郑州4月二手房均价15219元/㎡ 河南商品房或由预售变为现售
今日，记者从全国知名房产统计机构房天下数据研究中心了解到，4月份郑州二手房挂牌均价为每平方米15219元，较上个月15003元的挂牌均价略有上涨。
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数据显示，郑州二手房挂牌均价中，郑东新区最高，挂牌均价为每平方米21876元，其次是金水区，挂牌均价为15404元，挂牌均价最低的是高新区，挂牌均价为每平方米11718元，其次为二七区，挂牌均价为12953元。
从购房者大数据来看，购房搜索中最热区县为金水区，最热价格区间为80万至100万元，最热面积区间为70至90平方米，最热户型为2居室。
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省社科院近日出版的《河南蓝皮书》透露，去年，河南全省的房地产开发投资增速在全国排第一!
蓝皮书还透露，以后，商品房可能由预售变成现售，届时，购房者的风险将大大降低。
2016年，全省房地产开发投资增速排全国第一
《河南蓝皮书》透露，2016年，河南在房地产方面的各项指标均高于中部六省。
其中，最明显的是，房地产开发投资创下历史新高。
2016年，全省房地产开发投资6179.13亿元，规模在全国排第五。
对此，郑州大学房地产市场研究中心主任、教授杜书云解读称，从纵向上比，这是河南省的房地产的开发投资额首次突破5000亿元大关。
横向比，2016年河南的房地产开发投资额也在中部六省中排名第一。2016年12月份的数据还没出来时，她曾做过排名，去年前11个月，河南的房地产开发投资额(5470亿元)就是山西的3.77倍、江西的3.4倍，比排名第二的安徽多1320亿元。
就增速而言，2016年，河南房地产开发投资同比增长28.2%，增速连续6个月加快，比上年提高18.1个百分点，这个增速在全国位居第一。
目前，全省的商品房只够卖3个多月
2016年，全省的房地产开发投资额创下历史新高，那么，房子卖了多少?
《河南蓝皮书》透露，去年，全省商品房销售面积达11306.27万平方米，同比增长32.1%。
“这是河南的商品房销售首次突破1亿平方米。”杜书云说，自2012年以来，河南省商品房销售面积连年大幅度提高，如2012年~2015年销售面积分别为5968.5万平方米、7310.2万平方米、7879.7万平方米、8556.3万平方米。
总销售面积大，月销售面积也屡创新高。2012年~2015年商品房月度销售面积分别为497.3万平方米、609.2万平方米、656.6万平方米、713.1万平方米。
2016年的平均月销售面积更高，达到942.2万平方米。
在月度销售面积排名中，河南也位居中部六省第一。
那河南的商品房库存还有多少?
《河南蓝皮书》透露，截至2016年末，河南全省商品房待售面积3395.26万平方米。
杜书云称，如果按去年月平均销售942.2万平方米算，剩余的商品房，仅够卖3.6个月，整体去库存任务不大。
河南商报投牌君从省统计局获悉，截至今年3月末，全省商品房待售面积为3208.70万平方米，如果按去年的月度销售面积算，只够卖3.4个月的。
郑州房价高，原因可能是开发商自筹资金占比过高
2016年，全省房地产开发投资6179.13亿元，其中，郑州市的房地产投资完成2779亿元。
杜书云说，由此可以看出，郑州市占河南省房地产投资比重为45%，几乎占18个地市的半壁江山。
从房地产投资增速看，全省增速为28.2%，郑州市则增长38.9%。后者比前者高出10.7%。
2016年，全省房地产开发企业实际到位资金6558.25亿元，同比增长29.2%，其中，国内贷款698.56亿元，增长46.9%;自筹资金3671.81亿元，增长24.2%。
国内贷款对于开发商来说，意味着什么?
杜书云称，由上述数据可以看出，国内贷款只占开发商实际到位资金的10.65%，这说明河南的开发商通过银行融资很难。
去年，全省开发商的自筹资金占比在56%。
什么是自筹资金呢?杜书云说，除了卖房回款外，通过银行信贷之外的渠道融资的，都属于这一类。值得一提的是，自筹资金融资成本大多高于银行信贷。
“自筹资金过高，不仅增加了企业的开发成本，而且开发商使用资金的风险也比较大。”杜书云说。
2016年，郑州的房价直线上涨，除了刚需外，也不排除开发商自筹资金占比较高这个原因。
商品房可能由预售转变为现售
2017年，郑州的房价还会继续上涨吗?
杜书云说，河南人口众多，城镇化提升空间大，再加上郑洛新国家自主创新示范区、中国(河南)自贸试验区，尤其是郑州国家中心城市等国家级战略的获批，为房地产提供了巨大的发展机遇和空间。
“但是，近几年，河南连年增加的房地产投资和开发数量，大幅攀升的房价，已屡屡超出人们对市场的预期，加上从去年下半年开始收紧的宏观调控，房地产持续发展的空间将受到挤压。”杜书云说，2016年12月份召开的中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，就暗示着2017年房子的使用价值被重视，投资性需求将会被坚决抑制。
杜书云预计，随着各种要素、各种资源向实体经济倾斜，未来较长时期内，房地产在国民经济中的地位将趋于弱化。那未来的房地产市场将如何发展?
《河南蓝皮书》称，未来，或许商品房的预售将会被现售取代。
蓝皮书称，商品房预售在我国已持续了22年之久，预售资金也一直是开发商到位资金的主要来源，2016年前11个月，全国包括定金、预付款以及按揭贷款占全部到位资金的50.5%。但2016年4月，随着深圳在全国率先试点商品房现售制度，估计以后的房地产市场，现售制可能会取代预售制。
“商品房现售，就是说开发商拿到了不动产证才能对外销售，这会大大降低买房者的风险。”杜书云称。
商品房现售和预售有什么区别?
商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收，只有取得不动产权证书后才能对外销售。
预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。
对于开发商而言，现售制度必将抬高开发商准入门槛，提高开发商的资金成本，拉长开发周期，导致囤地风险增加。
文/河南商报记者 吴军
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