变六： 根据《财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号），在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

　　 不变七： 根据通知，对北、上、广、深个人购买家庭第二套改善性住房的契税仍执行原规定。

　　 变化一： 购买2年以上住房对外销售免税。根据通知“二”： 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税，《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。也就是说，新政不再区分普通住房和非普通住房，购买2年以上对外销售免征营业税。

　　 变化二： 根据通知规定，对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的营业税优惠政策除北、上、广、深外地区执行。

　　 变化三： 上述营业税优惠政策自2016年2月22日起执行。

　　 不变一： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。通知与原政策规定没有发生变化。

　　 不变二： 税收管理规定仍沿用原政策。通知明确“办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定”按照原政策规定执行。

　　 不变三： 根据通知，对北、上、广、深个人将购买2年以上的住房对外销售的营业税仍执行原规定。

　　对以上契税及营业税新政的变与不变务必引起广大纳税人的关注。