郑州万科•兰乔圣菲验房，这700万起的别墅问题有点多！

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别墅是人类居住的终极理想与最高形式。谁不想住别墅?然而别墅毕竟是少数人的天堂乐园，大部分城市居民买套小三房都要耗空“六个钱包”。

别墅小区

出于对城市土地资源的充分利用，国土资源部早已停止了别墅用地审批，但是这并不能难倒开发商，各种类独栋、双拼、叠拼等产品横空出世，虽然达不到独门独院别墅的奢侈程度，但是也满足了部分终极置业人群的居住需求。

万科•荣成兰乔圣菲是万科在郑州最高端的楼盘，项目位于郑州向东发展的绿博组团,绿博大道与广惠街交会处东南角,占地162亩，宣传容积率为1.2左右。该项目主要产品为类独栋、双拼别墅，是万科国内八个兰乔圣菲高端别墅项目之一，是万科进入郑州后的首个别墅项目。

万科•荣成兰乔圣菲销售时最吸引消费者的卖点是：与占地25.8平方公里的中央湿地公园仅一路之隔。一期别墅在2016年入市销售，当时一房难求，成为热销别墅楼盘，如今两年多过去了，一期约160栋别墅产品迎来交房日，而万科最高端系的别墅产品究竟品质如何?

小区入户大门

整个小区采用的是新中式的建筑风格，园区入口依据地势的起伏设置了台阶和影壁。台阶总共是24级，象征24节气。而透过影壁可以窥探到小区中央的湖泊，但是这个影壁设置的有些小气，不过结合大门口的水系也能营造出一种中式古典园林的静谧感。

但是这样的别墅小区，入口却采用这种闸机式入口，要知道这种闸机入口安全性很一般，随便一个成年人都能轻松翻越闸机，而且不锈钢的材质也与新中式雕龙画壁的石材大门格格不入，有些掉档次。

小区中央湖泊

小区的核心景观就是内部11000平米的中心湖区。湖泊面积虽然不大，但是水质比较清澈，湖中心还是设计了一些小亭子，作为观景、聊天、茶饮之用，而且很多观景平台都深入到湖泊中央，拉近了人与水的关系。

小区的绿化景观

新中式建筑风格非常讲究对树木、绿植的综合利用，而兰乔圣菲的绿化采用了乔灌木结合的形式，湖边的“歪脖子树”非常有神韵。

而每一户的门口都有绿植作为围挡，也能保证业主居住的私密性。绿化方面万科还是挺上心的，绿植茂密，绿化率极高，但是纵观小区，高档的绿植较少，主要是以冬青为主。

小区儿童游乐场简直就是一个摆设，这可是别墅小区呀!这“巴掌大”的儿童游乐设施，随便拉一个郑州的刚需小区，游乐场可能都比这大。

建筑外立面

外立面决定着建筑的颜值，而兰乔圣菲的建筑外立面比较简洁，主要以褐黄色和深棕色为主。主要材料使用到了米黄色真石漆、深色的铝板、米白色和黑色石材，整体观感大气简洁。

建筑立面则是经典的台基、屋身、屋顶三段式结构，层与层之间有黑色的石材做隔离，建筑外立面层次分明。

别墅内部结构

入户门

入户门口是有个半敞开的空间，顶部可以遮风挡雨，入户门口配备有信报箱、灯柱和入户可视系统。

入户门采用钢木复合门，带指纹密码锁，当然了这也是如今一些刚需小区的标配。

负一层

每栋联拼别墅别墅都附带三个停车位，而停车位的后门可以直达别墅的负一层，但是别墅区的地下车库装修非常简陋，大白墙和硬化地面甚至不如郑州一些刚需小区，而且在别墅停车位上方也没有发现照片灯光。

别墅内部没有安装电梯，只是预留了电梯井，后期还需要业主自行采购电梯安装，不免会增加业主的麻烦。业主自行购买和安装电梯，不仅费时费力，而且安全性也缺乏一些保障。而开发商集体采购和安装，不仅能节省成本，还方面后期管理。相较于一些本土开发商的别墅产品，万科的做法不厚道。

别墅一层客厅采用双层挑高的结构，空间表现有优势，当然了这也是双拼别墅应该有的表现。

一楼庭院绿化比较简单，应该是考虑到业主后期的不同用途，以草坪为主，业主可以后期进行个性化利用。

万科在交房的时候对电梯井、楼梯都安装了栅栏。但是楼梯过窄，无法满足两个人同时上下，会造成极大的不便。

门窗采用的是比较低端的铝合金材料，窗户甚至已经开始掉漆，在黄色的墙面上非常显眼。

二层露台

室内交付标准主要是大白墙和水泥地面，别墅社区毛坯交付也是市场的主流做法，毕竟别墅业主的多样化需求会比较多。但是别墅内部除了负一层，没有任何电器开关和管道设施，太考验业主的个人动手能力了。虽然别墅业主追求个性化，但是基本的水电至少要布设到每一层吧。

存在的问题

人民群众对居住品质的要求越来越高，无论是刚需还是改善型住宅，高品质才能赢得市场的信赖，尤其是在楼市降温下行期，浑水摸鱼的楼盘很快将无处遁形。而别墅产品更是商品房价值体系中执牛耳者。对待别墅住宅，购房者都保持着更多的期待。

