郑州一小区交房三年多公共收益近18万 小区公共收益咋管咋用咋监督？

小区交房三年多，公共收益近18万

小区公共收益咋管咋用咋监督?大河报专访郑州市房管局物业处处长

□大河报·大河客户端记者宁田甜

郑州市惠济区天地湾·佳苑小区交房入住三年多，公共收益到底多少?报社报道此事后，该小区物业公司相关负责人21日回应称，小区存在的问题将立即整改，公共收益截至目前是17.9万余元，也会尽快向全体业主公示。

剖析一个样本的目的，是为了唤起更多业主对小区公共收益的关注。小区公共收益咋管?咋用?咋监督?业委会成立现状如何?难点在哪……21日，大河报·大河客户端记者专访郑州市房管局物业处处长黄海波，就相关问题解答。

【天地湾·佳苑小区】追踪

物业称破损路面将立即整改，17.9万余元公共收益将尽快公示

报社近日关注郑州市惠济区天地湾·佳苑小区公共收益一事，21日，该小区北门公示栏已经贴出公示，但上面除了物业搞的一些活动、工作外，有关小区公共收益问题，只字未提。

当天，上述小区物业所属的郑州高屋物业服务有限公司运营负责人汪总来到大河报社，专门就相关情况给出解释。

其一，针对该小区业主质疑的儿童乐园地面材质不合格问题，她说材质都是合格的，这些都有手续可查。其二，大河报报道后，公司非常重视，立即要求整改，目前相关材料已采购完毕。其三，小区公共收益明细也会尽快在小区显著位置公示，接受业主监督，做到公开透明。

她向记者展示了手机内存储的该小区相关公共收益明细。记者粗略看到，该小区自2015年开始营收，截至目前，公共收益共约17.9万余元。

汪总说，他们准备学习其他先进小区的做法，会在每个电梯里张贴二维码，“业主以后不用找物业约时间去公司查询，直接在家门口电梯扫二维码就能查询了”。

【小区公共收益】追问

1.是否要求必须单独立账，专款专存?

有业内人士称，自行管理公共收益的业主委员会和受委托管理公共收益的物业，应当建立公共收益管理制度，并单独立账，在银行开设专用账户，不能与其他账户合用，账户名称及账号等信息应登载于物业管理信息平台。

这笔钱，是否必须这样管理?对此，郑州市房管局物业管理处处长黄海波说，这个没有明文规定。

那么，其他小区是如何操作的?1月9日上午，郑州市郑东新区福泽门小区业委会经决议，拿出2018年公共收益结余的近6万元给全体业主发了红包。

3月21日，福泽门小区业委会主任范长江受访时说，小区公共收益其实还有很多隐蔽收入，比如，有的小区电信公司会在楼顶放基站，就需要掏占地费;小区饮水机和快递柜、充电桩等等，都是要掏占地费的，饮水机的占地费，据他了解一般是一年3000元以上;电信公司宽带线路有的要用小区公共用电，摆摊设点独家进场等，都是要交费的。此外，小区的电梯广告收入一般仅占总公共收益的不到一半。

范长江说，他们在成立业委会后，在小区公共收益这方面，是以业委会为主体，在银行设立专用账户。因业委会没法开发票，在收取公共收益时，就委托物业公司负责收钱，当然，物业公司应该得到的服务费，会按约定分成给物业公司。剩余收入，归全体业主。

为真正做到公开透明，他们在公共收益上，有业委会、物业、广告公司等甲乙丙三方签订的合同。每三个月会在小区正大门口的公告栏公示公共收益进账明细和开支明细。

对于没有成立业委会的，这部分收益，他认为也应该设立专户。

2.小区业主均分行不?

黄海波说，小区公共收益属于全体业主所有，按照《河南省物业管理条例》规定，这笔钱首先应主要用于小区共用部位设施设备的维修维护等问题上，其次，主要用来补充小区专项维修资金。

有些小区把这笔钱给广大业主均分了，合适不?黄处长说，分可以，但看咋分了。如果业主大会决定给广大业主分了，那可以。否则是不合适的，就连业委会都没有权力决定如何分配。

3.如何公示?若不依规公示，如何处罚?

