同是违约赔偿金，为啥给了别人不给我？郑州一小区业主起诉开发商败诉

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惠济区法院一审判决贾先生败诉

□大河报·大河客户端记者丁丰林文图

因为开发商没有及时向房管部门递交初始登记资料，郑州市民贾先生(化名)按合同约定，向开发商索赔违约金，遭到开发商拒绝后，贾先生向法院提起诉讼，一审被判败诉。但是和贾先生同一个小区的其他业主，也向开发商索赔违约金，在起诉之后，开发商都按合同约定赔偿了违约金。“都是一个小区的业主，为啥其他业主都给了(违约金)，却不给我呢?”贾先生想不通。

业主起诉：开发商递交资料逾期，应当赔付违约金

贾先生在2016年4月份买了套房子，房子位于郑州市惠济区天河路与英才街附近的一小区内。合同签订后，贾先生按时支付了购房款，房屋也按时交付。原本一切平静，直到今年3月份，邻居们传来的一个消息，让贾先生不淡定了。

“我们最开始都不知道，听其他楼上的邻居说开发商有违约，他们起诉了以后，每一家都得到了几千上万元的赔偿。”

邻居们所说的赔偿，叫“初始登记违约赔偿款”。贾先生之前并未留意，在他和开发商签订的《商品房买卖合同》的附件补充协议中，有一项对产权登记的专门约定：出卖人应当在2018年2月28日(房屋交付使用后60日内)前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.5违约金。

“按照合同约定，开发商应该在2018年2月28日前报送资料，但实际上他们到了2018年11月才报送，已经构成违约了。”邻居们是这样告诉贾先生的。

贾先生的房子有140多平方米，算下来能有3万多元的赔偿。贾先生说，他随即也去向开发商提出索赔，但是却遭到了拒绝。“开发商很直接，就是说不给，说你走法律程序吧。”

开发商答辩：逾期非企业因素导致，不应承担违约责任

2019年5月份，贾先生向惠济区人民法院提起诉讼，要求开发商支付自己32243.51元的违约金。

在法院的判决书上记者看到，贾先生起诉后，被告(贾先生小区的开发商)做出答辩认为：未能按时办理初始登记系情势变更所致，并非被告原因导致，被告不应按照已无法履行的合同约定承担违约责任。理由包括：

1.不动产登记制度实施，被告不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务。

2.向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同，且非开发企业所能控制。

3.测绘报告、楼盘表、权籍调查表等的迟延取得，非被告在订立合同时所能预见。

4.根据《郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》(郑国土联会纪[2017]1号)，直至2016年12月27日首次登记工作仍处于停滞状态，其中既有房、地两部门工作对接、职责分工、流程衔接等方面的问题，也有政府相关部门登记人员不足、数据系统不兼容、市政设施配套不同步等客观原因。

一审判决：原告证据不力，法院不予支持

贾先生认为开发商已经构成违约，开发商也有自己的苦衷，原被告双方都有理由，那么法院是怎样认定的呢?

今年7月30日，惠济区人民法院对此案做出了一审判决：

根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的约定，出卖人应当在2018年2月28日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策及登记内容发生变化，对开发企业办理权属登记的周期确实产生较大影响，该因素并非开发企业所能预见或控制，因此完全按照原合同约定来确定违约责任有失公允，故原告要求被告支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，本院不予支持。但无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提，虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是被告仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。

法院一审判决，驳回了贾先生的诉讼请求。

业主上诉：同住一个小区，为啥给别人却不给我?

拿到判决书后，贾先生感到很失望，更感到不能理解：为什么同住在一个小区的业主，同样是主张索取违约金，同样是向法院起诉，为什么别人都拿到了违约金，自己却败诉了呢?

记者昨日采访了贾先生所在小区的多位业主，证实确实有很多业主拿到了开发商的初始登记违约金。

业主陈先生告诉记者，他也是在2016年买的房子，房子是高层，89平米。2018年入住以后，在业主微信群里，有邻居提出了开发商违约的问题，随后他们六栋楼的二三百户业主联合请了律师，通过律师跟开发商交涉。2019年年初，他们向惠济区法院提起了诉讼，在开庭之前，开发商和他们达成了庭外和解，今年3月份起，他们陆续拿到了违约金。其中陈先生拿到了5000多元。

贾先生说，自己的房子也是一期的，但是自己入住得晚，没有加入业主微信群，不知道索赔的事，开发商也从来没有公示过。今年3月份他得知违约金的事情后，联合了其他15家之前没有提出索赔的业主，也起诉了开发商，但没想到一审败诉了。

既然同是一个小区的业主，又是因为同样的原因提出索赔，为什么有的业主赔了，有的业主不赔呢?对此，贾先生所在小区的开发商一位置业顾问表示，该小区业主的初始登记违约金，开发商确实退了一半多，之后就不再退款了，具体是什么原因，自己也说不清楚。

贾先生说，他对开发商的做法不能接受，对法院的一审判决也不认同。8月13日，贾先生向惠济区人民法院递交了上诉状，8月19日下午，贾先生被告知，他的上诉已被立案受理。