郑州二手房市场凉凉?今年二手房低于市场均价，才入得了购房者法眼

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河南商报记者 张丽 文 河南商报首席编辑 杨芳芳 制图

2020上半年飞逝而过。

今年的楼市更加让人难以琢磨，疫情的打击，为楼市撒上冰霜：特价涌现、土拍哑火、二手房凉凉……

当忧思漫过心头，忽而又爆出地王、房价指数涨涨涨、一线城市上演抢房潮……

楼市之谜从不缺少。

上半年，郑州的楼市市场也在不断的变化，人们对于楼市的未来也充满了更多不确定：下半年房价会降吗?市场的走势会如何?主城集中爆发的新盘该怎么选?

此次楼市年中盘点分析，对今年上半年楼市做了总结梳理，并对下半年做了展望。

楼市是怎样的行情，一起来看。

2020楼市上半场

1、新房房价依然稳定

2020疫情缓解，楼市恢复销售以来，打折、促销几乎成了主旋律。

房价真的跌了吗?其实，降价促销的楼盘主要在远郊片区，主城区依然是销售主力，大力度打折楼盘多为绿博、南龙湖远郊盘。

据国家统计局数据，郑州2020年上半年新建商品住宅的价格指数还是比较平稳的，而且还有一定涨幅。

其实无论特价，还是首付分期，购房者遇到的多数都是套路，拿差户型、差位置楼盘充特价，真正特价的好房寥寥无几。

2、二手房凉了

今年是郑州二手房市场艰难的一年。2020年上半年的二手房市场降价明显，就连成交一向活跃的郑东新区板块也遭受着市场的凉意：只有低于市场均价的二手房才入得了购房者法眼，只有急于出售的房东才有市场，因为价格更好谈。

二手房形势到达了这几年的最低点，据国家统计局数据，2020年郑州1-5月二手房销售价格及指数全部低于去年同期，其中2020年3月更是比去年同期下降3.4%。

3、首付分期多了

2020年，首付分期的现象貌似大有扩张之势，从远郊到主城，销售顾问在朋友圈打的分期广告非常多，甚至首付3万，五年分期的情况也不见怪。

不过分期最猛的地方一般是新区刚需片区，周边竞品较多、供大于求，开发商拿分期优惠政策引流购买力。

预判：2020下半年郑州房价将下降?难!

1、2020年下半年，郑州的房价和市场走势将会怎样？

房价会如何，看地价、看供需。

地价具有风向标意义，而供需决定房价。

【地价】

2020年郑州土拍这样形容：土拍价格大幅下跌、开发商土拍热情低。

2月疫情缓解后的土拍首秀，拿地房企是财力雄厚的央企中交，在滨河核心区22号地、23号地以7000多楼面价成交，要知道周边楼盘拿地时的均价已达10000元/平。

3、4月份房企土拍也主要在环郑片区，郑州主城极少，且大多数都是老项目后续地块，新项目不多。

6月1日，高新区双湖科技城土拍，龙湖地产以底价拿地，楼面价4073元/平方米，而2018年金辉楼面价5218元/平方米。

再观2019年土拍，上半年一片火热，然而下半年流派、停拍现象频繁，就连极具热度的北龙湖也发生了流拍。

那么，土拍市场的低溢价率对房价有什么影响?

“面粉”的价格低了，“面包”的成本也降低了，这意味着楼盘的建设成本降低，房价高企的概率减小了。

【供需】

再看供地，2020年郑州公布国有建设用地供应计划，其中住宅用地计划供应997.7公顷(约14965亩)，而2019年郑州商品住宅用地供应23137亩。

今年的供地量较之去年缩水较大，而土地供应量又从根本上决定了城市市场供应，说明供应端在收紧，这就把房价下降的阀门给拧紧了。

从需求端来看，先看一组上半年销售数据。

据郑州市房管局官方数据，2020年1-5月郑州市商品住宅销售57249套、2019年1-5月销售85579套、2018年1-5月销售98129套。

今年同期整体销售下降幅度较大，难道受疫情影响，购房需求下降了?