《河南省物业管理条例》规定，物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况。条例还规定，业主委员会、物业服务企业应当每年专门将上年度该区域公共收益归集、使用的明细账目在物业管理区域公示栏公示，并将公示照片上传至物业管理信息平台，接受业主监督，并对业主的询问予以书面回复。

原则上，业主若对公共收益的收支情况存有较大质疑时，街道办事处或社区居委会还要委托第三方专业机构对公共收益专户开展专项审计，审计费用从公共收益中列支。

那么，这笔收益，要求如何公示?若不按规公示，如何处罚?

黄海波说，条例要求，每半年或每一年公示一次。除此之外，还要具体看和物业服务合同里约定的条款。必须在哪一天公示，没有规定。毕竟每个小区情况也不一样。有关违规处罚问题，他说，首先会按条例规定，责令其限期改正，其余处罚就要依照条例上的相关条文。其次，还可以记入信用档案。

他说，目前郑州针对物业服务企业的信用档案管理，是一个暂行办法，目前正在试行。具体分为3A、2A、A、B、C等等级，A级以上的物业服务企业，就是合格以上的，B、C级里边，就有不诚信记录了，“一旦有了不诚信记录，以后该物业再承接其他项目，都会受到影响”。

“有关信用档案的信息可在郑州物业行业协会官网查询。”黄处长说，以前是物业资质管理，分一二三级行为，有不诚信行为，主管部门可降级处罚，但现在已取消资质管理，是信用档案管理。

【业委会问题问答】

1.郑州乃至河南，小区成立业委会的基本情况如何?

2018年1月21日，首届河南省业主委员会业主交流及学习《河南省物业管理条例》大会举行。会上，黄海波介绍了河南区域内业委会的发展状况，全省来说，小区成立业委会的比例7%，占比不足一成，远远落后于全国平均水平。天津、上海的比例是70%。

黄海波说，最新数据不在手上，但就郑州市来说，成立比例稍高一点，11%左右，占比也就一成多一点。

2.小区成立业委会，办事处是否要发挥积极作用?

条例规定，街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)，选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

“办事处当然要发挥积极作用。”黄海波说，河南省物业管理条例涉及业委会政策有很多调整，加强了街道办事处和乡镇人民政府职能。

虽然条例要求基层办事处或乡镇人民政府起到积极作用，但大河报·大河客户端记者发现，一些街道办、乡镇主管人员并没有给予成立业主委员会应有的支持，甚至有故意刁难的现象。

3.业委会门槛降低了，为何还是成立难?

黄海波说，新版《条例》降低了业委会成立门槛，并在政策上对业委会给予支持。比如2018年之前要成立业委会，需要向县市区房管部门申请，由房管局物业科致函成立筹备组，还要20%的业主联名，现在降低了门槛，仅需十人以上业主联名就可以了。另外，条例明确业委会办公用房由物业提供，面积不低于20平方米，业主大会召开过程中，为业主大会成员补贴可以由业主大会确定，在业主大会、业主委员会指导规则细节上也给予了进一步的政策支持。但目前存在的困难是，首次业主大会必须由一半以上的业主代表参加。而现代都市小区里很多业主之间互不熟识，沟通成本高，业主大会想凑够这个基准数很难。

“目前，指导监督备案，这块职能全放在办事处了。但业主大会和业委会，属于小区自治组织，如果业主们不积极，作为政府部门，也没强制权。这也是最难的一个问题。”黄处长说。

上述的福泽门小区业委会主任范长江说，他们成立业委会时，是一家家挨户敲门，一步步艰难地成立的。“现在程序相对简单多了。业主们都该积极一点。都要经过这一过程，才能维护我们共同的家园。这个过程，也让本来陌生的小区成了熟人社区。”范长江说。