大城市群租乱象丛生藏隐忧 中低端租房需求庞大

“你们这是群租，一定要赶走！”

“这里不让住，我们就到别的小区群租去！”

这是记者日前在上海虹口区一个群租户较多的大上海紫金城小区听到的对话。一方是小区所在的居民区党总支书记，另一方则是一名女性外来租客。

几年前，她和安徽老乡一起到上海打工，在一家鞋店当营业员，一个月收入2000多元，现在和丈夫租住在用三夹板隔出的一个单间内。她说：“正规的房子租金太贵，中介还要拿35%的中介费。群租人多又杂，不安全，条件差，但是我们没有别的选择。”

群租，是许多大城市社会管理长期面临的一大“顽症”。记者日前在上海调研获悉，群租不是单纯的房屋租赁问题，而是社会经济快速发展和城镇化高速进程中带来的一种特殊社会现象，是当前诸多社会管理矛盾在房屋租赁中的集中体现，其实质是流动人口的综合服务管理问题。

乱象丛生

消防隐患、刑事案件高发是群租带来的典型问题之一。《经济参考报》记者走访多处群租房发现，屋内空间大多狭小，杂物堆积，水、电、煤管线私接、乱接等现象普遍。另外，群租房内矛盾纠纷不断，寻衅滋事司空见惯，盗窃、伤人等刑事案件高发。

今年5月1日，上海龙吴路2888弄盛华景苑小区发生一起火灾，导致两名“90”后消防员不幸牺牲。经查，事发房屋建筑面积88.65平方米，客厅用木板作简易分割。该户业主1个月前将房屋租给江苏籍来沪人员沈某。经现场勘查发现，房内住有10人，违法使用液化气钢瓶，可燃物多、火灾荷载大。

群租房内，火灾、触电、煤气中毒等人身伤害事故屡有发生。比如，2007年，上海松江区新桥镇一户群租房内曾发生火灾，3户家庭7口人中仅1人生还。2013年2月14日，普陀区中远两湾城198号一户群租房内因阳台乱堆纸箱等杂物，被烟火引燃突发大火，屋内物品几乎付之一炬，所幸无人伤亡。

松江区方松街道紫东居委党支部书记钱兴明说，一直将群租治理作为居委会的一项重要工作来抓，其中最担心的就是火灾隐患。

群租还是许多治安问题的温床。群租房内人员混杂，而出租人或转租人一般只重经济利益，不顾社会责任，对登记承租人身份等法规置若罔闻。因此，群租房内矛盾纠纷不断，寻衅滋事司空见惯，盗窃、伤人等刑事案件高发。本来作为封闭式管理的住宅小区，常有陌生人进出往来，严重影响小区居民安全感。

从近年来上海的相关调查结果看，群租问题突出的居民小区群众安全感都比较低。据中远两湾城物业部门反映，居民小区内发生的治安案件，60%至70%与群租有关。

此外，群租集中，还易侵害邻居权益。记者了解到，近三年来，上海各区县房管部门每年接到涉及群租投诉逾3千件，其中绝大部分反映相邻妨碍。群租房内租客身份复杂，作息时间不固定，易造成噪音干扰；由于卫生设施短缺，乱倒垃圾、高空抛物、甚至随处大小便等情况也较为普遍。群租房内人多，能源消耗大，原始设计的用电负荷难以承受，跳闸等现象经常发生，设备报修率也高；另外，因电梯过度使用、不交物业费等额外增加的管理成本，最终都由全体业主分摊。

记者发现，有的新住宅小区，因群租问题突出，楼盘品质和居住环境受到很大影响，房价也会明显不同。

产业化隐忧

上海市住房保障和房屋管理局调研发现，随着外来常住人口越来越多、群租需求越来越大，这一市场呈现出产业化、区域化和新二元化的苗头。

上海市住房保障和管理局市场监管处负责人介绍，近年来，越来越多的群租房由专门从事转租的“二房东”经营管理，从取得房源、分隔装修、对外招租、运营维护等，形成了一条分工明确的产业链。基于巨大的利益诱惑“二房东”抱团经营的特点比较突出，部分区域出现了“福建帮”“安徽帮”等多个利益团体，损害业主或承租人合法权益的情况时有发生，甚至对抗行政执法。

调研发现，群租现象通常在以下区域较为多发：一是来沪务工人员较为集中的城郊结合部；二是住宅小区有一定量的闲置房源，大部分为农民动迁安置房或投资购房，以大户型居多；三是住宅小区周边有产业集聚或者服务业比较发达，从业人员众多。

比如，普陀区中远两湾城邻近上海火车站，交通便利，成为来沪人员较为集中的区域之一；松江区紫东新苑小区邻近东明商业街、开元地中海商业广场等商圈，小区1800余户住房中，曾有600户用于出租，其中半数存在群租问题。

