延期两年多交房，业主索要逾期交房违约金，法院这样判

【大河报·大河财立方】延期两年多交房，业主向置业公司索要逾期交房违约金8万余元，置业公司能否以不可抗力为由减免责任？7月18日，记者从郑州市金水区人民法院获悉，近日，该院一审审理、郑州中院二审维持原判的一起合同纠纷，通过准确适用不可抗力条款，维护当事人合法权益的同时兼顾企业发展，助力法治化营商环境建设。

【案情】

延期两年多交房

业主索要逾期交房违约金8万余元

2018年5月，张某（化名）作为买受人、某置业公司作为出卖人共同签订《商品房买卖合同》一份，合同约定案涉预售商品房用途为办公，总金额53万余元，2019年8月31日前交付。合同约定：如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知原告的；2.在交房日前，买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权推迟交付房屋；3.遇政府机构、公共配套设施施工单位、服务单位作为或不作为、城市规划变化、市政工程实施、恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件的，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。

除上述合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金;商品房达到交付使用条件后，双方进行验收交接时，需签署房屋交接单等。

合同还对其他事项作了详细约定。

合同签订以后，张某现金支付34万余元，剩余19万元以商业贷款形式支付，如约履行了付款的义务。不过，该置业公司未在合同约定的2019年8月31日前交房，而是直至2022年1月才通知交付房产，张某于2022年2月接收房产。

近日，张某起诉至金水法院，请求判令被告某置业公司向其支付逾期交房违约金约8.7万元（暂计），之后的违约金仍以53万余元为基数，按照日万分之二的标准，计算至被告实际交付房屋之日止。

对此，某置业公司认为，双方合同约定，“遇政府机构、公共配套设施施工单位、服务单位作为或不作为、城市规划变化、市政工程实施、恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件的”，在受到影响的范围内，置业公司不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延，并提交了政府通知、环保要求、政策要求、扬尘管控、疫情防控、重大恶劣天气等不可抗力影响施工进度和导致停工的文件资料。

【审理】

置业公司有逾期交房事实

也有符合减免违约责任的理由

法院经审理后认为，原、被告双方在签署的商品房买卖合同中明确约定了逾期交房承担违约责任的情形及可以顺延交房和免除违约责任的条件，但被告确有逾期交房的客观事实，排除有因果关系的影响因素后，被告尚应承担一定的逾期交房违约责任。结合本案案情，存在以下因素：首先，被告虽然逾期但已完成交付房产，原告已接收所购房产，双方已经止损。但该房屋用途为办公用房，和住宅房屋相比，逾期交付对原告的生活所产生的后果及影响程度不同，在被告承担逾期交房违约责任时，该影响程度应考虑在内;其次，就被告逾期交房的原因，当中有政府主管部门通知停工、环保治理、扬尘管控及疫情等原因造成的工程停工、交通管制、人员管控，但在2020年以前，被告已经发生迟延履行，应承担相应违约责任。然而疫情发生以来对社会各个行业的生产经营及群众生活造成影响，也影响了房企行业的建设施工进度和交房，且工程施工及有关联的各行业都受到了影响，从不同侧面对施工造成直接或间接影响，此因素应给予关切。

法院认为，原告购房是为了追求美好生活，被告售房是为了追求企业发展，两者为获双赢而签约，出现逾期交房情形，均不是双方希望出现的结果，法院希望原告能理解被告作为房地产企业生存发展遇到的实际困难，被告也应理解原告因长时间不能收房的急迫心情和对投资无法早日受益产生的实质影响。

综上，被告确有逾期交房的客观事实，也有符合减免违约责任的理由和事实，原告有权主张被告支付逾期交房的违约金。经综合考量，法院认为被告应向原告支付逾期交房违约金2万元为宜。最终一审判决被告某置业公司于本判决生效之日后十日内支付原告逾期交房违约金2万元，驳回原告张某的其他诉讼请求。此后，郑州中院二审判决驳回上诉，维持原判。

【说法】

平等保护各方主体权益

推动建设法治化营商环境

针对该判决，一名法律业内人士表示，法院应全面发挥司法服务保障职能，准确适用不可抗力规则，助力法治化营商环境建设，既鼓励完成交易，积极挽救困境企业，又要保护原告的合法权益，帮助原告弥补损失，平衡双方利益。“法治是最好的营商环境。人民法院作为司法机关，应切实担当起推进法治化营商环境建设责任，立足司法职能，为高质量发展提供强力司法保障。”

随后，记者从金水法院获悉，该案是金水法院助力优化营商环境的一个缩影。近年来，该院充分发挥司法职能，不断优化司法服务，完善一站式多元解纷机制和一站式诉讼服务体系建设，深入企业了解司法需求，为当事人提供线上线下融合、优质便捷精准高效的诉讼服务;切实发挥司法裁判对公平竞争市场环境的维护和导向作用，平等保护各方主体权益，推动形成平等有序的法治化营商环境。（记者 段伟朵）