再细看。

2020年2月商品住宅销售226套，与2019年销售8199套相比，今年几乎是去年同期的零头，销量大幅跳水。

2020年3月商品住宅销售7990套，与2019年销售18956套相比，减少了10966套，下降惨烈。

反观其他月份，2020年4月商品住宅销售17117套，销售量大幅回升;2020年5月商品住宅销售20294套，反超2019年5月同期。

这说明，上半年商品住宅销售量的下降，主要是受疫情不可抗力因素的拉低，疫情后的购房需求其实并未减少，需求依然旺盛。

供地缩水，需求存在，2020下半年郑州房价将下降?难!

2、2020年下半年，郑州是否会出台放松性楼市政策？

可能性不大。

关于房地产，2020全国两会政府工作报告再提“房住不炒”的定位。

这个市场调控大棒仍在，在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，市场缺乏翻腾的动力，仍然以“稳”为根本，一些“冒尖”的楼市政策，几乎抬头就被打压。

不过，2020年，在央行多次降准降息的大背景下，LPR持续下降，锚定5年期LPR的房贷利率也出现了“6连降”，未来利率还会有多少下行空间?

上海交通大学安泰经济与管理学院教授、中国发展研究院执行院长陆铭认为，利率是否有降调空间，主要取决于货币政策本身的松和紧，并不直接取决于房地产市场的状况。

如果经济形势进一步下行，那中国利率仍有下调的空间，如果经济增长稳住了、利率下调也就没有必要了，决定利率到底是调还是不调的因素非常多，且不直接取决于房地产市场的走向。

建议：下半年如何买房?

上半年已经结束，抓住下半年最后机会，才是上选，那么如何抓住下半年的机会呢?

1、宁买主城小户型，不选远郊大户型

尽量不要出三环主城。记住，主城的地位是规划看起来高大上的新区难以撼动的，只要政策方面不出现大的变动，主城的价格是不会有大的波动的，这是由主城内供需基础决定的，如今，就连一直被大众看好的港区，也出现了价格下跌的情况，而主城价格依然夯实，所以选主城更为抗跌、保值。

2、开发商羊毛不好薅，要小心避坑

下半年开发商冲业绩、回款压力更大，很可能有一大波特价房出现、首付分期等措施。

但一定记住，特价不等于降价，位置好、不愁卖的盘价格依然坚挺，购房者一定要仔细甄别真假特价房，多警惕，防止被套路。如果低于同一区域均价的高性价比品牌楼盘，可以毫不犹豫捡漏，主城内优质低价二手房也可以考虑，没必要让新房情结左右自己。

3、下半年有大量新盘入市，购房者选择机会更大

7月份就有20多个新盘入市，金水老城区、经开老城区、中原老城均增加不少改善新项目，老城地缘改善者可以多关注。

环内新区该怎么选?

郑州北区经过这两年的降价和商业、地铁等配套的兑现，已经逐渐去泡沫化，可以关注;

管南价格也上来了，现在捡漏机会很少了，尽量不要出南四环;

相对来说，西区的价格相对便宜，在接下来一段时间，对购房者会更友好，这里新楼盘扎堆，竞争激烈，目前西区三环内价格基本稳定在15000元/平，四环边高新区双湖科技城精装价格11000元左右/平，地缘购房者可关注。

综述

今年，是更为复杂的一年，是楼市更加分化的一年，有的楼盘开盘去化达90%,有的却不到20%。

已经步入7月，伴随着新盘爆发式入市，今年，留给主城区改善者的机会增多了，在接下来的日子里，开发商间的竞争红海会进一步加剧，各种花样促销也会接踵而至，购房者在被吸引的同时，也要认清自己真实的购房需求，不焦虑跟风，避开深坑，珍惜下半年的购房机会。