探秘北龙湖 郑州房价最贵区域到底啥样？

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大河报·大河客户端记者 孙煊哲 实习生 李丛丛

北龙湖，以完善的配套、高端的规划、优美的风景傲视郑州各大区域。

一直以来，北龙湖就是郑州楼市的风向标，这里每次有风吹草动，就会掀起市场的波澜。

地王，如影随形。从2012年的轨道交通龙湖上第开始，这里就地王不断，被称为“地王窝”。地价影响着房价，这里的房价又感染着东区，东区又影响着整个郑州市场。5年多的时间里，这里的地价从655万元/亩，上涨至4184万元/亩。楼面价从每平方米5000多元上升到每平方米近37000元。

高地价注定这里是实力房企的独享盛宴。事实上，即使北龙湖项目利润变薄，房企们还是趋之若鹜。“提升品牌、锤炼队伍和积累经验是房企更为看重的。”一名房企负责人一语中的。

北龙湖看似神秘，仔细分析还是有规律可循。

影响居住品质很大程度上体现在容积率上，区域东南片区的恒大悦龙台、正商善水上境、亚新茉莉公馆属于同一类型，容积率普遍达到2.5左右，三者产品形态也比较相似，多为精装、高层，单价在31000元/㎡左右，户型不算太大，总价相对较低。而永威上和院、正弘瓴、豫农九如意、荣盛华府等又是一类，容积率普遍在1.5~1.7之间，户型较大，总价较高。

而在地价方面，豫农九如意、建业海马九如府、国投玖栋、亚新茉莉公馆、正弘瓴、永威上和院、正商善水上境等属于同一阵营，地价单价在1500万元/亩~2000万元/亩之间，楼面价在11000元/㎡至17000元/㎡之间;而恒大悦龙台、雅居乐御宾府、融盛华府的地价分别为2048万元/亩、2431万元/亩以及2604万元/亩，后两者的楼面价达到24127元/㎡和26034元/㎡，属于同一区间。

之后的融创中原壹号院、金茂府更是直接把地价拉升到3631万元/亩和4184万元/亩，楼面价也接近37000元/㎡;再之后郑州出台“限地价竞房价”政策，地王不复存在，正商、碧桂园、中建等房企摘地均价下降到约2400万元/亩，房价限定在32000元/㎡以内，这让之前高价拿地的房企颇为尴尬。

昔日地王今安在?近日，记者实地探访北龙湖，这里车来车往，工地热火朝天，一派繁荣景象。

豫农九如意

土地成交日期：2014年8月20日

土地单价：1704万/亩

楼面价：17040元/㎡

售价：43000元/㎡

点评： 豫农是一家具有国企背景的房企，2014年8月份在北龙湖拿下三料地王后就没太急着立刻开发销售回款，而是想精雕细琢把九如意打造成豫农的标杆项目，以提升品牌价值。

九如意没有售楼部，仅仅在豫农公司总部设了一间接待室。项目容积率1.5，共规划17栋楼;户型分为三个产品类别共17种户型：大平层196~270㎡，院墅337~490㎡，空中四合院453~513㎡。

九如意于2016年9月9号开盘，没有经过很多的宣传，客户群体均为内部介绍，开盘即去化70%左右，单价在4万元/㎡以上。最新统计，截至目前该项目已销售202套房源，销售量80%。剩余46套房源，虽然位置好、户型好，平均面积较大，总价较高，这让实力稍弱的购房者无奈放弃。

记者在九如意工地现场看到，工地已经全部封顶，有一半的外网已经去掉，预计明年5月底交房。整体建筑为新中式风格，外立面采用实用、耐久双合砖及天然石材做干挂覆盖，色彩端庄稳重。

建业海马九如府

土地成交日期：2014年8月29日

土地单价：1511万/亩

楼面价：13330元/㎡

售价：2015年11月首次开盘洋房2.8万元/㎡

点评： 九如府当年跟豫农几乎同时拿地，地价也差不多，不同的是建业海马拿到地后立刻选择开发。客群很多都是冲着建业的品牌去的，多为其老业主。

九如府最大的亮点就是价格，项目于2015年11月首次开盘，平层价格为2.2万元/㎡~2.6万元/㎡，联排别墅为4.5万元/㎡~5.3万元/㎡。到了2016年6月份清盘，最低甚至仅为2.3万元/㎡，而到了当年7月份，周边价格已经涨到4万元/㎡以上，很多业内人士认为建业海马没有及时看清形势，清盘过早，售价偏低。

目前项目已全部封顶，外立面已经做好，绿化正在施工中，预计今年年底交房。

永威上和院

土地成交日期：2015年8月26日

土地单价：1753.45万元/亩

楼面价：15474元/㎡

点评： 上和院紧临体育公园，占地71.2亩，仅设计4排共12栋楼，牺牲了一排楼，保证了足够的楼间距。项目网罗李玮珉、庄镇光等一大批顶尖设计师，新中式的风格设计由万柳书院原班人马设计;外立面采用奥地利维纳博艮手工陶板，窗户采用日本YKK系统窗。

