16175元/㎡!郑州滨河国际新城房价何以傲视绿博白沙?

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郑州出台限价政策以来，首次挂牌明确限价的地块今日开拍。该地块位于滨河国际新城，106.77亩的地以熔断价192400万元被中海摘得，折合折合每亩1800万/亩，楼面价约为9010元/㎡。竞综合房价16175元/平米。

这是自郑州出台限价政策以来，首次挂牌明确限价的土地，政府提前把价格释放出来意味着什么?卖到16000多元每平米，比白沙绿博高出4000多元/㎡，滨河国际新城为何如此傲娇?

1、三连拍第一拍遭疯抢

今天上午，经开区滨河国际新城31号地闪耀开拍。该地块使用权面积约合106.77亩，起拍价12.82亿元，每亩单价约1200万元/亩，熔断价为19.24亿元，房屋成本指导价为13887.9元/㎡。

从9月1日的自由报价开始，从起始价涨到129200万元，但是，到了今天上午8点02分起，仅仅两轮，14696995”号大咖绝对是个急性子，直接加价6.3亿达到熔断价192400万元......简单粗暴......

也就是说，9点的竞拍时间还没到，直接进入“竞房价”阶段，谁报的房价最接近平均值，谁获得该地。

接下来热闹了，超过20家房企报价，最终中海以综合房价16175元/平米成功摘得31号地块。折合每亩1800万/亩，楼面价约为9010元/㎡。 2、明后两天还有两宗地连拍

明后两天，滨湖国际新城的32、23号地也将跟着拍卖。值得关注的是，32号地限价17000元/㎡，23号地限价18000元/㎡。

3块地的基本信息如下↓↓↓

32号地，使用权面积约合77.69亩，起拍价为9.33亿元，每亩单价约为1200万元/㎡，熔断价为14.01亿元;

23号地使用权面积约为59.55亩，起拍价6.56亿元，每亩单价约为1102万元/亩，熔断价为9.84亿元。

如不出意外，这两块地也会很快达到熔断价，那就意味着32号地单价将会在1803万元/亩左右、23号地约1652万元/亩。

之前媒体和开发商都一直在炒作白沙和绿博组团，虽然没有明文规定，但从最近的几个项目开盘可知，这俩区域限价分别在9700元/㎡和12000元/㎡左右。有人发问，“凭什么‘默默无闻’的滨河国际新城凭什么地卖的这么贵?凭什么房价能卖到16175元/㎡?”

3、滨河国际新城为何这么牛?

原因一：规划高大上

“滨河国际新城从规划层面上就要稍微‘高大上’一些。”河南商业经济学会会长宋向清认为，滨河国际新城预留了我省目前唯一外事用地。而白沙板块主要是以河南省行政中心的定位进行规划开发。

原因二：地价高决定高房价

除了规划有区别外，土地开发模式也是重要影响因素之一。记者了解到，早在2012年5月，中建股份、中建七局和郑州经济技术开发区三家共同合资成立中建(郑州)城市开发建设有限公司，开始启动滨河国际新城建设。

这种PPP模式，采用的是政府与央企合作进行土地一级开发，土地上市后多方再进行利益分成的模式。滨河国际新城由此成为河南省第一个“吃螃蟹”的区域。

31号地的单价达到约1802万元/亩，根据之前拍地情况，滨河国际新城剩下的两块地很有可能达到熔断价，如此算来，32号地1803万元/亩左右、23号地约1652万元/亩。

而根据去年白沙、绿博组团地块的拍卖结果来看，大部分都低于300万元/亩，就连刚刚成交牟政出[2017]113号地，成交单价也才仅仅为1296万元/亩。

“土地开发的模式决定了‘逐利’的目的性，地价贵了，房价自然也不能便宜，否则没有开发商愿意拿地，因此限价也就高了。”郑州某知名房企相关负责人王先生分析称。

原因三：区域不同限价不同

行政区域不同影响限价除了以上因素外，区域的分布也影响着限价。上述房企负责人王先生进一步分析称，白沙组团归郑东新区管，它的房价高低直接影响着东区的均价，所以不能太高;万三公路以东中牟境内的绿博组团由于中牟县房价本身不是太高，所以绿博组团的价格可以稍微高一些也没事，相关部门管得不是太严。

“从城市发展规律来看，‘郑州向东’‘孔雀东南飞’等发展现象，仍然是发展大势，值得我们重视。”豫发集团品牌与客服中心经理刘兵认为，白沙、绿博组团位于未来东部新城区与郑州主城区之间，以其高起点规划、高标准建设、高质量配套受到开发商和买房人的青睐。当前受政策影响，该区域限价10000元/㎡左右，是地方稳定房价、保护刚性需求、执行“房住不炒”精神的直接体现。

永威置业营销中心总经理张晓征认为，一般来讲，普通购房者应该会对白沙、绿博组团更为关注一些。相关部门做如此限价，应该是跟新政规定的郑州房价不得高于去年10月份有关。

从这一层面来讲，白沙片区的融创象湖壹号去年均价在9000元/㎡左右，而绿博片区也约为10000元/㎡。因此，最近象湖壹号二期就以不到10000元/㎡的均价开盘;而位于绿博组团的精装修亚新美好意境，也以11000元/㎡的均价开盘。

而滨河国际新城这3宗地块附近的绿地澜庭精装修去年二期开盘价为13000元/㎡左右，目前售价也达到15500元/㎡;还有旁边的康桥悦城之前清盘时均价达到16000元/㎡左右。“目前该片区价位都不低，如果限价过低的话其他盘就没法卖了，考虑到政策的可操作性，这次限价在17000元/㎡~18000元/㎡也在情理之中。”上述房企负责人王先生称。

4、总结

一些题外话：此次竞综合房价的意义在于提前释放一个信号，未来一两年，这个区域房价每平米只能卖到16000多，而目前附近就到了15000元/㎡。这也就是说，等于提前告诉炒房者，以后在这个区域炒房将没有多少空间。

相关部门为了稳房价已经“壮士断腕”把地价限住了，地王不再来，这将少了多少土地出让金啊啊啊啊... 你房企不得“出出血”?把房价也给你限住，不能卖太贵。

未来，想靠炒房发家致富?至少7年脱不了手，而且房价限在那，挣不挣钱好好掂量一下吧。

刚需请忽略此文，别多想，早买早上车。