深圳试点部分“小产权房”确权颁证 补缴基准地价可转商品房

核心提示：《实施办法》对违法建筑按建筑性质进行分类，分为住宅类、经营类、商业类、配套类等。对不同用途违法建筑，处理方式不一样，完善手续方式也不同。

深圳违法建筑分类处理试点拉开序幕，其中的住宅，俗称“小产权房”。过去一周，深圳宝安、龙岗等区陆续召开违法建筑处理试点动员大会。

2013年12月30日深圳市推出《深圳市历史遗留违法建筑处理试点实施办法》(下称《实施办法》)，提出对全市首批13个试点单位违法建筑进行分类处理。4月1日，深圳颁布试点工作方案，确定了首批试点和时间表。4月10日，深圳市政府召开关于深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理动员大会，会上宣读了试点工作方案。

纳入首批试点单位包括宝安区沙井街道共和社区、公明街道的下村社区、观澜街道的观城社区和茜坑社区、松岗街道东方社区、平湖街道的山厦社区等13个试点单位，共计21831栋违法建筑。

此次试点实施，是对2009年《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(下称《决定》)的分类处理政策的具体落实。《决定》提出，根据违法建筑的“违法程度”，给予确权、临时使用、拆除或没收等不同的分类处理。

深圳市规划国土委参与方案制定的相关负责人向财新记者表示，此次试点分类处理，整体上考虑平衡，“基本是让当事人在获得有限度的权利同时，也让他付出相应的违法成本。”

该负责人介绍，针对有特殊原因的历史遗留，土地或房屋有一部分属于合法权益的，政府尊重事实，给予有限度的承认，针对违法的部分给予处理。在处理过程中，对部分进行规范的同时，还要对违法行为进行处罚。“也就是该拆的拆，该查的查，该收的收，政策上肯定不能放水”该负责人说，确认产权的还在少数。

此次纳入试点的以原特区外房屋为主。《实施办法》对违法建筑按建筑性质进行分类，分为住宅类、经营类、商业类、配套类等。对不同用途违法建筑，处理方式不一样，完善手续方式也不同。

其中，住宅类违法建筑将“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”。其中，原村民符合“一户一栋”原则私房，建筑面积在480平方米以内，按申请补缴对应公告基准地价的10%即可转为商品性质的房产证。

另外，“一户一栋”之外多栋中的两栋，符合规划的，依此补缴20%和25%地价和不同罚款后，也可发放商品性质的房产证。这是这是此次试点当中唯一有可能转正的住宅类违法建筑。

生产经营类、商业、办公类违法建筑的处置原则比住宅类宽松。《方案》规定，只要符合规划，原农村集体经济组织继受单位、原村民之外的，其他企业单位或非原村民接受一定罚款和补缴地价后，均给发放非商品性质的“绿本”房产证。

针对上述类型的违法建筑，想要申请转为商品房性质红本房产证的，当事人无论是原村民、其他企业单位还是非原村民，只要按商品性质的市场评估价补足地价，即可实现。

曾任深圳市原规划局规划处副处长，现为深圳华园房地产开发有限公司总经理的贺承军向财新记者表示，深圳此次尝试在违法建筑的范畴“违法住宅”方面进行使之合法的处置，限定于原村民的有限栋数内，算是在正确方向的小步探索，为未来更全面的居住、土地权利自由化改革，洞开新域。

1999年起，深圳就对原农村非农建设用地红线做了严格限制，对违法建筑处理标准也以是否占用红线作为重要依据。按原有的红线划定，深圳“一户”村民仅能在分配的100平方米/户宅基地上自主开发建设，超过即视为占用红线。

最终试点确权条件有所放宽，打破原有的原农村非建设用地红线，原村民除了一户一栋外，还可以确权“多栋中的两栋”。

“承认原村民有3栋楼可合法化，打破了原有每户100平方米的红线限制”。贺承军认为，这是一个较大突破，已是政府让步的表现。

所谓违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。此类房屋不能抵押、融资贷款，亦不能在正规商品房市场进行交易，俗称“小产权房”。

但深圳官方观点认为，深圳不存在“小产权房”概念。 “小产权房”通常指在农村集体土地上建设、向社会公众租售的房屋;国家层面的相关文件提及“小产权房”时实际侧重于三个方面，一是占用农村集体所有的土地;二是占地的违法性;三是主体方面强调是城镇居民到农村购置。

而深圳经过1992年、2004两次农村城市化改造，原特区内、外的农村集体土地全部已转为国有。“在土地已全部国有化背景下，深圳农村城市化历史遗留违法建筑在占地性质方面与“小产权房”存在着本质区别。”深圳官方表示。

“如果深圳承认小产权房，那么在处理上，就会遇到政策上的障碍，也就意味着对两次转地国有化事实的颠覆，这是比较敏感之处。“深圳市法制办原经济法规处负责人、法律顾问室处长、上海市君悦(深圳)律师事务所高级合伙人曹叠云博士说。

根据2010年深圳违法建筑信息普查数据统计结果，全市违法建筑普查总量35.69万栋，总建筑面积3.92亿平方米，总用地面积131.45平方公里。按当时市价粗略估算，总价值接近万亿元，超过2009年深圳GDP总量。