通州“限购令”火了商住房 燕郊楼市被热炒

8月15日开始执行的北京通州区加强版“限购令”，产生了两极分化的市场效应。

一方面是二手房以及普通商品房市场的快速降温。根据中原地产研究部统计数据，2015年8月通州二手房签约1423套，环比7月的1980套减少28%；8月通州普通住宅签约1059套，环比7月的1771套下降40%。

另一方面是限购范围外的公寓产品量价齐升。中原地产统计数据显示，2015年8月通州公寓成交962套，环比7月上涨214%，接近千套的月成交量也是历史最高纪录。另有数据显示，在执行“限购令”的第一周，通州公寓成交均价为27490元/平方米，环比限购之前一周上涨12.2%。

《中国经营报》记者获悉，在执行“限购令”的第一周，富力运河十号公寓产品成为当周北京楼市销售冠军，该项目开盘第一天最高价达到4.1万元/平方米，目前售价在4.2万元/平方米左右，相比2015年3月的2.8万元/平方米飙升50%。

另外，通州“限购令”也让不限购的燕郊房地产市场进一步鸡犬升天，一些楼盘已从去年8000元/平方米的价格涨到目前1.6万元/平方米甚至1.8万元/平方米的水平。

通州区“限购令”公布以后，市场传言河北廊坊“北三县”（指三河市、香河县、大厂县）也将随之限购，“燕郊将划入北京”的传言也沉渣泛起。本报记者致电河北省设立在燕郊的京津冀协同发展办公室，但未能获得对上述传言的官方回应。

公寓项目量价齐升

也许是受到8月14日通州区“限购令”发布当晚8个项目连夜开盘并且热销的启示，通州公寓项目也打起“限购牌”刺激销售。

8月15日，位于通州区经海路凉水河之滨的珠江四季悦城项目，就对到访客户宣称，9月通州商住公寓项目或许也将被拉入“限购令”，并于“限购令”执行满一周的8月22日趁机加推50套房源，取得了“45分钟热销8000万元”的成绩。

富力运河十号是“限购令”执行第一周通州房地产市场风头最劲的项目，196套的成交量排在全北京市房地产市场成交量排行榜第一位。据记者了解，该项目一期少量大户型产品对外报价已至5万元/平方米，即便如此，还需找关系才能真正成交。

位于通州运河核心区的绿地悦公寓项目，已在2015年4月转手给中根资产用于回笼资金。记者获悉，当时绿地公寓项目整体售价约为2.5万元/平方米，经由中根资产包装后再销售，目前的售价在3.5万元/平方米左右。

在50年产权公寓产品扎堆的通州运河核心区，保利大都汇一期艺术公寓和创意办公产品均价也在3.5万元/平方米，而华业新北京中心的公寓型产品目前售价在3.3万元/平方米~3.9万元/平方米。

伟业我爱我家市场研究院的数据显示，8月15日至21日“限购令”执行第一周，通州区域商住公寓成交282套，环比限购前一周上涨53%；商住公寓成交面积2.29万平方米，环比限购前一周上涨83.2%；商住公寓成交均价为27490元/平方米，环比限购前一周上涨12.2%。

亚豪机构副总经理高珊认为，在通州区“限购令”未蔓延到商住项目之前，这类产品的成交热度仍会继续走高。

那么，通州区会限购商住项目吗？亚豪机构市场总监郭毅则表示，从市场现状和未来通州区域发展来看，商住项目列入限购范围有些不切实际，“通州新城规划的目的就是为了把一些核心的产业转移过来，如果连商业和办公项目都限购的话，那对通州的产业引进将非常不利。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诫购房者，在选购商住项目时要慎重，一方面商住项目使用的是价格较贵的商业用电和商业用水，持有使用和维护成本较高，另一方面商住房交易税费较高，不利于后期出手套现，未来房产税的征缴商住房也是首当其冲。

燕郊楼市“鸡犬升天”

燕郊楼市可能是最会看北京特别是通州“脸色”的一个市场。通州“限购令”的执行，一时间乐坏了燕郊的开发商。

据记者了解，位于燕郊核心区的上上城理想城，去年的价格是8600元/平方米，8月的成交均价已达1.4万元/平方米；港中旅的项目2015年6月开盘时的均价为1.1万元/平方米，8月新开盘项目的价格已在1.5万元/平方米左右。

天洋城4代是燕郊目前最火的项目之一，目前号称没房可卖，其实也是善于炒作。一位销售代表介绍，该项目去年还是10500元/平方米，2015年春节之前全部封盘，到3月涨到11500元/平方米卖了一批；此后，受到北京地铁通燕郊消息的影响，5月又封了一次盘，然后涨到12500元/平方米；7月又赶上通州成为北京市行政副中心的消息，当月开盘的一栋楼3小时售罄，均价达到1.6万元/平方米。

潮白河孔雀城位于大厂县，一位销售人员告诉记者，该项目开盘均价在1万元/平方米的孔雀城学府澜湾已经售完，8月份新开盘的两栋楼所剩的房源也不多了，一些好的房源需加价15万元才能拿到。

中原地产首席分析师张大伟表示，通州房地产市场受到严格监管，导致邻近燕郊、大厂等地楼市也陷入炒作，实际上这些地方基础设施并没有太大改善；燕郊一些楼盘价格被炒到1.6万元/平方米甚至1.8万元/平方米，现在北京大兴、房山、通州一些房子也不过2万元/平方米左右，这样的价位是浮夸的、存在炒作的。

北京市房地产协会秘书长陈志也认为燕郊楼市被过度炒作，因为大部分到燕郊的购房者都是为了解决自住问题，早期置业的一些人可能会认为燕郊有投资价值，但现在燕郊市场供应量不断放大，其实已经没有太大的价值提升空间了。

来自中原地产研究部的数据显示，截至2015年8月20日，燕郊市场年内新增住宅套数高达11516套，这一数据相当于2015年通州商品房供应量的14倍；2015年全北京的商品房供应量为22655套，仅仅作为河北廊坊三河市的一个镇，2015年燕郊的供应量就相当于全北京的一半。也就是说，本来应该是买方市场的燕郊楼市，被炒作成了随着通州楼市行情水涨船高的卖方市场。

商住房预售证被管控

未来，通州和燕郊楼市的行情将如何演绎？

张大伟认为，通州“限购令”的影响将在9月更加明显地表现出来，预计二手房成交量将下调至千套以内；新建住宅成交量将在六七八月连续突破千套以后，再次回到500套左右，市场进入量跌价稳阶段。

对商住项目，通州某项目销售负责人认为，放缓商住房预售证的发放，是北京市住建委调控的主要手段；目前，通州只有少数几个商住项目获得预售证，预售证受到管控的项目至少有6~10个，因此虽然市场行情不错，但一些项目不是无房可卖，而是想卖的不能卖。

该人士还认为，暂时受到管控的商住项目未来也将陆续入市，如果通州“限购令”不波及商住项目的，第三四季度通州商住公寓市场还将持续升温、还会有一定幅度的价格上涨。

对于“北三县”房地产市场，在不跟风通州区“限购令”的大前提下，上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为，未来“北三县”房价上涨动力还会继续增加。

不过，严跃进也提出，房地产税的即将推出是“北三县”投机性购房者的痛点，因为到燕郊等地买房的群体，很多都持有多套住房，房地产税的即将推出将削弱“北三县”楼市的投资价值，进而抑制炒房行为。