万科荣成兰乔圣菲位居城市向东发展主方向的绿博组团，是万科进入郑州之后最高端的住宅产品，主要产品为类独栋和双拼别墅，容积率1.65，绿化率35%，规划用户1734户。但是结合本次的验房还是发现了很多问题，有些问题甚至是致命的。

高层和别墅没有隔离

根据业主介绍，购房时置业顾问一再强调小区内部别墅和高层进行隔离，以保障别墅小区的居住品质，然而交房之后一期别墅业主发现小区别墅和高层之间并不存在隔离，也就是说万科荣成兰乔圣菲比不是一个纯粹的别墅小区。

小区东北角有5栋27层高层建筑，采用L型布局，对距离较近的几栋别墅必然会产生遮挡。想想自己700万起步买的别墅，被100多万买的高层时刻俯瞰着，这种滋味对于别墅业主而言肯定不好受。

郑州因为高低配隔离引发的维权事件已经非常多了，这固然有政府规划的问题，但是置业顾问的虚假宣传也脱不了干洗。如果别墅业主知道小区是高低配不隔离，或许就会选择其它楼盘，如今交房了却发现小区不隔离，不免会群情激愤。

而且高低配的小区居住舒适性也很一般。对于开发商来说，容积率决定了成本的占比;对于住户来说，容积率决定了居住的舒适度。多数高低配楼盘的容积率相比纯高层楼盘的容积率更低，但是这并不代表你买了这样的高层房源就能享受到洋房、别墅这样的低密环境。

在一个别墅和高层混搭的小区里，高层的业主入住后，发现一推开窗便是漆黑冰冷的铁栅栏。铁栅栏外面是别墅区，有大片郁郁葱葱的植物，铁栅栏里面是高层区，角落里乔木尚未长大，绿化全靠一些小盆花堆砌。

而别墅的业主也会对高层的存在耿耿于怀，高层的存在不仅影响小区的高端形象，较低的售价也导致小区内人员混杂，对追求极致生活体验的别墅业主而言，生活品质必然会降低。

燃气管道堵门

经过验房发现燃气管道裸露在别墅的入户正门口，，这可是700万起步的别墅呀!虽然国家规定燃气管必须走明管，但是这样裸露在正门口的做法让人大跌眼镜，这完全是规划设计不合理造成的。

房屋设施达不到民用住宅的标准

一期别墅交房后，水、电、暖仅在地下负一层留有接口，别墅的一二三层不通水、电、暖，需要业主后期自己安装，而且网线、有线电视线都只通到负一层。小区目前也不通市政暖气，物业人员表示后期会采用烧锅炉的形式供暖。

小区周边环境堪忧，配套几乎为零

万科荣成兰乔圣菲一直宣传与世界最大的湿地公园一路之隔，可以作为城市居民的养肺之所，然而事实上小区距离湿地公园还有一段距离，周边的环境目前并不适合居住。

小区南侧就是绿博组团的安置房，距离别墅小区比较近，对别墅区光线、通风的遮挡非常严重。

而小区的东侧是一个自然村，目前尚未拆迁，也影响着小区的居住品质，很容易造成居住环境的混乱。

周边也严重缺乏日常居住必备的商业、医疗等配套，毕竟别墅业主也需要油盐酱醋呀!不过交房后随着入住率的提高，万科自带的社区商业应该会投入使用，周边目前并不适合居住。

物业费较高，别墅区每平米7元

别墅的物业费很贵，这是群众的共识，但是万科兰乔圣菲的物业费高达7块，也就是说一套别墅一年的物业费就将近三四万，可以说是郑州最贵的物业费了。只是不知道交付之后的物业管理水平能否令业主满意。

结语：

如今在郑州买房，不仅考验收入，更考验智商，可以说郑州大部分的远郊楼盘都是智商鉴定器!2016年行情大涨，在购房者的盲目乐观中，万科荣成兰乔圣菲100多套600万起步的别墅开盘即清盘，总价2000多万的湖边类独栋也销售殆尽。

2017年西地块高层开盘，精装修14000元/平米，价格更是接近市区三环刚需盘，与此同时，绿博片区也出现了均价15500元/平米的神盘——郑东碧桂园。

而如今呢?周边金科博翠书院小镇高层9000元/平米起，洋房12000元/平米左右，而更靠近市区的美景东望精装高层12000元/平米，那些渴望投资升值的业主恐怕要骂娘了。就产品而言，万科荣成兰乔圣菲的别墅产品也差强人意，精细化不足，明明是豪宅，却没有豪宅该有的品质。

房子是用来住的，缺乏配套的郊区楼盘很难成为养生宜居之所。目前绿博片区的交通、商业、医疗等配套仍然匮乏，五年后也未必能完善起来!难道养老就必须要跑到郊区等上五年、十年吗?

在郑州，一线开发商的金字招牌未必就是购房保障，反而是房价上涨的助推剂。郑州2016年房价起飞就始于郑纺机地王，无数楼盘在郑纺机地王诞生后涨价，抢房大战成为了2016年房地产市场的代名词。如今2018年迎来了交房季，那些正在维权的房子已经成为了智商鉴定器。