在上和院售楼部内，几乎没有看房者，置业顾问称，目前项目处于封盘状态，上和院的售楼员都调到其他项目了。据悉上和院一共300多套房源，有意愿购买者已达800多户，由于迟迟没开盘，有一部分客户流入到其他项目，但还是有一大部分永威忠实粉选择等待。

工程方面，目前几乎已经全部封顶。

融创中原壹号院

土地成交日期：2016年8月18日

土地单价：3631万元/亩

楼面价：36310元/㎡

点评： 融创中原壹号院城市展厅已开放，目前接受前期咨询，未正式对外销售。

项目由李玮珉、庄镇光、任治国三位大匠执笔，容积率小于1.5，仅规划20栋5层低密洋房，产品规划为190~320㎡的大平层，一层一户。

值得一提的是，中原壹号院作为平层项目，主流层高3.3米，楼王顶层3.85米，在北龙湖极为稀缺。外立面传承国际一线的立面文化，采用大面积的璀璨晶钻幕墙，营造360°IMAX的环幕视野。作为李玮珉在中原的唯一成品房作品，传承融创壹号院系品牌基因，为中原壹号人物营造高端生活体验。

轨道交通龙湖上第

占地：56.51亩

成交日期：2012年7月11日

单价：936.12万元/亩

楼面价：8260元/㎡

点评： 龙湖上第面积为56亩，法式的建筑风格，产品形态为185㎡~205㎡的复式，与龙之梦高度重合。之前有人认为是某国企的家属院，但置业顾问称之前也对外销售，目前有少量往外转的房源，销售均价超过3万元/㎡。

目前主体外立面已经全部展示，正在回填土。

国投玖栋

土地成交日期：2014年8月6日

土地单价：1613万元/亩

楼面价：16132元/㎡

点评： 国投玖栋同样具有国企背景，面积只有30多亩，建设有9栋楼，故名为玖栋。产业业态为270㎡~460㎡的复式以及210㎡的大平层。项目为毛坯交房，配备有日本大金空调、德国蒂森克虏伯电梯、意大利迪瑞dierre钢木装甲门以及意阿鲁克系统窗。

目前工地所有楼栋外架基本拆除，外立面清新典雅。售楼部内人气冷清，置业顾问表示项目已清盘。2014年国投拿下该地块，选房较早，最初的内购平层价格为2.6万元/㎡~2.8万元/㎡，整体均价35000元/㎡。

金茂府

土地成交日期：2016年8月18日

土地单价：4184万元/亩

楼面价：36915元/㎡

点评： 作为目前北龙湖区域地价、楼面价最高的项目，金茂府从面世以来就颇受瞩目。记者一进入项目城市展厅，置业顾问礼貌地递过来一瓶矿泉水，随后带领顾客讲解央企金茂的概况，语言得体，落落大方，据说每个置业顾问都经过严格培训，并达到五星级酒店服务员的标准才能上岗。展厅布置了一个影音室，播放其他城市金茂府的宣传片，让人对金茂府系列产品有了大致的了解。

郑州金茂府主打科技住宅，地源热泵系统、毛细管网系统等7大核心科技让房间内常年保持恒温、恒湿。由于楼面价已经达到3.7万元/㎡，因此业内有传言说金茂府将卖到6万元/㎡~8万元/㎡，但置业顾问称项目开盘时间和价格都没有确定，目前只是咨询当中。项目共规划17栋楼，物业形态为平层、复式、叠加别墅，其中即使有黑科技加持，即使有精装附身，如果售价过高也会让其性价比大打折扣。

正商善水上境

土地成交日期：2016年1月7日

土地单价：1844万元/亩

楼面价：11065元/㎡

售价：高层31000元/㎡，洋房34000元/㎡

点评： 正商在北龙湖的第一个项目，也是正商的第一个高端项目。高层采用新中式、洋房采用赖特草原设计风格。项目占地102亩，容积率2.5，共规划19栋楼，其中13栋为多层洋房(毛坯)，6栋为精装高层。面积区间为高层169~180㎡、洋房184~201㎡、复式180~227㎡。

售楼部设在业主会所中，今年7月份项目样板间开放，展示面积180㎡的四房，为其主力户型，由梁志天设计，精装选用国际一线品牌，如意大利顶级品牌迪瑞装甲入户门、德国旭格系统窗、德国博世的厨电、德国汉斯格雅花洒以及瑞士劳芬一体式智能马桶等等，这些不计成本的豪华品牌的堆积成为善水上境一大亮点。

