沪津楼市调控再加码：首付均提高 认房又认贷

　　 提高了首套房首付比例，同时认房又认贷，导致了假离婚的恐怕也无法享受贷款优惠，因为有过到款记录，首付就大幅度提高，但是仍然会导致一些人假离婚去购房，如果他们愿意承受更高首付的话。  

　　此外，上海市住房公积金管理委员会当天还印发通知，要求严格执行公积金差别化信贷政策，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

　　值得注意的是，上海原先对首付认定时，是只认房不认贷的，但现在哪怕房子转卖各种流程做得再干净，只要还能查到贷款未结清等情况，依然要受到限制。而且，此次政策要求加大审核力度，核查购房者的全国征信。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：原先信贷政策只认房，不认贷，即只要出清手中房源，再买还是首套。调整后的政策既认房又认贷，意味着，只要以前有信贷记录，再买房都认定是第二套，新政对改善型购房需求的冲击尤为明显。当前上海中环以内置换买家达到九成，外环平均为六成，新政实施后这部分购房需求会受到制约。

　　与此同时，此次上海楼市调控要求，首套房比例由30%提高到35%。对此，有分析指出，这对购房者的心理影响大于实际。因首套房一般都是以自己居住为主，以上海新房套均500万元来算，也就多了20多万元的首付，对于有购买能力的买家而言，不能构成多大制约。此次楼市新政主要是对于置换购房的影响较大，本来置换是上海购房的主流，这次限制了将近九成的人群。

　　上海还将公积金杠杆进行了调整，上海市住房公积金管理委员会表示，此次调整是使得公积金资源更多地保障刚需购房群体。另外政策也对公积金缴存账户余额等内容进行了固定，使得后续盲目提取公积金等做法减少。

　　值得注意的是，天津昨日也出台了新的房屋信贷政策，主要内容为：对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。

　　延伸阅读 

　　楼市大V@财上海认为：

　　1、上海楼市新政，精确剔除“置换改善人群”。本市无房，但在全国有贷款记录的，视为二套房贷。这是精确锁定了改善换房群体。目前老房（贷款过的人）已卖，新房未签的人群，彻底傻眼了。再买是按照二套房贷待遇了。

　　2、上海楼市新政重点收紧两个方面：一是压贷款规模，严审核。二是减少有能力的购房人群，提高首付标准，小白领买不起了。但人口还在上海，需求没有减少。

　　3、新上海人也是新政重点关照对象。很多新上海人，老家有过房贷记录的情况很多，这次也被精确剔除了。首付五成或七成，不是小数目。

　　4、有过全国房贷记录，已经还清，是不是上海二套房贷？答：我反复阅读了文件原文的每个字，我个人理解：已经还清贷款的，也是二套房贷。

　　5、实话实说，已经网签的购房者警惕，房东可能会毁约。因为他可能买不起新房了。

　　三市房贷政策大比拼上海新政更严厉！ 

　　北京9月30日房贷新政：购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　深圳国庆房贷新政：对无房且无贷款记录的，继续执行三成首付；对无房但有贷款记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。

　　结果对比出：

　　1、在首套贷方面，深圳比北京首付低5个百分点，但在认房又认贷方面紧于北京，上海最严！

　　2、在二套贷方面，京深认房不认贷，深圳比北京略紧，不管是否是普通房，皆七成首付。上海认房又认贷，紧于北京，与深圳互有松紧，总体稍紧于深圳。

　　【详细政策】 

　 　上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》

　　自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录）的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　《通知》要求，各房屋管理部门要加强房屋交易审核工作，认真做好住房信贷房屋信息查询工作。各商业银行应继续强化对首付资金来源、收入证明真实性等审核，根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握具体执行水平，对于有投资、投机性购房特征的，应从严确定首付款比例和利率。人民银行上海分行和上海银监局将加强监督检查。此外，上海银监局已会同规土部门深入核查了部分土地拍卖的竞得资金来源，正在对查实存在资金违规进入土地交易市场问题的银行业金融机构采取行政处罚措施。后续还将积极配合相关部门，持续开展土地交易资金来源核查工作。

　　同日，市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，一是严格执行公积金差别化信贷政策。在区分首套和二套购房的前提下，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。二是体现公积金制度的公平性、可持续和风险可控。借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍；严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。

　　此外，本市将加大商品住房用地供应，确保2016年商品住房用地供应同比增加。进一步强化商品房预销售行为管理，加强对房地产企业和从业人员监管，持续开展房地产市场秩序专项整治工作，坚决打击房地产开发企业和经纪企业捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易及各类价格违法违规行为；加大对编制谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为查处力度，依法依规予以严肃处理。培育和发展住房租赁市场，鼓励社会专业机构不断扩大代理经租业务规模，切实落实居住房屋租赁合同登记备案制度，规范住房租赁行为，稳定住房租赁关系，保障租赁当事人合法权益。

　　本市将继续坚持“以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主”的住房市场体系，不断完善“四位一体”的住房保障体系，按照国家关于住房限购、限贷的要求，继续严格执行“沪九条”、“沪六条”规定，强化市场调控职责，加强监督检查，落实考核制度，确保各项调控政策执行到位，促进本市房地产市场平稳健康有序发展。

　 　中国人民银行天津分行会同天津银监局联合发布《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》：

　　一、对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%;但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。

　　二、规范阶段性担保放款管理。个人住房贷款阶段性担保放款前，购房合同备案手续应完毕并且借款人已提供首付款及契税发票、应缴费用凭证。对于无法提供足额担保的房地产开发企业，不得在抵押或抵押预告登记完成前发放个人住房贷款。对于存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“首付贷”等被行业主管部门认定为严重违法违规行为的房地产开发企业，不得开展阶段性担保合作。

　　三、上述政策自发布之日起次日实施，未明确事宜继续按照国家现行差别化住房信贷政策执行。发布后在本市房地产主管部门信息系统网签的正式购房合同，按照本通知要求执行。