230万拍房46万个税？律师：可请求撤销拍卖结果

□记者孙煊哲

核心提示|郑州市民杨女士花费230万元竞拍了一套法拍房(210.44㎡)，在过户的时候被告知该房屋上一次交易是“直系亲属交易”，交易房款为500元，再次过户需要缴纳两次成交房价差价的20%个人所得税，也就是230万减去500元再乘以20%，近46万元。

“拍卖前，法院没有公示该房子上一次是‘直系亲属过户’啊!”杨女士认为，之前咨询中介这套房子的个税也就7万~9万元左右，由于法院没有公示该房屋这一信息，才导致自己产生重大误解，多交了几十万元的税费，过错不应由自己承担。

昨日，大河报以《喜：230万拍房!惊：46万个税?》为题报道了此事，引发社会热烈讨论。

【说法】法院工作漏洞应该及时封堵

郑州市民刘先生认为买受人杨女士没有过错，“法院既然要拍卖房子，就应该把公示做得详细一些，买房无非就是房款和过户费，这个房子税费这么高，法院不但应该公示，而且应该标在显著位置上。我们只是普通市民，不可能对所有政策都了解。”

网友“阳光”认为，法院工作人员都没有想过要查上一次交易情况，这应该算是工作上的失误。

网友“心想事成”认为，天上不会掉馅饼，高利润从来都是与高风险并存，买了那么便宜的房子，就应该想到会有一定的风险，公告上不是提醒了吗，要慎重决定竞买行为。

“这个漏洞如果不及时封堵，今后还会有更多的类似事件发生。”河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社认为，2015年郑州出台“直系亲属过户”可自由定价的时候，就为房屋再次交易有可能带来高额税费埋下了隐患，不仅仅是购买人，就连法院都不会想到查一查上次交易的信息，而房主又往往不告知实情，造成买卖双方信息不对称，酿成后错。

【问题1】中介在二手房交易时的服务如何?

买卖二手房在平时很常见，如果通过中介购买，会不会出现杨女士的情况呢?

“这种情况一般不会遇到。”在“房天下”工作的中介人员祥子说，中介在房屋出售之前会找房东核实一些信息，上次交契税的时间以及买房的价格是必须要核实的，因为这两项直接关乎着过户税费，而且还会把这些内容写进合同里，如果房东提供的信息与实际不符，所有的责任由房东承担。

【问题2】买受方应该通过什么途径解决此事?

《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定：拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条规定：实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：(九)拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式。

此外，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条还明确规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：(一)由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。

那么在本次事件中，法院没有公布房屋的上一次交易信息以及买受人应当承受的税费，这算不算致使杨女士产生重大误解的原因呢?

河南中豫律师事务所合伙人、民商法学博士王军权认为，执行法院未完全公示实拍卖标的物的详细信息，而买受人对此并无过错，故而对于重大误解的后果不应当由买受人承担。买受人可以以重大误解为由，请求撤销拍卖结果。

【问题3】除了撤销拍卖结果，还有没有其他的解决途径?

房屋中介工作人员小刘给出建议，杨女士所拍的房屋上次交易是在2015年，如果法院协调可以等到房屋交易满5年，也就是到2020年再过户，加上杨女士若能提供出个人唯一住房证明的话，就可以按照规定免收个税。

【问题4】法拍房为何受欢迎?

司法拍卖是指人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。财产若是房屋，那就是法拍房了。

法拍房的价格一般低于市场价的20%~30%，较低的价格加上还可以贷款购买，吸引了不少人参与竞拍;还有重要的一点是，在郑州购买法拍房不受限购政策的影响，这吸引了一些因被限购而没有购房资格的人。

【问题5】购买法拍房需要注意哪些问题?

1.房子产权是否完整，是否是全部产权。市面上有一些房屋是单位集资房，可能存在产权不完整的情况;还有的房子经过多次抵押贷款，购买后也会存在一些纠纷。

2.房子是否已经交付。如果未交付，也就意味着原房主本身并未取得房产证，而按照规定，法拍房是不能直接过户的，因此这套房子存在二次过户的情况，待房子交付时，需要缴纳的税费包括两次契税和一次个税。

3.房子是否已经取得房产证，未取得房产证的房子是否在房管局合同备案。

4.房子是否腾空，如果有人居住，会存在不交房的风险。

5.房屋是否带租拍卖。经常有被执行人为了避免房屋拍卖，而恶意与第三方签订长期的房屋租赁合同，5年、10年甚至是20年不等;而基于“买卖不破租赁”的物权原则，新的购房者无权以房屋所有者的身份要求此前的租赁者搬离;这便导致客观上，买到房屋却无法入住。

6.房屋是否“一房二卖”。如果被执行人与善意第三人签订了房屋买卖合同，且该第三方已经实际支付了合理的价格，也已经入住该标的房屋，即便尚未办理房屋过户手续，也会涉及房屋所有权归属的纠纷，虽然有相关判例支持拍卖购房者取得标的房屋所有权，但客观上也会导致购买者无法及时入住。

7.税费问题。如果房屋契税是2015年1月1号之后缴纳的，再次买卖会存在差额20%个人所得税，因此要搞清楚房屋上一次交易或者房产原值是多少。警惕房屋上一次交易是不是“直系亲属过户”自由定价，不然差价的20%将会是很大数额。

8.要实地看房。看看标的房屋是否跟公示的内容相符。

9.一定要多问。对于不清楚的务必要向法院、税务部门多问多咨询，避免潜在风险。

10.其他费用要算清。法拍房除了需要支付房价和税费外，还需要缴纳物业费、水电费、维修基金等费用，如果房屋多年拖欠物业费，也是一笔不小的开支。

【政策回顾】

直系亲属过户再交易需全额收税

郑州市房管局办事大厅税务窗口工作人员称，该房屋在2015年的时候办理过直系亲属过户手续，总房价为500元，到现在没有满5年，再次交易的话需要缴纳两次成交房价差价的20%个人所得税，也就是230万减去500元再乘以20%，近46万元。

郑州市税务部门相关负责人介绍，上述政策起始于2015年初，郑州市直系亲属过户房产的，不再由税务部门评估定价，而是按合同中约定的成交价交税。换言之，直系亲属过户房产不必按照税务系统的报价交税，可以自行报价。5年之内再交易，需缴纳房屋总价差额的20%税费。