目前高层售价28200~32000元/㎡，洋房售价34000元/㎡左右。主体已经封顶，在做外立面。

此外，正商于今年7月份在北龙湖再下一城，花费22.05亿元拿下“6号地”，该地块位于朝阳路众意路口，属于北龙湖的核心区域，距离湖心岛更近，低于1.5的容积率注定其定位要高于善水上境。据正商内部人透露，该项目名叫珑湖上境，目前项目已经破土动工，张老板要求该项目要延续善水上境项目不惜成本的做法，将其打造成正商最高端项目。

正弘瓴

土地成交日期：2015年6月9日

土地单价：1710万元/亩

楼面价：15084元/㎡

点评： 正弘瓴是少数在北龙湖区域建售楼部的项目，也是第一个有售楼部的项目，给客户以视觉信心。新中式的售楼部端庄大气，经常举办一些暖场活动，未来售楼部将成为业主会所。地下负一层配备3000㎡业主会所。

上周，记者再次来到售楼部，置业顾问与几个月前记者首次探访相比，热情了许多，现场人气也较旺，置业顾问称是业主当天在选车位。

项目分为联排、叠墅、洋房三种业态，其中联排面积为220㎡~281㎡，叠墅面积为222㎡~227㎡，洋房面积为229㎡~240㎡。据置业顾问称，目前销售剩余小区中央地段的13#、15#、16#共3栋洋房，均价约为41000元/㎡。

亚新茉莉公馆

土地成交日期：2015年10月14日

土地单价：1625万元/亩

楼面价：12183元/㎡

售价：开盘时高层23700元/㎡，洋房27000元/㎡，目前约31000元/㎡

点评： 亚新茉莉公馆售楼部设在亚新总部中心的联合展厅二楼，目前看房者较少。茉莉公馆容积率接近2.0，共规划有13栋楼，其中6栋为7~11层的洋房，户型面积190~240㎡;7栋17层精装小高层，户型面积为130~190㎡。

茉莉公馆定位跟正商善水上境、恒大悦龙台一样，同样走的是差异化路线，由于面积不大，门槛降低。目前高层售价31000元/㎡左右，亚新一直致力于成品住宅研究，其精装也是一大亮点。

荣盛华府

土地成交日期：2016年6月1日

土地单价：2604万元/亩

楼面价：26034元/㎡

点评： 荣盛华府的物业形态包括平层、叠拼以及双拼，其中平层有202户，面积为180㎡~200㎡，跟豫农九如意相比大小合理，总价低;叠拼112户，面积215㎡~270㎡;中间4栋为500㎡的双拼，共8户，在北龙湖区域比较稀缺。

具体开盘信息待定。

华府作为荣盛来河南的第一个项目，是否能够延续全国20强之列应有的品质，还需时间验证。工程进度方面，目前主体工程已经出地面，41米宽的大门是一大亮点。

信和龙之梦

土地单价：655万元/亩

成交日期：2012年9月

楼面价：5779元/㎡

点评： 近期龙之梦东苑开始交付，全部为复式，记者在现场看到，绿化相比于西苑有了一些进步。去年龙之梦的维权让其成为焦点，主要反映为绿化不合格，但是维权归维权，当初2万元/㎡左右的价格，如今已上涨近一倍，业主史先生表示，“现在觉得也没有那么亏了”。

蘭溪上苑

蘭溪上苑的开发商河南省郑东新区建设投资有限公司同样具有国企背景，项目采用新中式风格设计，规划为27栋7层洋房，面积区间为160~334㎡。从拿地后一直没有动工，今年5月份跟郑东新区25个重点项目一起开建。在九如路附近的售楼部内，置业顾问称，目前项目不对外销售，直接把记者给“撵走”了。该项目受不少业内关注，具体细节，记者将继续打听。

恒大悦龙台

土地成交日期：2016年11月22日

土地单价：2049万元/亩

楼面价：12254元/㎡

售价：约31000元/㎡

点评： 在北龙湖的主要街道上，随处看到西装革履的销售人员给往来车辆发宣传单，不用问，这些都是恒大悦龙台的“地推”人员。

与北龙湖很多项目相比，恒大悦龙台售楼部人气确实相对热闹，来咨询的人络绎不绝。销售人员告诉记者：项目容积率2.5，包括13栋高层和7栋洋房，全部精装交付。高层面积为130~200㎡，洋房为200~220㎡。

目前在售高层140~200㎡的房源，均价32000元/㎡，少量洋房200㎡的房源在售，价格区间40000~50000元/㎡不等，具体一房一价。

项目紧临郑大一附院，是其主要亮点，但由于紧临安置区和高架桥让其品质稍受影响，加上地理位置处于北龙湖边缘地带，2.5的容积率也没法跟核心区域的项目相比，但相对较低的总价以及精装交付成为悦龙台定位差异化的成功法宝。