郑州“租购同权”引热议,房价会下降吗?

核心提示|一直以来交易市场是房地产市场的主角，而如今在政策支持以及社会发展的变化之下，从买房到租房，一个新兴的房产租赁时代将来临。

郑州有望成为河南首个“租购同权”城市

继住房城乡建设部办公厅复函同意郑州市开展住房租赁试点工作后，7月30日，省住房城乡建设厅发布消息，该厅已经印发《关于进一步推进郑州市住房租赁试点工作的意见》(以下简称《意见》)，郑州有望成为我省首个“租购同权”的城市。

“《意见》已经下发郑州相关部门，并要求其尽快制定细则方案，细则政策有望8月底出台。”省住建厅相关负责人指出，“郑州是人口净流入城市，住房租赁需求旺盛。但郑州住房租赁市场目前仍存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题。《意见》的出台将有利于上述问题的解决。”

统计数据显示，到2016年，郑州中心城区常住人口达到600万人以上，而2013年，这个数字是300余万。据资料显示，截至2013年9月，郑州市区流动人口曾以每年25%的速度递增，城市人口密度仅次于广州，居全国第二位。

不只是郑州，全国范围内关于住房租赁市场的政策利好也频频出台。从“买买买”到“租租租”，我国的住房供应已经加快向“租购并举”的供应新体系转变。

7月17日，住房城乡建设部办公厅复函，同意南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆市等10个城市开展住房租赁试点工作。住房城乡建设部要求试点城市完善试点方案，准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，突出重点，2017年年底前，试点城市要形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国进行推广。

7月18日，住房城乡建设部、国家发展改革委等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，并又增加广州、深圳作为首批开展住房租赁试点的城市。

“租购同权”回归非户籍人口权利

简单地说，“租购同权”就是租房与买房居民可享有同等待遇。按国家住建部解释，将通过立法，明确租赁当事人权利义务，保障当事人合法权益，建立稳定租期和租金等制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

从上述表述不难看出，“租购同权”不仅是租房人子女入学教育的同权，还包括公共服务方面的同权。这其中应包括教育、养老、医疗、公共交通等社会公共资源的同权。

河南省政府在出台的《关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》中规定，“非本地户籍承租人办理住房租赁登记备案后可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”。印发的《意见》也建议在试点方案中明确租购同权，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

但是也有相关业内专家指出，政策中的“符合条件的承租人”才能享受“同权”，究竟什么样的承租人才能符合条件?目前还没有细化政策，“不能高兴得太早”。

事实上，“租购同权”在郑州并不是第一次出现。郑州之前也有类似的政策：进城务工人员随迁子女相关入学规定中，务工子女可以根据父母租住地，就近选择学校报名入学。

“目前郑州各区的入学标准基本都是第一顺位‘房户合一’，也就是监护人是房主+户主;第二顺位是房主;第三顺位才是租房者，租赁者可以和房主同时参与顺位入学根本不现实。”郑州一名教育人士称，在郑州买了房的人都不一定能保证孩子就近上学，更别说租房的了。限于优质教育资源的严重匮乏，名校要对租房者敞开大门，至少在眼下看还并不现实。

“‘租购同权’的实施路径并不是要将本属于购房者的权利切割给租房者，而是要赋予租房者相应的权利增量来实现与购房者的平权。”知名财经评论人余丰慧认为，“虽然‘租购同权’让符合条件的租房者与购房者在理论上享有了平等的就近入学机会，但教育、医疗等的蛋糕只有这么大，如果‘同权’只是对既有资源的再分配，并无总量增加，由此势必也将加剧对有限资源的无序争夺。”

“租购同权”会导致房价下降吗?

众所周知，大中城市的高房价问题，仅靠销售端的限购、限贷、限卖等人为调控政策，长远看难以为继。解决问题的关键，需要从住房的市场供求关系入手。租购同权的最大意义在于剥离购房的附加属性，平抑房价的需求性增长。

目前国内各城市一二手房市场比较发达，但房屋租赁市场却不成规模。“租购同权”有利于盘活住房存量资源，大幅增加租赁房源供应。从官方媒体披露的信息看，中国的人均住房面积40.8平方米，个人住房租赁市场潜力巨大;在一二线城市乃至三四线城市，商业地产存量房空置现象也比较普遍。租购同权可改变城市“新居民”的住房消费观念，增强“商改住”闲置资产的使用效率，长期稳定楼市。

另一方面，“租购同权”将缓解土地供应压力。房价居高不下的一个重要原因是土地供给的稀缺性。一二线大中城市土地供给，远远不能满足城市建房规划需求。当购房不再是城市“新居民”安居乐业的唯一选择时，土地供应的压力自然缓解。

不过对于“租购同权”平抑房价的说法也有不同的声音。以“租购同权”对学区房租客的支持为例，郑州一房地产业内人士认为，若在郑州推行“租购同权”，反而会让学区房更加热门，租金也会随之上涨。“一旦它的回报率高了，也就表明它的投资价值在提升，所以，盼望‘租购同权’能拉低学区房价格并不现实。”

“‘租购同权’还在一定程度上为城市留住人才。”余丰慧认为，目前热点一二线城市房价趋于高位，刚毕业的大学生根本买不起房，有不少年轻人因此选择离开。

记者注意到，针对高房价导致的人才流失，省住建厅印发的《意见》明确提出，推进住房租赁试点过程中，要将租赁型人才公寓作为主要供给形式统筹考虑。在供给方式上可以由国有企业或混合所有制企业通过在符合规划要求的地块上建设租赁型人才公寓，也可以政府购买服务的方式集中承租住房租赁企业提供的租赁住房供符合条件的人员租住，并视承租人情况对承租人或运营平台给予一定比例的补贴。

开启万亿房屋租赁市场

“未来3至5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元人民币，中国未来的租房市场空间巨大。”链家研究院院长杨现领在2016年《租赁崛起》报告分享会上表示。该报告预测，未来10年，我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人;到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。

从趋势上看，租赁市场的发展潜力主要由两个指标决定，一是住房自有率，二是租金开支占收入的比重。据行业内相关抽样调查的数据显示，我国目前的住房自有率大约在75%的范围内，根据国际经验，经济越发达，住房自有率越低。随着经济的进一步发展，整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间。

住房租赁服务市场空间洞开，越来越多的企业也嗅到了这一巨大商机，纷纷将2017年的业务重点指向了这万亿级别的大市场。一时间房屋租赁市场热闹非凡，开发商背景的租赁企业、中介背景的租赁机构、酒店类背景的租赁公司、创业类租赁企业纷纷涌入市场。

目前包括万科、龙湖等房地产企业和机构已开始布局郑州住房租赁市场，魔飞、青柠等省内公寓品牌也日益受到市场关注。

不仅如此，国资背景的房屋租赁企业也将加入到市场的竞争中。根据省住建厅印发的《意见》，要求郑州市发挥国有企业引领作用。新组建或在现有国有投融资平台的基础上组建国有或混合所有制住房租赁平台，充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用，切实推进建立租购并举的住房制度。

《意见》还提出，加快建设政府住房租赁业务管理和服务平台。要高起点规划，大平台运作，搭建统一的政府房屋租赁业务管理和服务平台，通过租赁双方直接网签、房源与身份核验、信用体系构建、大数据应用、智能政务决策支持等手段，提供便捷的租赁信息发布等服务，彻底解决租赁市场信息不对称、供需不均衡、资源不共享等问题，通过移动互联与人工智能技术，建立实时响应、动态优化、人性化服务的智慧租赁模式。

“住房租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，培育和发展住房租赁市场，对于促进实现住有所居的目标意义重大。”余丰慧说。