转型轻资产？一季报显示万达商业仍在重金投入扩张

为发行一笔规模约150亿元的中长期债券，国内最大的商用物业开发商万达商业（03699.HK）于近日公布了今年第一季度的财务数据。

这份未经审核的财务报告显示，万达商业一季度营业收入为113.4亿元，同比去年同期上升11%，营业利润为36.96亿元，同比增长14%。净利润为28.68亿元，同比上升17.8%。

不过，这些营业利润几乎都来自于公允价值变动收益。根据财务报告显示，万达商业在一季度共获得35.32亿元的公允价值变动收益，公允价值收益通常来源于股票、债券等金融资产的升值收入或者持有的投资性房地产项目的评估升值收入。但这部分利润通常停留在财务报表的账面财富上，如果这些资产没有出售，那么这些利润并不会为企业带来实际的收入。

比如，根据万达商业的数据显示，其一季度的总营业收入为113.4亿元，而营业成本则高达112.09亿元，其毛利仅为1.31亿元，毛利率1.16%。这也意味着万达商业在一季度的利润主要来源于物业的评估升值收入。

财务报告显示，万达商业一季度的货币资金由去年末的930.34亿元减少到一季度末的626.7亿元。从现金流的表现来看，万达商业一季度也呈现出现金大幅流出的局面。

数据显示，万达商业一季度的经营现金流净额缺口为220亿元，经营现金流净额较去年同期减少88.43亿元。投资活动现金流净额为负的88.69亿元。

而它通过筹资获得的现金流金额则只有18亿元，这使得万达商业一季度的现金减少290.72亿元，一季度末持有的现金较去年同期下降超过五分之一。

持续规模颇大的现金流出，显示了这家拥有国内最多商场的房地产商仍然在不停地扩张。但目前尚不清楚这些资金具体流向了哪里，这需要在万达商业的半年报出来以后才有可能知晓。不过，这些现金流出表明，万达与它要转型的轻资产方向似乎仍有不小的距离。万达商业对此不予置评。

今年4月，王健林在一场演讲中表示，万达要在未来5年后把公司名字中的“地产”二字去掉，转型成为一家投资管理公司，掌控着名下届时可能多达500个的万达广场。而这个目标的核心，就是未来万达利润的三分之二要来自于房地产之外的业务。（详见人民网4月22日报道《万达“造势”：欲借轻资产模式转型投资管理公司》）

过去，万达实现了一个可以快速扩张的模式，这使得它的万达广场数量已经超过100个。在此前的模式中，万达会在一个城市建造一个大型的万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。王健林将这种通过销售住宅业务来支持商用物业的做法称为“重资产”模式。根据万达此前发布的业绩报告，万达去年的物业销售收入占比达到85%。

“投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理‘慧云’系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。”王健林在4月的一场演讲中说，这就是万达广场的轻资产模式。

这些资金缺口，让万达商业将目光对准内地资本市场。上周，万达商业向监管部门申请发行150亿元的中期债券。根据公告显示，这笔债券融资所得将有122亿元用于偿还利息，另外28亿元将用于商业地产项目建设。

本月初，万达商业刊发预案公告称，将在A股市场发行不超过3亿股股份，募集资金最高可达120亿元。若发行得以完成，这笔资金将用于5个房地产项目的开发建设。