开发商超规划多盖业主索赔 购房签合同别忘容积率

近日，一些郑州业主向报社反映，其购买住房的小区，存在开发商超规划多盖楼栋、楼层情况。其实，容积率作为一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，规划中已明确，开发商违规将受到行政处罚。容积率“变脸”，业主怎么办?报社记者一探究竟。

容积率增加了，业主告了却败诉了

当初说好的“0.7”呢

2005年6月，郑州市民张玉中一次性付款194万元，以儿子名义买下了一小区的多层复式区域的别墅。签合同时，开发商承诺的容积率0.7、绿化率42%也写进了合同附件。可2006年3月交房时，他住进小区发现，容积率与约定的总感觉不符，他通过小区平面布置图粗略计算，容积率超过0.7。

2009年12月，张玉中向郑州金水区人民法院起诉要求开发商继续履行合同，交付容积率0.7的房屋及居住环境。后经司法鉴定，结论显示小区多层复式区域容积率为0.992，大于约定的0.7，开发商违约。不过，法院认为该情形为合同法中规定的“事实上不能履行”，驳回了其诉讼请求。

2011年，张玉中再次起诉，请求法院判赔损失。他提议用土地差价进行赔偿，“以容积率0.7的标准，我所购房屋应配置土地的数量，减去实际容积率0.992，相应配置土地的数量，约为149.84平方米，应对该部分土地价值进行鉴定”。

今年8月18日，张玉中收到此案判决书，其诉讼请求被驳回。判决书中的解释是，“因配置土地属于公共空间，原告据此土地价值衡量其损失，证据不足”。记者来到金水区法院欲采访该案法官，院方相关负责人称由于被告上诉时限未到，“判决尚未生效，不能接受采访”。

业主的损失，究竟咋衡量?

外地做法|使用裁量权、按地价赔偿

上述容积率案里，法院虽认可开发商违约，导致业主所购房屋的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降的事实，但不支持业主提出的损失衡量方法。

那么，业主的损失该如何衡量?

办法1法官使用自由裁量权

2009年，重庆当地“容积率第一案”中，法官使用了自由裁量权。当时，因楼被加盖4层，小区146名业主以违约为由，将开发商告上法庭。法院综合考虑原告遭受损害的程度、被告违约超建可能获得的利益等因素，行使自由裁量权，酌情确定赔偿数额。该案146名原告起诉时，根据所住的三个不同户型，估量出三个档次，分别为赔偿损失1万元、1.5万元、2万元。最终，法院确定的赔偿数额为原告所要求支付数额的60%。

此案一审法官谢凤鸣解释称，开发商违约超建4层，增加48套住宅，导致业主所购房屋的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降。其违约行为给原告造成的损失是客观存在的。虽然业主的具体损失难以量化，但是，如果因为业主对此举证不足，便驳回其赔偿的诉讼请求，就等于承认公司违约却不承担责任。

办法2按地价计算赔偿

宁波华泰星城小区规划的容积率1.4，但交付使用后的容积率不符合相关约定。2005年11月，447户业主交涉无效后，状告开发商侵权，索赔5000万元。2006年，宁波市中院作出一审判决，判赔全体业主475万余元。

法院认定，开发商超建3178.01平方米，同时减少绿地1404平方米。经折算，被告这两个违约项合计应多买土地5.51亩，按地价计算，应向原告赔偿475万多元，于是作出上述判决。

追问

合同没写能索赔吗?

采访中，记者询问13位新购房的业主，但将容积率写入合同的一个也没有。

正常情况下，整个小区容积率在规划审批后是固定的，开发商不能擅自更改。如果容积率没被写入合同，业主能否申请赔偿?河南仟问律师事务所主任罗新建认为，容积率作为审批规划中的条件，开发商都有按规划设计、施工的法定义务，如果违法，应对业主的损失进行相应的民事赔偿。

损失数额咋界定?

现实中，开发商为多盖房多赚钱，利益诱惑下，擅自提高容积率的情况频频出现。虽然事后行政部门可依法进行处罚，但业主的利益已经受损，还能申请赔偿吗?

大沧海律师事务所郑州分所主任唐军表示，目前很多楼盘的容积率都是售楼人员口头允诺，购房者在签订《商品房买卖合同》时，可对房地产开发商擅自提高容积率的违约责任进行明确约定，做到有据可查，更有利于违约后主张民事赔偿。

对于容积率案，多位律师认为，业主损失数额的衡量是个难题。“过去开发商擅改容积率大多只是接受处罚，少有业主提起民事赔偿诉讼的，此类案例对开发商会是个警示。”罗新建说。