此外，外来人员大量涌入，但其在住房、养老、教育、医疗、就业等生活和消费需求方面与户籍人口存在较大差距，由此产生了新的城市二元结构。

记者在上海市区及城乡结合部一些群租小区看到，这些小区周边已形成了“来沪人员服务来沪人员”的小餐饮副食业、小美容美发业、小洗浴业、小旅馆、小歌厅、小网吧等“六小”产业，无证经营、治安隐患、食品卫生等问题突出，影响了当地的生产、生活秩序，也给社会管理增加了难度。

结构性矛盾

对于群租，上海市住房保障和房屋管理局曾进行多次调研。调研发现，群租的普遍存在，折射出城市中低端房屋租赁市场面临的严峻形势。

一方面，是外来常住人口大量涌入。2010年第六次人口普查数据显示，上海常住人口为2301万人，其中外省市来沪人员897万人，占39%。10年间，外来常住人员增加了551.21万人，平均每年增加55.12万人；而上海户籍人口年均仅增长7万人左右。尤其是2010年以来，上海每年新增来沪人员超过60万人，嘉定、闵行、松江、青浦、奉贤等区的来沪人员已超户籍人口，松江九亭等个别乡镇来沪人员已占到当地常住人口的75%。规模庞大的外来人员，为上海经济社会发展做出了重要贡献，也给当地的住房、教育、医疗、治安等公共服务和社会管理带来了巨大压力。

另一方面，上海房屋租赁市场的结构性矛盾十分明显。从需求看，来沪人员以一般从业人员为主，根据人口管理部门的数据，在上海办理居住证的外来人口中，九成办理的是临时居住证，这部分从业人员主要为新毕业的大学生、公司年轻白领和服务业从业人员，收入普遍较低，房租支付能力较弱，中低端的住房租赁需求较大。

从供给看，由于规划等方面的原因，市场上的新增供应偏重于大户型、中高端住房。近几年，上海新建商品住房户均面积从100平方米左右上升到120平方米左右，市场上适合租赁的中小户型、中低租金的住房供应不足，尤其中心城区，适合来沪务工人员、蓝领阶层租住的集体宿舍、蓝领公寓更是严重短缺。大户型住房由于租金偏高，出租相对困难，为避免房屋闲置，业主往往自行或通过“二房东”进行拆套或分隔出租。

在供不应求的情形下，群租就存在较大盈利空间。《经济参考报》记者以普陀区中远两湾城一套130平方米左右的住房为例计算，正常按套出租，月租金3500元左右，全年租金约42000元；如果“二房东”以略高于市场价收租后(如4000-4500元/月)，分隔成10间转租，每间根据大小收取700-800元不等房租，则整套住房的月租金可达7000-8000元，全年租金84000-96000元。即使除去简单的装饰装修成本，利润仍十分可观。因此，专门从事群租业务的“二房东”不会轻易放弃这一市场。

疏与堵结合

政府人士表示，大城市的群租，短期内很难完全消失。从需求看，上海外来常住人口持续快速增加，但收入水平和住房需求层次相对较低的现状没有变。从供给看，中心城区和城郊结合地区租房成本高，资源和环境约束长期存在，相应的适租房源总量不足。

上海财经大学公共政策与治理研究院教授陈杰也认为，群租屡禁不止，说明面向城市中低收入群体、新就业大学毕业生和外来务工者的中低端租房需求十分庞大。

光靠堵，难以根治群租顽症，而必须坚持疏堵结合。近年来，上海不少区县进行了一些探索和尝试。比如，探索代理经租新模式。近年来，嘉定区马陆镇政府盘活区域内闲置的商品住房和农民动迁安置房源，与上海青客时尚生活服务股份有限公司合作，按照市场化运作模式，将区域内闲置住房统一收租、改造为人才公寓，提供给入驻新城的高新企业员工租住，对符合政府有关规定的租房对象，还可享受一定的租房补贴。

“这样做既改善和提高了入驻企业员工的居住条件，杜绝了群租的回潮，也解决了许多企业发展的后顾之忧。”马陆镇相关负责人说。

再如，多渠道提供低租金租赁住房。近几年，闵行区先后在莘庄工业区、浦江、华漕等区域，建设了一批面向来沪务工人员供应的蓝领公寓和集体宿舍，已建成交付3千多套、近7千间，可解决约5.5万人的居住需求，现已迎来大量租客入住。松江区方松街道则出资收购了松江大学城生活园区内约4700套小户型住房作为公租房，并协调相关部门提供公交配套，群租治理腾退的租客可凭居委会核发的房源申请单，在承租该房屋时享受6至7折租金优惠。

此外，提供住房租赁服务。闵行区古美街道建立了“房屋托管中心”，莘庄工业区创建了“房屋租赁信息服务站”，松江区方松街道建立了房屋租赁信息服务平台等。这些区域性房屋租赁平台，为来沪人员提供专业的住房租赁服务，并利用地域和租金的级差优势，引导群租房内支付能力相对较弱的承租人，向租金相对低廉的区域转移。